Interpretacja 0111-KDIB1-1.4010.248.2026.1.SH

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu zdarzenia przyszłego

A. S.A. (dalej również: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) będący polskim rezydentem podatkowym prowadzi działalność deweloperską polegającą na realizacji inwestycji budowlanej przy ulicy (…) w G.

Projekty budowlane realizowane przez Wnioskodawcę zasadniczo polegają na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, celem późniejszej sprzedaży lokali usytuowanych w tych budynkach.

Nabywane przez Wnioskodawcę grunty często zabudowane są budynkami lub budowlami. Zgodnie z prawem cywilnym, nabywając grunt Wnioskodawca nabywa również własność budynków i budowli. Wnioskodawca docelowo dąży do realizacji na gruncie właściwej inwestycji budowlanej, a zatem istniejące budynki i budowle są przeznaczone - z założenia - do całkowitej likwidacji (wyburzenia) chyba, że jest to niemożliwe z uwagi np. na ochronę zabytkową lub uwarunkowania architektoniczno-planistyczne.

W zależności od horyzontu inwestycyjnego, Wnioskodawca podejmuje gospodarcze decyzje na temat przeznaczenia budynków już posadowionych na nabytych gruntach. W przypadku, gdy projekt inwestycyjny jest gotowy do realizacji, Wnioskodawca zasadniczo niezwłocznie przystępuje do wyburzania (niwelacji) budynków i budowli celem rozpoczęcia procesu budowlanego. W przypadku jednak, gdy projekt inwestycyjny jest z przyczyn formalnych lub biznesowych odroczony w czasie, Wnioskodawca może poszukiwać możliwości przejściowego zagospodarowania istniejącego budynku dla potrzeb biznesowych, a do wyburzenia dochodzi na późniejszym etapie.

Wnioskodawca 31 października 2025 r. nabył nieruchomość składającą się z działki gruntu położonej w G. , przy ul. (…), zabudowanej m.in. budynkiem administracyjnym (dalej: „Budynek”), pylonem reklamowym, stacją transformatorową oraz parkingiem i ogrodzeniem (dalej: „Nieruchomość”).

Budynek w dniu nabycia był przedmiotem umowy najmu jaką zawarł sprzedający z podmiotem, który prowadzi w tym budynku placówkę oświatową - szkołę ponadpodstawową (technikum). Umowa (dalej: „Umowa Najmu”) została zawarta w dniu 28 maja 2024 r. na okres od 1 czerwca 2024 r. do 1 czerwca 2029 r.

Wnioskodawca wraz z nabyciem Nieruchomości wstąpił w mocy art. 67 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „ustawa CIT”) Kodeksu Cywilnego, w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z ww. Umowy Najmu.

Wnioskodawca wraz z nabyciem Nieruchomości nie zmienił w żaden sposób profilu działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie stał się podmiotem prowadzącym chociażby działalność oświatową lub oświatowo - opiekuńczą. Z perspektywy Wnioskodawcy, Nieruchomość stanowi aktywo przeznaczone do komercjalizacji w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej.

Niemniej z uwagi na przewidywany harmonogram realizacji planowanej inwestycji deweloperskiej, w tym faktyczne/fizyczne zajęcie nieruchomości na cele budowlane, które nastąpi w perspektywie nie krótszej niż 4 lata, Wnioskodawca zdecydował, iż nie będzie wypowiadał Umowy Najmu (przejętej wraz z nabyciem Nieruchomości), lecz wypowie ją w odpowiednim momencie w przyszłości, kiedy realizacja inwestycji będzie możliwa - do tego czasu Wnioskodawca planuje zorganizować inwestycję od strony prawno -formalnej.

W konsekwencji powyższego, skoro Budynek będzie przez najbliższe 3-4 lata wynajmowany, będzie stanowił dla Wnioskodawcy środek trwały w rozumieniu art. 16a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554, dalej: „ustawa CIT”), (niezależnie od jego ujęcia dla celów bilansowych).

Przyszły proces rozbiórki Budynku będzie związany z poniesieniem przez Spółkę kosztów prac budowlano-rozbiórkowych (realizowanych na podstawie stosownych pozwoleń). Po wyburzeniu budynku, Wnioskodawca rozpocznie budowę nowego obiektu mieszkalnego. W momencie wyburzenia Budynku, Wnioskodawca w swych księgach rachunkowych usunie Budynek z rejestru środków trwałych.

Z pewnością w chwili wyburzenia (likwidacji) Budynek nie będzie jeszcze całkowicie zamortyzowany (pozostanie niezamortyzowana wartość początkowa Budynku jako środka

trwałego), co spowoduje stratę na likwidacji Budynku.

Pytania

1. Czy koszt w postaci straty na likwidacji Budynku stanowić będzie koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa o CIT”)?

2. Czy wyburzenie (fizyczna likwidacja) Budynku w celu realizacji nowej inwestycji budowlanej będzie stanowiło „zmianę rodzaju działalności” w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT i w związku z tym czy koszt w postaci straty na likwidacji będzie wyłączony z kosztów uzyskania przychodu?

3. Czy koszt w postaci straty na likwidacji (wyburzeniu) Budynku będzie stanowił koszt bezpośrednio związany z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru (lokalu mieszkalnego), w zakresie w jakim nowa inwestycja polegać będzie na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż?

4. Czy koszt wyburzenia Budynku będzie stanowić koszt bezpośrednio związany z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru, w zakresie w jakim nowa inwestycja polega na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Koszt w postaci straty na likwidacji Budynku stanowić będzie koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554., dalej: „ustawa CIT”).

2. Wyburzenie (fizyczna likwidacja) Budynku w celu realizacji nowej inwestycji budowlanej nie będzie stanowiło „zmiany rodzaju działalności” w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT i w związku z tym koszt w postaci straty na likwidacji nie będzie wyłączony z kosztów uzyskania przychodu.

3. Koszt w postaci straty na likwidacji (wyburzeniu) Budynku nie będzie stanowił kosztu bezpośrednio związanego z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru (lokalu mieszkalnego), w zakresie w jakim nowa inwestycja polegać będzie na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż.

4. Koszt wyburzenia Budynku będzie stanowić koszt bezpośrednio związany z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru, w zakresie w jakim nowa inwestycja polega na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania Nr 1:

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów należy ocenić jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz możliwość osiągnięcia przychodu. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczyniać się do osiągnięcia przychodu z danego źródła.

Jak przedstawił Wnioskodawca, Nieruchomość (w tym również Budynek) został nabyty w celu przede wszystkim realizacji nowej inwestycji deweloperskiej, przy czym z uwagi na harmonogram realizacji inwestycji, Budynek przez najbliższe 3-4 lata będzie użytkowany przez Wnioskodawcę do świadczenia usług najmu. Takie rozwiązanie pozwala Wnioskodawcy na okresowe generowanie środków pieniężnych (przychodów podatkowych) z posiadanej Nieruchomości i stanowi racjonalną gospodarkę zasobami (nieracjonalne byłoby zamknięcie lub wyburzenie Budynku bezpośrednio po jego nabyciu, zważywszy, że fizyczna realizacja inwestycji budowlanej (a zatem również fizyczne wykorzystanie Nieruchomości) zostało odroczone na okres kilku lat. Z tego względu, Budynek stanowi dla celów podatkowych środek trwały Spółki, podlegający amortyzacji.

W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy, nie może ulegać wątpliwości, że wyburzenie (likwidacja) Budynku w przyszłości, w celu realizacji zaplanowanej na tym gruncie inwestycji deweloperskiej jest działaniem racjonalnym i mieszczącym się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Budynek musi bowiem zostać zniwelowany, aby grunt umożliwiał realizację inwestycji budowlanej o zakładanych parametrach.

Z tych względów strata jaka zostanie poniesiona przez Wnioskodawcę w wyniku wyburzenia

(fizycznej likwidacji) Budynku (równa niezamortyzowanej wartości początkowej Budynku) będzie kosztem poniesionym w celu uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Wartość nabytego Budynku (a dokładniej, jego niezamortyzowana wartość netto), w wyniku jego wyburzenia ulegnie przekształceniu w stratę. Taka strata wykazuje jednak bezspornie związek z uzyskaniem przyszłych przychodów z realizacji nowej inwestycji deweloperskiej.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, koszt w postaci omawianej straty będzie zatem uzasadniony na gruncie regulacji art. 15 ust. 1 ustawy o CIT i jako taki stanowić będzie koszt uzyskania przychodów Wnioskodawcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania Nr 2:

W ocenie Wnioskodawcy, strata wynikająca z wyburzenia Budynku nie będzie podlegać wykluczeniu z kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT.

Zgodnie z tym przepisem, nie uważa się za koszt uzyskania przychodu strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Należy zatem przyjąć, że kosztem uzyskania przychodu jest strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli utraciły one przydatność z przyczyn innych niż zmiany rodzaju działalności.

Niewątpliwie, strata ponoszona przez Wnioskodawcę będzie w tym przypadku polegała na likwidacji nie w pełni umorzonego (zamortyzowanego) środka trwałego w postaci Budynku. Jednakże, w ocenie Wnioskodawcy, Budynek utraci przydatność gospodarczą w wyniku podjętych przez Spółkę ekonomicznie uzasadnionych decyzji, które nie będą wynikać ze zmiany rodzaju działalności, bowiem Wnioskodawca zarówno przed nabyciem Nieruchomości (wraz z Budynkiem) jak i po jego wyburzeniu (fizycznej likwidacji) będzie prowadził tą samą działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji budowlanych (w trakcie trwania Umowy Najmu Wnioskodawca będzie przygotowywał od strony prawnoformalnej realizację inwestycji).

W ocenie Wnioskodawcy, nie dojdzie zatem do zmiany rodzaju działalności, zaś sam najem Budynku będzie stanowić działalność poboczną, dodatkową, zmierzającą do zachowania racjonalnego gospodarowania posiadanych aktywów Spółki. Pojęcie „zmiany przedmiotu działalności”, o którym mowa w przepisie powinno być interpretowane wprost, jako uzależnienie konieczności likwidacji środka trwałego od podjętej decyzji z zakresie przeobrażenia i zmodyfikowania aktualnego profilu, przedmiotu działalności przedsiębiorstwa jako całości.

Takie stanowisko zostało również wyrażone wielokrotnie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, między innymi w interpretacji z 27 czerwca 2025 r., Znak: 0114-KDIP2-2.4010.233. 2025.1.ASK.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania Nr 3:

W ocenie Wnioskodawcy, koszt w postaci straty na likwidacji (wyburzeniu) Budynku nie będzie stanowił kosztu bezpośrednio związanego z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru (lokalu mieszkalnego), lecz na podstawie treści art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT (stosowanego a contrario) oraz art. 15 ust. 4d-4e ustawy o CIT, będzie stanowił koszt uzyskania przychodu w dacie likwidacji (wyburzenia) Budynku, jako tzw. koszt pośredni. Zwrócić należy uwagę, że chociaż likwidacja (wyburzenie) Budynku będzie powiązane gospodarczo z realizacją inwestycji deweloperskiej, to jednak związek ten jest dość odległy (koszty te związane są nie tyle z samą realizacją inwestycji, lecz z pozostałą wartością kosztów amortyzacji/nabycia wyburzanego środka trwałego).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania Nr 4:

Ustawa o CIT nie zawiera wprawdzie definicji kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, nie mniej w praktyce przyjęło się, że są to takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów.

Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie towaru i przychód z ich zbycia. Takimi kosztami są także wydatki na zakup materiałów i produktów, które można przypisać do konkretnego przychodu.

Powyższe wynika m.in. z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 31 stycznia 2022 r., Znak: 0111-KDIB1-2.4010.530.2021.3.MZA. Jak ponadto stwierdził organ podatkowy:

„(...) Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji kosztu „bezpośredniego” oraz kosztu „pośredniego’ - brak takiej definicji związany jest z nieokreślonością tych pojęć i brakiem stałych, niezmiennych kryteriów oceny wystąpienia bezpośredniego lub jedynie pośredniego związku takich kosztów z przychodami osoby prawnej w konkretnym przypadku. W efekcie, te same wydatki mogą być w danych warunkach bezpośrednimi, zaś w innych jedynie pośrednimi kosztami uzyskania przychodu. Ocena tej kwestii musi być więc dokonywana w każdym przypadku na tle określonej sytuacji, przy uwzględnieniu indywidualnych cech działalności podatnika, w warunkach której wydatki te są ponoszone. Przy czym, jeżeli określone wydatki można powiązać z osiąganiem konkretnego przychodu, to bez względu na możliwość jednoczesnego wywiedzenia pośredniego związku tych wydatków z ewentualnymi innymi przychodami, zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów ocenić należy w kontekście tego przychodu, z którym wydatki te są bezpośrednio związane. (...)”.

Zasady rozliczania kosztów bezpośrednio związanych z przychodami określone zostały w art. 15 ust. 4 i 4b-4c ustawy o CIT. Z przepisów tych wynika, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Także koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:

 a) sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo

 b) złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego

        - są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Natomiast koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po ww. terminach, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.

W ocenie Wnioskodawcy, koszty ponoszone na wyburzenie Budynku będą posiadały ścisły związek z przygotowaniem nowej inwestycji deweloperskiej, bowiem bez wykonania prac rozbiórkowych (i poniesienia związanych z tym kosztów wyburzenia), Budynek w sposób fizyczny uniemożliwiałyby realizację założonych planów inwestycyjnych.

Podobne stanowisko Dyrektor KIS wyraził w ww. interpretacji z 7 czerwca 2025 r. Znak: 0114-KDIP2-2.4010.233.2025.1.ASK, jak również w interpretacjach wydanych na tle stanu faktycznego dotyczącego realizacji środków trwałych, w przypadku których organ potwierdzał, że koszty wyburzenia istniejącego obiektu powinny zwiększać wartość początkową nowego środka trwałego (tak np. w interpretacji z 19 marca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, Znak: 0111-KDIB1-2.4010.44.2025.1.AW).

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, koszt wyburzenia Budynku będą stanowić koszt bezpośrednio związany z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru, w zakresie w jakim nowa inwestycja polega na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytań). Zatem inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 oraz art. 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

 

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

   - został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

   - jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

   - pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

   - poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

   - został właściwie udokumentowany,

   - nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

 

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy, stanowić mogą koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna brać pod uwagę:

   - przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu) oraz

   - potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.

Kierując się kryterium stopnia powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami i koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), różnicując moment ich potrącalności (art. 15 ust. 4, 4b-4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Do pierwszej z wymienionych kategorii należą takie wydatki, których poniesienie ma bezpośrednio na celu uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru. Natomiast pośrednie koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, których ponoszenie jest racjonalnie uzasadnione jako służące osiąganiu przychodów lub zachowaniu albo zabezpieczeniu ich źródła, nie ma jednak możliwości przypisania ich do określonych, konkretnych przychodów.

Jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy o CIT,

Odrębną kategorię kosztów uzyskania przychodu stanowią natomiast odpisy amortyzacyjne.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ww. ustawy,

 

W myśl art. 16a ust. 1 tej ustawy,

amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

- maszyny, urządzenia i środki transportu,

- inne przedmioty

   - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

 

Z definicji środka trwałego zawartej w art. 16a ust. 1 ww. ustawy wynika, że aby dany przedmiot był uznany za środek trwały musi spełniać następujące warunki:

   - stanowić własność lub współwłasność podatnika,

   - być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, tzn. środek powinien być wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem,

   - przewidywany okres jego używania musi być dłuższy niż rok,

   - musi być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jednocześnie, na podstawie art. 16g ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT,

Natomiast zgodnie z art. 16g ust. 4 ustawy o CIT:

W myśl art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT,

Jak już wyjaśniono na wstępie, katalog wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, pomimo ich związku z przychodami i prowadzoną działalnością gospodarczą, zawarty został w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Stosownie do treści art. 16 ust. 1 pkt 5 ustawy o CIT:

Natomiast zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT:

W świetle tego przepisu, w przypadku gdy likwidacja środków trwałych została dokonana z tej przyczyny, że dotychczas wykorzystywany środek trwały utracił przydatność z racji zmiany rodzaju działalności, to poniesiona strata nie stanowi kosztu podatkowego.

Oznacza to, że strata powstała w związku z likwidacją środków trwałych spowodowana innymi przyczynami niż zmiana rodzaju działalności może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo działalność deweloperską polegającą na realizacji inwestycji budowlanej przy ulicy (…) w G..

Projekty budowlane realizowane przez Państwa zasadniczo polegają na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, celem późniejszej sprzedaży lokali usytuowanych w tych budynkach.

Nabywane przez Państwa grunty często zabudowane są budynkami lub budowlami. Zgodnie z prawem cywilnym, nabywając grunt Wnioskodawca nabywa również własność budynków i budowli. Docelowo dążą Państwo do realizacji na gruncie właściwej inwestycji budowlanej, a zatem istniejące budynki i budowle są przeznaczone - z założenia - do całkowitej likwidacji (wyburzenia) chyba, że jest to niemożliwe z uwagi np. na ochronę zabytkową lub uwarunkowania architektoniczno-planistyczne.

W zależności od horyzontu inwestycyjnego, podejmują Państwo gospodarcze decyzje na temat przeznaczenia budynków już posadowionych na nabytych gruntach. W przypadku, gdy projekt inwestycyjny jest gotowy do realizacji, zasadniczo niezwłocznie przystępują Państwo do wyburzania (niwelacji) budynków i budowli celem rozpoczęcia procesu budowlanego. W przypadku jednak, gdy projekt inwestycyjny jest z przyczyn formalnych lub biznesowych odroczony w czasie, mogą Państwo poszukiwać możliwości przejściowego zagospodarowania istniejącego budynku dla potrzeb biznesowych, a do wyburzenia dochodzi na późniejszym etapie.

31 października 2025 r. nabyli Państwo nieruchomość składającą się z działki gruntu położonej w G. przy ul. (…), zabudowanej m.in. budynkiem administracyjnym (Budynek), pylonem reklamowym, stacją transformatorową oraz parkingiem i ogrodzeniem (Nieruchomość).

Budynek w dniu nabycia był przedmiotem umowy najmu jaką zawarł sprzedający z podmiotem, który prowadzi w tym budynku placówkę oświatową - szkołę ponadpodstawową (technikum). Umowa (Umowa Najmu) została zawarta w dniu 28 maja 2024 r. na okres od 1 czerwca 2024 r. do 1 czerwca 2029 r.

Wraz z nabyciem Nieruchomości wstąpili Państwo w mocy art. 67 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z ww. Umowy Najmu.

Wraz z nabyciem Nieruchomości nie zmienili Państwo w żaden sposób profilu działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie stał się podmiotem prowadzącym chociażby działalność oświatową lub oświatowo - opiekuńczą. Z Państwa perspektywy, Nieruchomość stanowi aktywo przeznaczone do komercjalizacji w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej.

Niemniej z uwagi na przewidywany harmonogram realizacji planowanej inwestycji deweloperskiej, w tym faktyczne/fizyczne zajęcie nieruchomości na cele budowlane, które nastąpi w perspektywie nie krótszej niż 4 lata, zdecydowali Państwo, iż nie będą Państwo wypowiadali Umowy Najmu (przejętej wraz z nabyciem Nieruchomości), lecz wypowiecie ją Państwo w odpowiednim momencie w przyszłości, kiedy realizacja inwestycji będzie możliwa - do tego czasu planują Państwo zorganizować inwestycję od strony prawno-formalnej.

Ponadto wskazali Państwo we wniosku, że skoro Budynek będzie przez najbliższe 3-4 lata wynajmowany, to będzie stanowił środek trwały Państwa Spółki w rozumieniu art. 16a ustawy o CIT, (niezależnie od jego ujęcia dla celów bilansowych).

Przyszły proces rozbiórki Budynku będzie związany z poniesieniem przez Spółkę kosztów

prac budowlano-rozbiórkowych (realizowanych na podstawie stosownych pozwoleń). Po wyburzeniu budynku, rozpoczną Państwo budowę nowego obiektu mieszkalnego. W momencie wyburzenia Budynku, w swych księgach rachunkowych usuną Państwo Budynek z rejestru środków trwałych.

W chwili wyburzenia (likwidacji) Budynek nie będzie jeszcze całkowicie zamortyzowany (pozostanie niezamortyzowana wartość początkowa Budynku jako środka trwałego), co spowoduje stratę na likwidacji Budynku.

Ad 1 i 2

Państwa wątpliwości w rozpatrywanej sprawie w zakresie pytania Nr 1, dotyczą kwestii ustalenia, czy koszt w postaci straty na likwidacji Budynku stanowić będzie koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy o CIT, natomiast w zakresie pytania Nr 2 dotyczą kwestii ustalenia, czy wyburzenie (fizyczna likwidacja) Budynku w celu realizacji nowej inwestycji budowlanej będzie stanowiło „zmianę rodzaju działalności” w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT i w związku z tym czy koszt w postaci straty na likwidacji będzie wyłączony z kosztów uzyskania przychodu.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że zgodnie z art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Jak wynika z powyższego odpisów amortyzacyjnych dokonuje się m.in. do końca miesiąca, w którym postawiono je w stan likwidacji.

Pojęcie „likwidacja” nie zostało zdefiniowane w prawie podatkowym w związku z powyższym należy odnieść się do rozumienia tego znaczenia w języku potocznym, które jest wieloznaczne i oznacza zniesienie, usunięcie, rozwiązanie czegoś (Internetowy Słownik języka polskiego https://sjp.pwn.pl/sjp/). Zatem, likwidacja środka trwałego to także usunięcie z ewidencji, definitywne zaprzestanie korzystania, czy też pozostawienie w dyspozycji innego podmiotu. Likwidacja to nie tylko fizyczne unicestwienie środka trwałego, ale także przekazanie środka trwałego innemu podmiotowi czy to poprzez darowiznę czy sprzedaż, zmianę metody prowadzenia działalności gospodarczej, likwidację środka trwałego w związku z jego zużyciem technicznym, technologicznym lub „moralnym”, wycofanie go z ewidencji środków trwałych. W związku z takim rozumieniem tego pojęcia - likwidacją będzie definitywne pozbycie się środka trwałego (wykreślenie z ewidencji), np. poprzez jego zniszczenie, usunięcie, czy sprzedaż.

Z kolei, przez utratę przydatności gospodarczej środków trwałych należy rozumieć, nie tylko ich fizyczne zużycie, np. w wyniku długotrwałej eksploatacji, a więc utratę cech zapewniających zdatność do użytku, lecz także brak opłacalności korzystania z nich.

Odnosząc powyższe do okoliczności przedstawionych w opisie sprawy, stwierdzić należy, że jak wskazano powyżej zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Wnioskując a contrario, nie ma przeszkód dla zaliczenia do kategorii kosztów uzyskania przychodów straty powstałej w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli ich likwidacja nie jest związana z utratą przydatności gospodarczej na skutek zmiany rodzaju działalności, tj. niezamortyzowana wartość środków trwałych zlikwidowanych z innych powodów niż zmiana rodzaju prowadzonej działalności.

Strata, o której mowa w tym przepisie odzwierciedla wartość nierozliczonych podatkowo wydatków poniesionych przez podatnika na nabycie lub wytworzenie likwidowanych składników majątku. Wydatki tego rodzaju - w braku likwidacji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych - mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów potrącalnych w momencie powstania przychodów ze zbycia tych składników majątku albo rozliczanych dla celów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Natomiast likwidacja składników majątku uniemożliwia realizację bądź kontynuację ww. sposobów podatkowego rozliczenia wskazanych wydatków. Wartość tych - poniesionych w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością, w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła - nierozliczonych dla celów podatkowych wydatków (tj. wydatków, które stanowiłyby koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia składnika majątku lub zostałyby rozliczone podatkowo poprzez amortyzację, gdyby nie doszło do likwidacji składników majątku) stanowi wartość straty, o której mowa w powołanych przepisach.

Z powyższych przepisów wynika, że - co do zasady - wydatki poniesione na nabycie, bądź wytworzenie składników majątku stanowiących środki trwałe, podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów pośrednio, poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tych środków trwałych. Natomiast w przypadku likwidacji nie w pełni zamortyzowanego środka trwałego, o ile likwidacja ta nie jest związana z utratą przydatności tego środka trwałego na skutek zmiany rodzaju prowadzonej działalności, do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć stratę w postaci niezamortyzowanej części wartości początkowej likwidowanego środka trwałego.

Z treści powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że decydującą przesłanką dla niezaliczenia do kosztów uzyskania przychodów tego określonego rodzaju strat jest wystąpienie zmiany rodzaju działalności powodującej utratę przez likwidowane środki trwałe przydatności gospodarczej. Zatem dla podatkowej kwalifikacji strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych decydującym pozostaje ustalenie, czy utracenie przez te środki przydatności gospodarczej spowodowane zostało rezygnacją przez podatnika z prowadzenia określonego rodzaju działalności, w której to działalności wykorzystywany był likwidowany środek trwały.

Jak wskazali Państwo we wniosku, 31 października 2025 r. nabyli Państwo nieruchomość składającą się z działki gruntu położonej w (…) przy ul. (…), zabudowanej m.in. budynkiem administracyjnym (dalej: „Budynek”), pylonem reklamowym, stacją transformatorową oraz parkingiem i ogrodzeniem (dalej: „Nieruchomość”).

Budynek w dniu nabycia był przedmiotem umowy najmu jaką zawarł sprzedający z podmiotem, który prowadzi w tym budynku placówkę oświatową - szkołę ponadpodstawową (technikum). Umowa (dalej: „Umowa Najmu”) została zawarta w dniu 28 maja 2024 r. na okres od 1 czerwca 2024 r. do 1 czerwca 2029 r.

Wraz z nabyciem Nieruchomości nie zmienili Państwo w żaden sposób profilu działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie stali się podmiotem prowadzącym chociażby działalność oświatową lub oświatowo - opiekuńczą. Nieruchomość stanowi aktywo przeznaczone do komercjalizacji w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej.

Niemniej z uwagi na przewidywany harmonogram realizacji planowanej inwestycji deweloperskiej, w tym faktyczne/fizyczne zajęcie nieruchomości na cele budowlane, które nastąpi w perspektywie nie krótszej niż 4 lata, zdecydowali Państwo, iż nie będziecie wypowiadali Umowy Najmu (przejętej wraz z nabyciem Nieruchomości), lecz wypowiecie ją Państwo w odpowiednim momencie w przyszłości, kiedy realizacja inwestycji będzie możliwa - do tego czasu planujecie Państwo zorganizować inwestycję od strony prawno-formalnej.

Budynek będzie stanowił dla Państwa środek trwały w rozumieniu art. 16a ustawy o CIT.

Przyszły proces rozbiórki Budynku będzie związany z poniesieniem przez Spółkę kosztów prac budowlano-rozbiórkowych (realizowanych na podstawie stosownych pozwoleń). Po wyburzeniu budynku, rozpoczniecie Państwo budowę nowego obiektu mieszkalnego. W momencie wyburzenia Budynku, w swych księgach rachunkowych usuniecie Państwo Budynek z rejestru środków trwałych.

W chwili wyburzenia (likwidacji) Budynek nie będzie jeszcze całkowicie zamortyzowany (pozostanie niezamortyzowana wartość początkowa Budynku jako środka trwałego), co spowoduje stratę na likwidacji Budynku.

Biorąc pod uwagę powyższy opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie wykorzystywany dotychczas w działalności Spółki środek trwały (budynek) ulegnie likwidacji w celu budowy nowego obiektu mieszkalnego. W wyniku realizacji inwestycji nie zostanie zmieniony rodzaj prowadzonej przez Spółkę działalności. Spółka zarówno przed nabyciem Nieruchomości (wraz z Budynkiem) jak i po jego wyburzeniu (fizycznej likwidacji) będzie prowadził tą samą działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji budowlanych.

Wynikiem nowej inwestycji budowlanej będzie powstanie towaru - lokali usytuowanych w tych budynkach (lokali na sprzedaż), ten typ inwestycji budowlanej są i będą w zakresie prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

W świetle powyższego Spółce przysługuje prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów straty związanej z likwidacją nie w pełni zamortyzowanych środków trwałych, o których mowa we wniosku.

Podsumowując, strata wynikająca z likwidacji nie w pełni zamortyzowanych środków trwałych w wysokości niezamortyzowanej wartości budynku podlegającego likwidacji będzie stanowić koszt uzyskania przychodów zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT i nie będzie wyłączona z kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT. Wyburzenie (fizyczna likwidacja) budynku w celu realizacji nowej inwestycji budowlanej nie będzie stanowiła „zmiany rodzaju działalności” i nie będzie wyłączona z kosztów uzyskania przychodów.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania Nr 1 i Nr 2 jest prawidłowe.

Ad 3

Państwa wątpliwości w zakresie pytania Nr 3, dotyczą kwestii ustalenia, czy koszt w postaci straty na likwidacji (wyburzeniu) Budynku będzie stanowił koszt bezpośrednio związany z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru (lokalu mieszkalnego), w zakresie w jakim nowa inwestycja polegać będzie na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż.

Z brzmienia art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT wynika wprost, że nie uważa się za koszty podatkowe strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność na skutek zmiany rodzaju działalności.

Tym samym należy się zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że koszt w postaci straty na likwidacji (wyburzeniu) Budynku nie będzie stanowił kosztu bezpośrednio związanego z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru (lokalu mieszkalnego), w zakresie w jakim nowa inwestycja polegać będzie na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż.

Koszt w postaci straty na likwidacji (wyburzeniu) Budynku nie będzie stanowił kosztu bezpośrednio związanego z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru (lokalu mieszkalnego), lecz na podstawie treści art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT (stosowanego a contrario) oraz art. 15 ust. 4d-4e ustawy o CIT, będzie stanowił koszt uzyskania przychodu w dacie likwidacji (wyburzenia) Budynku, jako tzw. koszt pośredni. Zwrócić należy uwagę, że chociaż likwidacja (wyburzenie) Budynku będzie powiązane gospodarczo z realizacją inwestycji deweloperskiej, to jednak związek ten jest dość odległy (koszty te związane są nie tyle z samą realizacją inwestycji, lecz z pozostałą wartością kosztów amortyzacji/nabycia wyburzanego środka trwałego).

W tej sytuacji są Państwo zobowiązani zaliczyć nieumorzoną wartość likwidowanego budynku (jako spełniającego przesłanki do uznania go jako środek trwały) do kosztów uzyskania przychodów na zasadach ogólnych.

Zatem - jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - skoro likwidacja środka trwałego nie jest związana ze zmianą rodzaju działalności, strata z tego tytułu, w wysokości nieumorzonej wartości środka trwałego, powinna stanowić w całości bezpośrednio i jednorazowo koszt uzyskania przychodów.

Nie można także zaliczyć nieumorzonej wartości środków trwałych do kosztów bezpośrednich w momencie sprzedaży towaru handlowego postawionego w miejsce tego środka trwałego, gdyż koszty te związane są z amortyzacją wyburzanego środka trwałego.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania Nr 3 jest prawidłowe.

Ad 4

Państwa wątpliwości w zakresie pytania Nr 4, dotyczą kwestii ustalenia, czy koszt wyburzenia Budynku będzie stanowić koszt bezpośrednio związany z uzyskaniem przychodu w postaci zbycia towaru, w zakresie w jakim nowa inwestycja polega na tworzeniu towaru przeznaczonego na sprzedaż.

Odnosząc się do powyższej wątpliwości, wskazać należy, że w odniesieniu do kosztów związanych z wyburzeniem budynku w sytuacji, gdy likwidacja budynku dokonywana jest w związku z planami inwestycyjnymi wzniesienia w tym miejscu nowego obiektu mieszkalnego, który stanowić będzie produkt - towar handlowy należy stwierdzić, że koszty wyburzenia (likwidacji) budynku są kosztami bezpośrednio związanymi z budową nowej inwestycji, będącej produktem - towarem handlowym.

Zaznaczyć należy, że w sytuacji gdy nowo wybudowany budynek (obiekt mieszkalny) będzie podlegał sprzedaży (będzie produktem - towarem handlowym), to kwota wynikająca z likwidacji budynku, którego rozbiórka była niezbędna do rozpoczęcia nowej inwestycji, stanowi koszt bezpośrednio związany z osiąganymi przez Państwa przychodami. W szczególności, Spółka może przypisać go do konkretnej inwestycji - nowo wybudowanego budynku (obiektu mieszkalnego), a tym samym do przychodu z konkretnego źródła, czyli sprzedaży budynku. W konsekwencji, wydatki na likwidację poprzedniego budynku mają bezpośredni związek z przychodem ze sprzedaży nowo wybudowanego obiektu i powinny zostać zaliczone do kosztów podatkowych dopiero w momencie osiągnięcia przychodu z tego tytułu.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania Nr 4 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnej, należy stwierdzić, iż zostały ona wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów, które o ich wydanie wystąpiły, zatem nie są one wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.