Interpretacja 0111-KDIB1-1.4010.169.2026.3.MF

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie pytania nr 1 jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe, natomiast w zakresie części pytania nr 2 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółdzielnia w (…) (dalej również: „Wnioskodawca”) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Spółdzielnia w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi korzysta ze zwolnienia podmiotowego art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa o CIT”).

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od 1974 roku Spółdzielnia jest wieczystym użytkownikiem gruntów będących mieniem przeznaczonym do wspólnego korzystania.

W zasobach Spółdzielni znajdują się działki o numerach:

-  (…)

Przedmiotowe działki znajdują się w obrębie osiedla zabudowanego budynkami wielorodzinnymi, garażami, pawilonami handlowymi i stanowią zespół nieruchomości gruntowych należących do Spółdzielni. Działki te stanowią teren Spółdzielni zabudowany budynkami garażowymi wraz z ciągami pieszymi, placem zabaw dla psów oraz terenami zielonymi. Grunt ten był przeznaczony do wspólnego korzystania przez mieszkańców.

W dniu (...) marca 2026 roku Wojewoda (…) podpisał decyzję o (…) na budowę odcinka drogi (…). W otrzymanym przez Spółdzielnię zawiadomieniu zawarte zostały wymienione działki jako te z których częściowo decyzją wojewody Spółdzielnia zostaje wywłaszczona. Na podstawie decyzji Wojewody działki zostaną podzielone, wyodrębnione i z mocy prawa staną się własnością Skarbu Państwa. Decyzja określi również termin wydania nieruchomości przez Spółdzielnię i przez właścicieli garaży. W dalszej kolejności Spółdzielnia otrzyma decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za grunt, budynki i budowle.

W związku z wygaszeniem prawa użytkowania wieczystego (wywłaszczenie na podstawie decyzji o (…)) Spółdzielnia otrzyma odszkodowanie za wygaszone prawo użytkowania wieczystego oraz za budynki garażowe (w liczbie (…)) znajdujące się na nieruchomości składającej się z działek nr (…). Garaże zostały wybudowane na przełomie lat 70-tych i 80-tych ubiegłego wieku i wtedy zostały zasiedlone. Garaże znajdujące się w obrębie wywłaszczenia w liczbie (…) mają swoich prywatnych właścicieli, którzy posiadają spółdzielcze własnościowe prawa do tych lokali. W księgach Spółdzielni zaewidencjonowane są wkłady budowlane wniesione na ich budowę. Wszyscy właściciele są członkami Spółdzielni, natomiast część z nich nie zamieszkuje w jej zasobach mieszkaniowych. 1 garaż należy do Spółdzielni i jest wynajmowany komercyjnie dla firmy zewnętrznej. Od czasu wybudowania na przedmiotowych działkach nie ponoszono nakładów na remonty infrastruktury, tj. dróg i chodników.

W księgach wieczystych właściciele garaży nie są ujawnieni, co powoduje że stroną dla organu wypłacającego odszkodowanie (…) za grunt i budynki garażowe będzie Spółdzielnia. Po otrzymaniu odszkodowań, które wypłacone zostaną na podstawie operatów szacunkowych, Spółdzielnia dokona ostatecznej wypłaty środków na rzecz właścicieli garaży.

W uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r. wskazali Państwo, że:

1. Spółdzielnia prowadzi rejestr właścicieli garaży na podstawie posiadanych oraz na bieżąco otrzymywanych dokumentów. Dokumentem potwierdzającym własność jest przydział spółdzielczego prawa do garażu lub akt notarialny kupna - sprzedaży. Spółdzielcze prawa do lokali garażowych były przedmiotem obrotu przez cały okres funkcjonowania garaży, aż do dnia przekazania ich do (…). Zmiana właścicieli spółdzielczego prawa do garaży występowała również w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego. Spółdzielnia nie jest w stanie określić czy różnice pomiędzy ceną nabycia a spodziewaną wysokością odszkodowania będzie niższa o co najmniej 50%, gdyż biegli rzeczoznawcy majątkowi powołani przez Wojewodę dokonali oględzin budynków i trwa proces opracowania operatów szacunkowych.

2. Tylko garaż Spółdzielni był wykorzystywany przez Spółdzielnię w prowadzonej działalności gospodarczej (wynajem komercyjny). Co do pozostałych (…) garaży Spółdzielnia nie posiada informacji o ich wykorzystywaniu przez właścicieli do celów prowadzenia działalności gospodarczej.

3. Spółdzielnia nie określiła w statucie ani w regulaminie zasad rozliczania się z członkami w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego prawa do garażu. Takie zasady określone zostały w przypadku wygaśnięcia praw dla lokali z lokatorskim prawem. Spółdzielnia wystosowała pismo do Wojewody określając swoje stanowisko w sprawie wypłaty odszkodowań. Spółdzielnia zaznaczyła, że zgodnie z art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym”. Powyższe potwierdza dodatkowo art. 244 § 1 kodeksu cywilnego: Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Zgodnie z art. 12 ust. 4c specustawy drogowej:

„Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają”.

Zgodnie z art. 18 ust. 1d specustawy drogowej:

„Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Jak wskazuje M. Wolanin (w: Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Komentarz, wyd. 3, 2021):

„Właściciel i użytkownik wieczysty nieruchomości uprawnieni są do otrzymania odszkodowania umniejszonego o kwotę odszkodowania należnego podmiotom ograniczonych praw rzeczowych, które istniały w dniu wydania pierwszoinstancyjnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłacane jest bowiem bezpośrednio podmiotom tych praw”. W związku z powyższym Spółdzielnia oczekuje, że Wojewoda uzna właścicieli garaży jako stronę postępowania i wypłaci odszkodowania bezpośrednio na ich rachunki bankowe.

4. Spółdzielnia prowadzi rejestr właścicieli garaży i dane właścicieli wraz z danymi technicznymi przekazano rzeczoznawcom majątkowym powołanym przez Wojewodę. Rzeczoznawcy mają zlecone wykonanie (…) operatów szacunkowych dla każdego garażu osobno. Spółdzielnia nie będzie ustalała kwot odszkodowania.

5. W przypadku nieuwzględnienia stanowiska Spółdzielni byłaby ona wyłącznie pośrednikiem w wypłacie odszkodowań. Spółdzielnia nie będzie realizowała poprzez ewentualne wypłaty żadnego zobowiązania bądź świadczenia wobec członków.

6. Spółdzielnia postąpiła jak opisano w pkt 3 i oczekuje na odpowiedź od Wojewody. Jeśli odpowiedź będzie wskazywała Spółdzielnię jako jedyną stronę postępowania i uprawnioną do wypłaty odszkodowania to Spółdzielnia będzie wypłacała otrzymane odszkodowania ustalone w decyzji właścicielom na podstawie specustawy drogowej.

7. W przypadku nieuwzględnienia stanowiska Spółdzielni wypłata środków na rzecz właścicieli garaży odpowiadałaby dokładnie kwocie odszkodowania (określonej w operatach szacunkowych).

8. Otrzymane odszkodowanie za wygaszone prawo użytkowania wieczystego gruntu Spółdzielnia planuje przeznaczyć na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (zasilenie funduszu remontowego budynków mieszkalnych).

9. Działki, które przeznaczone są do wywłaszczenia służyły użytkownikom garaży oraz stanowiły tereny zielone i tereny rekreacji (plac zabaw dla psów), tj. służyły zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

10. Spółdzielnia postąpiła jak opisano w pkt 3, a właściciele garaży również wnieśli pisma do Wojewody w sprawie uznania ich za stronę postępowania. Wojewoda nie zawiadomił właścicieli garaży o procesie wywłaszczenia (tym samym nie uznał ich za stronę) opierając swoje stanowisko o brak zapisów o własności garaży w (…). Stanowisko Wojewody zostało wyrażone ustnie na spotkaniach w przedmiotowej sprawie. Rozstrzygnięcie jest w toku.

11. Na dzień wywłaszczenia wyłączne prawo do rozporządzania (…) garażami mają ich właściciele.

12. Przed dniem wywłaszczenia nie doszło do rozliczenia nakładów pomiędzy Spółdzielnią a właścicielami garaży.

13. Spółdzielnia nie otrzyma nic w zamian za odszkodowanie od właścicieli garaży.

14. Wszystkie (…) garaże były murowane, w księgach wieczystych określone zostały jako budynki garażowe i tak były deklarowane na potrzeby rozliczenia z tytułu podatku od nieruchomości.

15. Garaż Spółdzielni posadowiony jest na działce nr (…).

16. Droga posadowiona na działkach (…) stanowi budowlę trwale związaną z gruntem.

17. Na dzień wywłaszczenia prawo do rozporządzania drogami miała wyłącznie Spółdzielnia.

18.

a) Do pierwszego zajęcia wszystkich garaży, w tym garażu Spółdzielni i dróg dojazdowych do garaży doszło w dn. 02.05.1978 oraz 30.06.1978 r.,

b) Od pierwszego zasiedlenia/używania minął okres dłuższy niż dwa lata,

c) Spółdzielnia nie ponosiła wydatków na ulepszenie opisywanych składników majątku i nie korzystała z prawa obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

d) Jak w pkt c,

e) Jak w pkt c,

f) Jak w pkt c,

g) Przy nabyciu (wytworzeniu ) opisywanych składników majątku nie przysługiwało Spółdzielni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

h) Garaż Spółdzielni był wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Pytania

1. Czy dochód z odszkodowania za wygaszone prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, który to dochód Spółdzielnia przeznaczy na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, tj. fundusz remontowy, wolny jest od podatku dochodowego od osób prawnych w części jakiej odpowiada (…) powierzchni działek przypisanych do budynków garażowych oraz podlega opodatkowaniu (nie korzysta ze zwolnienia) w części (…) tychże działek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2. Czy odszkodowanie za garaż będący własnością Spółdzielni będzie stanowiło przychód podatkowy (CIT)? (część pytania nr 2 ostatecznie sformułowanego w uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r.)

Państwa stanowisko

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany z odszkodowania za pozbawienie prawa użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, który to dochód Spółdzielnia przeznacza w na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, jest zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, natomiast w części w jakiej związany jest z lokalem garażowym stanowiącym własność Spółdzielni nie będzie korzystał z powyższego zwolnienia.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych (...) uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Z przepisu tego wynika, że aby dochód spółdzielni mieszkaniowej był wolny od podatku dochodowego od osób prawnych, muszą być spełnione łączenie dwa warunki:

1. dochód musi być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi

2. i dochód musi być przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Spółdzielnia uważa, że co do dochodów z odszkodowania, przeznaczonych na fundusz remontowy, spełnione są oba warunki, ponieważ tereny zajęte pod garaże oraz stanowiące zieleń wraz z ciągami pieszo-jezdnymi znajdujące się na terenie osiedla i przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, w rozumieniu przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Ze zwolnienia nie skorzysta jednak kwota odpowiadająca udziałowi jaki dotyczy 1 garażu będącego własnością Spółdzielni.

Należy zauważyć, że brak jest definicji pojęcia „zasoby mieszkaniowe” w powoływanej ustawie.

Niemniej jednak przy ocenie, czy określone budynki, budowle, urządzenia czy grunty mieszczą się w zakresie przedmiotowego pojęcia, należy posiłkować się przepisami ustaw określających zasady funkcjonowania podmiotów zajmujących się gospodarką mieszkaniową. Stanowisko Spółdzielni jest zbieżne ze stanowiskiem Ministra Finansów, przedstawionym w interpretacji ogólnej z dnia 5 marca 2008 r. (Znak: DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82).

Przy definiowaniu pojęcia „zasobów mieszkaniowych” należy posłużyć się przepisami dotyczącymi celów działania spółdzielni mieszkaniowych, opłat wnoszonych przez mieszkańców na rzecz spółdzielni, a także kosztów pokrywanych z tych opłat. Art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. stanowi: „celem spółdzielni mieszkaniowej (...) jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu”.

Z powyższego przepisu wynika, że celem spółdzielni jest nie tylko zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, ale również innych potrzeb członków spółdzielni i ich rodzin. W celu doprecyzowania celów działania spółdzielni, a w konsekwencji wyjaśnienia pojęcia „zasoby mieszkaniowe” należy odnieść się również do rodzaju opłat uiszczanych przez mieszkańców na rzecz Spółdzielni, jak również kosztów pokrywania tych opłat. W powyższym zakresie należy ponownie powołać się na przepisy ustawy regulującej zasady działania Spółdzielni.

Z przepisów art. 4 przytoczonej wcześniej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wynika że do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące na osiedlu, obowiązani są zarówno członkowie Spółdzielni, jak i nie członkowie.

W świetle tych przepisów Spółdzielnia pobiera opłaty od mieszkańców nie tylko na rozliczenie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali mieszkalnych poszczególnych osób ale również pobiera opłaty z przeznaczeniem na utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, a przeznaczone do korzystania przez wszystkich mieszkańców osiedla. Takim mieniem, przeznaczonym do wspólnego korzystania są m.in.: drogi dojazdowe, chodniki, place zabaw czy tereny zielone służące do celów rekreacyjnych mieszkańców.

Podobne stanowisko można znaleźć w różnych interpretacjach indywidualnych: (...) z dnia 27 października 2022 r. w której to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że termin zasoby mieszkaniowe dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkalnych. Czyli przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko budynki mieszkalne z całą infrastrukturą ale również urządzenia znajdujące się poza budynkami mieszkalnymi, które są związane z administrowaniem i zapewniają bezawaryjne funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

-  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

-  kotłownie i hydrofornie wolnostojące,

-  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

-  urządzenia i uzbrojenia terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

-  zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

-  rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

-  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

-  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

-  budowie komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

-  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu,

-  miejsca wpływające na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki (czyli tereny zielone), kontenery na śmieci.

Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem, a wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Zatem wszelkie środki finansowe otrzymane przez spółdzielnię związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o CIT.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ad. 2 (część stanowiska ostatecznie sformułowanego w uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r.)

(…)

Odszkodowanie za garaż Spółdzielni który był wykorzystywany w działalności gospodarczej jest dla Spółdzielni przychodem podatkowym gdyż nie jest spełniony warunek, że dochód pochodzi z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Odszkodowanie za garaż Spółdzielni będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych dotyczące pytania nr 1 jest w części prawidłowe a w części nieprawidłowe.

Natomiast Państwa stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych dotyczące części pytania nr 2 (ostatecznie sformułowanego w uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r.) tj. w zakresie ustalenia, czy odszkodowanie za garaż będący własnością Spółdzielni będzie stanowiło przychód podatkowy (CIT) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie wskazać należy, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. Zatem inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Ad. 1

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.; dalej: „updop”):

Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 updop wynika z kolei, że:

Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Taka konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 updop, powoduje, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze – przychód, a po drugie – koszty jego uzyskania.

Stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 1 updop:

Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Z kolei na podstawie art. 12 ust. 3 updop:

Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Spółdzielni Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 updop) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 updop. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop:

Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powyższej regulacji wynika, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

-   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

-   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Wobec powyższego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

-   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

-   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa nie zawiera definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Należy się zatem odwołać do reguł wykładni językowej.

Wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku języka polskiego (Wydawnictwo PWN), wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast, pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak, więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Tym samym, z wykładni językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

-  dźwigi osobowe i towarowe,

-  aparaty do wymiany ciepła,

-  kotłownie i hydrofornie wbudowane,

-  klatki schodowe,

-  strychy, piwnice, komórki,

-  balkony, loggie,

-  garaże,

2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

-  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,

-  kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

-  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.:

-  zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

-  rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

-  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

-  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

-  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

-  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 updop. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów; nie będzie bowiem spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Z opisu sprawy wynika, iż w związku z wygaszeniem prawa użytkowania wieczystego (wywłaszczenie na podstawie decyzji o (…) Wojewody (…)) Spółdzielnia otrzyma odszkodowanie za wygaszone prawo użytkowania wieczystego oraz za budynki garażowe (w liczbie (…)) znajdujące się na nieruchomości składającej się z działek nr (…). Garaże zostały wybudowane na przełomie lat 70-tych i 80-tych ubiegłego wieku i wtedy zostały zasiedlone. Garaże znajdujące się w obrębie wywłaszczenia w liczbie (…) mają swoich prywatnych właścicieli, którzy posiadają spółdzielcze własnościowe prawa do tych lokali. W księgach Spółdzielni zaewidencjonowane są wkłady budowlane wniesione na ich budowę. Wszyscy właściciele są członkami Spółdzielni, natomiast część z nich nie zamieszkuje w jej zasobach mieszkaniowych. 1 garaż należy do Spółdzielni i jest wynajmowany komercyjnie dla firmy zewnętrznej. Od czasu wybudowania na przedmiotowych działkach nie ponoszono nakładów na remonty infrastruktury, tj. dróg i chodników.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że otrzymane odszkodowanie za wygaszone prawo użytkowania wieczystego gruntu Spółdzielnia planuje przeznaczyć na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (zasilenie funduszu remontowego budynków mieszkalnych).

Ponadto wskazali Państwo, iż Działki, które przeznaczone są do wywłaszczenia służyły użytkownikom garaży oraz stanowiły tereny zielone i tereny rekreacji (plac zabaw dla psów), tj. służyły zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenie, czy dochód z odszkodowania za wygaszone prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, który to dochód Spółdzielnia przeznaczy na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, tj. fundusz remontowy, wolny jest od podatku dochodowego od osób prawnych w części jakiej odpowiada (…) powierzchni działek przypisanych do budynków garażowych oraz podlega opodatkowaniu (nie korzysta ze zwolnienia) w części (…) tychże działek.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania i przedstawiony opis zdarzenie przyszłego, stwierdzić należy, że odszkodowania za wygaszone prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, który to dochód Spółdzielnia przeznaczy na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, tj. fundusz remontowy, w części w jakiej odpowiada powierzchni działek przypisanych do budynków garażowych użytkowanych wyłącznie przez osoby zamieszkujące zasoby Spółdzielni Mieszkaniowej stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma więc wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części w jakiej został przeznaczony i wydatkowany na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast przeznaczenie otrzymanego odszkodowania na fundusz remontowy w części w jakiej związany jest z gruntem przypisanym do budynków garażowych użytkowanych przez osoby niezamieszkujące zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej oraz z lokalem garażowym stanowiącym własność Spółdzielni (tj. w części jakiej odpowiada (…) powierzchni działek przypisanych do budynków garażowych) nie będzie korzystał z powyższego zwolnienia bowiem nie zostanie wydatkowany na prowadzenie działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Jeszcze raz wskazać należy, że pod pojęciem „utrzymanie zasobów mieszkaniowych” rozumie się ogół działań mających na celu utrzymanie istniejącej substancji mieszkaniowej, co przejawia się w ponoszeniu kosztów (wydatków) mających związek z utrzymaniem istniejących zasobów mieszkaniowych. Sfinansowanie zatem z odszkodowania kosztów (wydatków) związanych z funduszem remontowym dotyczącym lokali użytkowych jak również budynków garażowych użytkowanych przez osoby niebędące mieszkańcami Spółdzielni Mieszkaniowej nie jest równoznaczne z przeznaczeniem dochodu uzyskanego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na cele związane z ich utrzymaniem. Natomiast w zakresie przeznaczenia odszkodowania na fundusz remontowy związany z lokalami mieszkalnymi użytkowanymi przez mieszkańców Spółdzielni dochód uzyskany z odszkodowania za wygaszone prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni bez wątpienia może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

W świetle powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, iż dochód uzyskany z odszkodowania za pozbawienie prawa użytkowania wieczystego gruntu dotyczącego budynków garażowych użytkowanych przez mieszkańców Spółdzielni, który to dochód Spółdzielnia przeznacza w na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, jest zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe. Natomiast w części w jakiej związany jest z lokalem garażowym stanowiącym własność Spółdzielni nie będzie korzystał z powyższego zwolnienia jest również prawidłowe. Natomiast w zakresie dotyczącym budynków garażowych użytkowanych przez osoby niezamieszkujące w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej jest nieprawidłowe.

Ad. 2

Odnosząc się do kolejnej z Państwa wątpliwości w zakresie ustalenia, czy odszkodowanie za garaż będący własnością Spółdzielni będzie stanowiło przychód podatkowy (CIT), wskazać należy, iż zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 updop:

Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności:

1) otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe;

2) wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Jak wskazuje art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 updop, przychodem jest – co do zasady – każda wartość wchodząca do majątku podatnika, powiększająca jego aktywa, mająca definitywny charakter, którą może on rozporządzać jak własną, o ile nie została wyłączona z przychodów podatkowych mocą art. 12 ust. 4 ww. ustawy. Użycie w powyższym przepisie sformułowania „otrzymane” oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego jest moment otrzymania, czyli wpływu bezpośrednio do majątku podatnika (względnie na jego rachunek) wymienionych środków, skutkującego powstaniem po stronie podatnika możliwości dysponowania tymi środkami.

Regulacja art. 12 ust. 1 updop nie zawiera legalnej definicji przychodu, a jedynie precyzuje – przez przykładowe wyliczenie – rodzaje przychodów. Należy zauważyć, że podatek dochodowy od osób prawnych posiada cechy podatku powszechnego, tj. podatku, który jest ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem – jako źródłem dochodu – jest tylko ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Poza tym musi mieć charakter definitywny (dokonany) i mierzalny. Ponadto użyty w tym przepisie zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów stanowi katalog otwarty, natomiast zawarte w tym przepisie okoliczności określające przychody mają charakter przykładowy.

Stwierdzić należy ponadto, że przychodem podatkowym jest każda wartość wchodząca do majątku podatnika, powiększająca jego aktywa, mająca definitywny, trwały i bezzwrotny charakter, którą podatnik może rozporządzać jak własną.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż 1 garaż należy do Spółdzielni i jest wynajmowany komercyjnie dla firmy zewnętrznej.

Zatem zgodzić się należy z Państwem, iż odszkodowanie za garaż Spółdzielni, który był wykorzystywany w działalności gospodarczej jest dla Spółdzielni przychodem podatkowym. Odszkodowanie za garaż Spółdzielni będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie części pytania nr 2 dotyczącego ustalenia, czy odszkodowanie za garaż będący własnością Spółdzielni będzie stanowiło przychód podatkowy (CIT) – jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena prawna Państwa stanowiska w pozostałym zakresie objętym wnioskiem tj. w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych (tj. w pozostałej części pytania nr 2 ostatecznie sformułowanego w uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r., dotyczącej ustalenia, czy odszkodowanie za nakłady na garaże (ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu) wypłacone na rachunek bankowy Spółdzielni będzie dla Spółdzielni neutralne podatkowo w zakresie podatku CIT), w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług zostanie zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 662 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.