Spółka H Sp. z o.o. nabyła pod koniec 2024 roku nieruchomość gruntową, w skład której wchodzi m.in. zbiornik wodny. Zbiornik ten nie podlega zabudowie ani sprzedaży; ma on zwiększać atrakcyjność i wartość sąsiednich działek przeznaczonych na sprzedaż oraz generować przychody z obowiązkowych opłat uiszczanych przez przyszłych nabywców działek. Z uwagi na charakter…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą H Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”), której przedmiotem działalności jest działalność (…). Pod koniec 2024 roku Spółka nabyła nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…).
Nieruchomość ta obejmuje teren o łącznej powierzchni około (…) hektara, w tym:
- około (…) hektara to teren wpisany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako obszar przeznaczony pod zabudowę rekreacji indywidualnej, który ma zostać zagospodarowany po zakończeniu działalności wydobywczej (teren był uprzednio wykorzystywany jako (…)),
- około (…) hektarów stanowi istniejący zbiornik wodny, który nie podlega zabudowie,
- około (…) hektary stanowią drogi dojazdowe do działek.
Zbiornik wodny stanowi istotny walor nieruchomości – jego obecność zwiększa atrakcyjność terenu przeznaczonego do dalszej sprzedaży w ramach działalności (…) Spółki. Spółka planuje, że każdy nabywca działki lub domu na tym terenie będzie zobowiązany do comiesięcznego uiszczania opłat za możliwość korzystania ze zbiornika wodnego. Obowiązek ten zostanie zabezpieczony poprzez ustanowienie odpowiednich służebności wpisanych do ksiąg wieczystych poszczególnych nieruchomości.
Teren ze zbiornikiem wodnym nie będzie nigdy zbywany przez Spółkę – będzie on stanowił jej własność przez cały okres prowadzenia inwestycji, a jego funkcją będzie zwiększanie wartości sprzedawanych działek i domów, a także generowanie przychodów z tytułu opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie, ze względu na charakter gruntu (zbiornik wodny), nie podlega on amortyzacji.
Spółka nie ma również możliwości uznania kosztu jego nabycia jako kosztu bezpośredniego, ponieważ grunt nie jest i nie będzie przedmiotem sprzedaży.
W związku z powyższym, Spółka powzięła wątpliwość, czy wydatek poniesiony na nabycie tej części gruntu (zbiornika wodnego) może zostać potraktowany jako koszt pośredni, związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, i ujęty bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów w roku jego poniesienia (tj. w roku nabycia gruntu – 2024).
Pytanie
Czy wydatki poniesione przez Spółkę na nabycie gruntu o powierzchni około (…) hektarów, stanowiącego zbiornik wodny, który nie będzie przedmiotem sprzedaży, lecz będzie wykorzystywany w sposób trwały i bezpośrednio związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (wpływając na wartość sprzedawanych działek i generując przychody z tytułu opłat), mogą zostać uznane za koszty pośrednie i ujęte w kosztach uzyskania przychodów w roku ich poniesienia (2024), pomimo że grunt ten nie podlega amortyzacji?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, wydatek poniesiony na nabycie wskazanej części nieruchomości (zbiornika wodnego) może zostać uznany za koszt pośredni i ujęty w kosztach uzyskania przychodów w momencie jego poniesienia, tj. w roku 2024.
Grunt ten – mimo że nie będzie bezpośrednio przedmiotem sprzedaży – pozostaje w bezpośrednim związku z działalnością gospodarczą Spółki, ponieważ wpływa na wartość oferowanych przez Spółkę działek oraz generuje regularne przychody z tytułu obowiązkowych opłat eksploatacyjnych. Wydatek ten nie stanowi kosztu bezpośredniego, ponieważ nie wiąże się z konkretną transakcją sprzedaży, a jednocześnie – z uwagi na charakter gruntu – nie może być amortyzowany. W konsekwencji należy uznać go za koszt pośredni, który może zostać ujęty jednorazowo w dacie poniesienia, tj. w momencie ujęcia w księgach rachunkowych (zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o CIT).
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w aktualnej linii interpretacyjnej organów podatkowych, w tym m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 września 2023 r., Znak: 0114-KDIP2-2.4010.399.2023.1.IN. W przywołanej interpretacji organ uznał, że wydatki ponoszone przez spółkę celową na nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu pod inwestycję deweloperską mogą stanowić koszty inne niż bezpośrednie (pośrednie), wskazując m.in., że: „[…] nie mają one bezpośredniego odzwierciedlenia w uzyskanych przychodach, ale ich poniesienie jest niewątpliwie związane z całokształtem działalności lub też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania”.
Co istotne, w stanie faktycznym wskazanym w powyższej interpretacji spółka nabyła grunt, który miał być najprawdopodobniej sprzedany w ramach inwestycji deweloperskiej. Mimo to, organ podatkowy uznał, że koszt jego nabycia może być zaliczony do kosztów pośrednich, ponieważ brak było bezpośredniego związku z konkretnym przychodem.
W przypadku H Sp. z o.o. sytuacja jest jeszcze bardziej jednoznaczna: nabyty grunt (zbiornik wodny) nie będzie w ogóle przedmiotem sprzedaży – pozostanie na stałe w majątku Spółki i będzie pełnił funkcję pomocniczą wobec podstawowej działalności operacyjnej.
Tym bardziej więc – w świetle powyższej linii interpretacyjnej – należy uznać, że koszt jego nabycia może zostać zaliczony do kosztów pośrednich i ujęty jednorazowo w kosztach uzyskania przychodów w momencie jego poniesienia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady kwalifikowania wydatków jako kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 i 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
(t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”).
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.
Konstrukcja tego przepisu daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ww. ustawy), pod warunkiem, że wykaże istnienie związku przyczynowego pomiędzy ich poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu. Dotyczy to zarówno takich wydatków, które bezpośrednio przekładają się na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i tych, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione, jako zmierzające do ich osiągnięcia.
Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki, tj.:
- musi być poniesiony przez podatnika, czyli w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
- musi być definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
- winien pozostawać w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
- musi być poniesiony w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
- musi być właściwie udokumentowany,
- nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
Przesłankę celowości kosztu uważa się za spełnioną, gdy istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem danego kosztu a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania. Nie ma przy tym znaczenia, czy dany wydatek przyniósł oczekiwany skutek w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenie ich źródła. Istotne jest, czy w momencie jego ponoszenia podatnik mógł – obiektywnie oceniając – oczekiwać takiego efektu.
Zatem, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, której celem jest osiągnięcie przychodów bądź zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
Kierując się kryterium charakteru powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia:
- koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, tj. takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni)
na uzyskanie konkretnych przychodów – w ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód (np. wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru handlowego);
- koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), tj. takie wydatki, których nie da się przypisać wprost
do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia – są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów, w przypadku których nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy (np. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną).
Innymi słowy – posługując się językowym znaczeniem – przez koszty bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu.
Kosztami zaś innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są wszelkie inne koszty, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem. W stosunku do tego rodzaju kosztów doszukiwanie się ich bezpośredniości w relacji z przychodami nie wchodzi w rachubę. Takie bowiem koszty, chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami.
Koszty te jednak są związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniają się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów. Nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy.
Regulacje dotyczące potrącalności kosztów bezpośrednio związanych z przychodami zawarte zostały w art. 15 ust. 4, 4b i 4c ustawy o CIT.
Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT:
Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.
Stosownie zaś do art. 15 ust. 4b ustawy o CIT:
Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się
do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:
1) sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo
2) złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego
- są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.
Zgodnie z art. 15 ust. 4c ustawy o CIT:
Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.
Natomiast, art. 15 ust. 4d oraz art. 15 ust. 4e ustawy o CIT, regulują zasady potrącalności kosztów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami.
Stosownie do treści art. 15 ust. 4d ustawy o CIT:
Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.
W myśl art. 15 ust. 4e ustawy o CIT:
Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem Państwa działalności jest działalność (…). Pod koniec 2024 roku nabyli Państwo nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…).
Nieruchomość ta obejmuje teren o łącznej powierzchni około (…) hektara, w tym:
- około (…) hektara to teren wpisany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako obszar przeznaczony pod zabudowę rekreacji indywidualnej, który ma zostać zagospodarowany po zakończeniu działalności wydobywczej (teren był uprzednio wykorzystywany jako (…)),
- około (…) hektarów stanowi istniejący zbiornik wodny, który nie podlega zabudowie,
- około (…) hektary stanowią drogi dojazdowe do działek.
Zbiornik wodny stanowi istotny walor nieruchomości – jego obecność zwiększa atrakcyjność terenu przeznaczonego do dalszej sprzedaży w ramach działalności (…) Państwa Spółki. Planujecie Państwo, że każdy nabywca działki lub domu na tym terenie będzie zobowiązany do comiesięcznego uiszczania opłat za możliwość korzystania ze zbiornika wodnego. Obowiązek ten zostanie zabezpieczony poprzez ustanowienie odpowiednich służebności wpisanych do ksiąg wieczystych poszczególnych nieruchomości.
Teren ze zbiornikiem wodnym nie będzie nigdy zbywany przez Państwa Spółkę – będzie on stanowił jej własność przez cały okres prowadzenia inwestycji, a jego funkcją będzie zwiększanie wartości sprzedawanych działek i domów, a także generowanie przychodów z tytułu opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie, ze względu na charakter gruntu (zbiornik wodny), nie podlega on amortyzacji.
Spółka nie ma również możliwości uznania kosztu jego nabycia jako kosztu bezpośredniego, ponieważ grunt nie jest i nie będzie przedmiotem sprzedaży.
W związku z powyższym, powzięli Państwo wątpliwość, czy wydatek poniesiony na nabycie tej części gruntu (zbiornika wodnego) może zostać potraktowany jako koszt pośredni, związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, i ujęty bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów w roku jego poniesienia (tj. w roku nabycia gruntu – 2024).
Odnosząc się do Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności wskazać należy, że w zakresie kosztów związanych z nabyciem gruntu jako majątku trwałego w prowadzonej działalności, ustawodawca w ustawie CIT wskazał okoliczności w jakich wydatki na nabycie gruntu mogą stanowić koszty uzyskania przychodu.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT:
Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.
W myśl art. 16c pkt 1 ustawy o CIT:
Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że wydatki na nabycie gruntu stanowiącego składnik majątku trwałego nie stanowią kosztów uzyskania przychodu. Podatnicy nie mogą również dokonywać odpisów amortyzacyjnych od ich wartości początkowej i nie mogą zaliczyć ich do kosztów uzyskania przychodu. Jednakże wydatek ten może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów w momencie sprzedaży środka trwałego – gruntu.
Odnosząc powyższe do Państwa wątpliwości, zauważyć należy, że z wniosku wynika, iż grunt w którym znajduje się zbiornik wodny jest wykorzystywany w Państwa działalności gospodarczej jako istotny walor nieruchomości i nie będzie nigdy zbywany przez Państwa Spółkę – będzie on stanowił jej własność przez cały okres prowadzenia inwestycji, a jego funkcją będzie zwiększanie wartości sprzedawanych działek i domów, a także generowanie przychodów z tytułu opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie, ze względu na charakter gruntu (zbiornik wodny), nie podlega on amortyzacji.
Powyższe oznacza, że ww. grunt stanowi składnik majątku trwałego, który nie będzie przez Państwa sprzedany. Zatem skoro grunt wraz ze zbiornikiem wodnym nie będzie przez Państwa sprzedany, to wydatki poniesione na jego zakup nie będą mogły zostać uznane za koszty uzyskania przychodu, bowiem wynika to z literalnej treści przepisu art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT.
Wobec powyższego Państwa stanowisko, iż wydatki poniesione przez Spółkę na nabycie gruntu o powierzchni około (…) hektarów, stanowiącego zbiornik wodny, który nie będzie przedmiotem sprzedaży, lecz będzie wykorzystywany w sposób trwały i bezpośrednio związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (wpływając na wartość sprzedawanych działek i generując przychody z tytułu opłat), mogą zostać uznane za koszty pośrednie i ujęte w kosztach uzyskania przychodów w roku ich poniesienia (2024), pomimo że grunt ten nie podlega amortyzacji, należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, iż została ona wydana w indywidualnej sprawie podmiotu, który o jej wydanie wystąpił, zatem nie jest ona wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo