Spółka X sp. z o.o. prowadząca działalność rolniczą jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowym, która składa się z trzech działek o różnych klasyfikacjach w ewidencji gruntów. Dwie działki są oznaczone jako Br-RIVa (grunty rolne zabudowane), a trzecia jako BP (zurbanizowane tereny niezabudowane). Nieruchomość była nabywana etapowo i od momentu nabycia jest wykorzystywana na cele działalności…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
31 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 29 sierpnia 2025 r. (wpływ 1 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca X sp. z o.o. powstała (…) z przekształcenia (…) będącej (…).
Spółka jest właścicielem nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość ta została zakupiona (…) przez (…). Nieruchomość posadowiona jest na trzech działkach ujętych w ramach dwóch ksiąg wieczystych. Księga wieczysta (…) obejmuje działkę (…) o identyfikatorze (…) oznaczonej kodem B – GRUNTY ROLNE o powierzchni (…). Księga wieczysta (…) składa się z działki o numerze (…) o identyfikatorze (…) oznaczonej symbolem B – GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE o powierzchni (…) i działki o numerze (…) o identyfikatorze (…) oznaczonej symbolem BP – ZURBANIZOWANE TERENY NIEZABUDOWANE o powierzchni (…), o łącznej powierzchni obu działek objętych księgą wynoszącej (…). Nieruchomość zabudowana jest budynkiem magazynowym od momentu jego nabycia wykorzystywanym na cele działalności rolniczej w ramach prowadzonego obecnie przez spółkę (…).
Nabycie nieruchomości nastąpiło etapami. W (…) nabyła od (…) magazyn (…) posadowiony na stanowiącej własność działce (…) i użytkowanie wieczyste gruntu działki (…). Następnie w procedurze wykupu użytkowania wieczystego działka (…) została nabyta od (…). Działka (…) zakupiona została również od (…) w (…). Od momentu nabycia gruntu i budynku wchodzą one w skład prowadzonego przez Spółkę gospodarstwa rolnego. Od końca roku, w którym nabyto nieruchomość do momentu jej planowanej sprzedaży minie okres dłuższy niż pięć lat.
W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 29 sierpnia 2025 r. wskazali Państwo m.in., że:
X sp. z o.o. prowadzi działalność rolniczą w zakresie (…).
Opisaną we wniosku nieruchomość Spółka planuje sprzedać do (…) lub najpóźniej w (…).
Łączna powierzchnia posiadanych przez Spółkę gruntów wynosi więcej niż 1 ha, a dokładnie wynosi (…), w tym (…) gruntów rolnych.
Budynek magazynu (…) i wszystkie trzy działki, które Spółka planuje sprzedać od chwili ich zakupu wykorzystywane były i są nadal do prowadzenia działalności rolniczej. W magazynie (…).
Magazyn (…) jest posadowiony na 2 działkach, pierwsza o numerze (…) o powierzchni (…) oznaczonej jako Br-RIVa i druga o numerze (…) o powierzchni (…) oznaczonej jako Br-RIVa. Działka o numerze (…) o powierzchni (…) jest niezabudowana, przylega do magazynu, stanowiąc do niego dojazd.
Pytanie
Czy dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):
Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:
Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
Natomiast, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
Wolne od podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.
W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z postanowień zawartych w art. 2 ust. 4 ustawy o CIT wynika, że:
Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
Zgodnie z przepisami art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1176 ze zm., dalej: „ustawa o podatku rolnym”):
Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy:
Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Z powyższego wynika, że przy ocenie, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a tym samym również w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:
- grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu m.in. osoby prawnej,
- łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
- grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne,
- grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
W zakresie możliwości zastosowania ww. zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, w powiązaniu z definicją gospodarstwa rolnego wynikającą z ww. ustawy o podatku rolnym, istotne jest to, że poza odpowiednią kwalifikacją gruntów jako użytki rolne, warunkiem wchodzenia w skład gospodarstwa rolnego, upływu odpowiednio liczonych pięciu lat, przekroczenia łącznej powierzchni 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego, nieruchomości lub ich części nie powinny być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Pozbawienie podatnika prawa do zwolnienia nie jest uzależnione od faktu utraty przez nieruchomość (grunt) charakteru rolnego po dokonaniu sprzedaży, lecz od okresu, jaki upłynął od chwili nabycia sprzedawanej nieruchomości (gruntu). Podkreślenia wymaga w tym miejscu fakt, że datę nabycia nieruchomości należy utożsamiać z chwilą przeniesienia jej własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki przez Wnioskodawcę.
Z tego też względu zasadne jest wskazanie, iż jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1990) podstawę do wymiaru podatków stanowią dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków.
Zasady dokonywania wpisów w ewidencji, wprowadzanie zmian i aktualizacji ewidencji określa rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 27 lipca 2021 r. (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219 ze zm., dalej „Rozporządzenie”).
Zgodnie z § 8 ust. 1 ww. Rozporządzenia:
Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
1) grunty rolne;
2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
3) grunty zabudowane i zurbanizowane;
4) grunty pod wodami;
5) tereny różne.
Stosownie do treści § 9 ust. 1 Rozporządzenia, grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1 dzielą się na:
1) użytki rolne, do których zalicza się:
a) grunty orne, oznaczone symbolem R,
b) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
c) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
d) sady, oznaczone symbolem S,
e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
f) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
g) grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
h) grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;
2) nieużytki, oznaczone symbolem N.
W myśl § 9 ust. 3 ww. Rozporządzenia:
Grunty zabudowane i zurbanizowane, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 3, dzielą się na:
1) tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B;
2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba;
3) inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi;
4) zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem Bp;
5) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz;
6) użytki kopalne, oznaczone symbolem K;
7) tereny komunikacyjne, w tym:
a) drogi, oznaczone symbolem dr,
b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem Tk,
c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem Ti,
d) grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem Tp.
Podsumowując, aby dochód ze sprzedaży wskazanej przez Spółkę nieruchomości (gruntu) podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, muszą być spełnione określone w tym przepisie warunki, m.in. sprzedawane grunty muszą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego oraz sprzedaż musi nastąpić po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości (gruntu). Warunki te muszą być spełnione łącznie.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.
Z opisu sprawy przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu wynika, że Spółka jest właścicielem nieruchomości zabudowanej wchodzącej w skład prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego. Nieruchomość ta została zakupiona w (…) przez (…). Spółka prowadzi działalność rolniczą w zakresie (…). Opisaną we wniosku nieruchomość Spółka planuje sprzedać do (…) lub najpóźniej w (…). Nieruchomość składa się z trzech działek, z których, jak wskazano w uzupełnieniu wniosku dwie oznaczone są symbolem Br-RIVa. Trzecia działka oznaczona jest symbolem BP i stanowi dojazd do magazynu.
W świetle przedstawionych przez Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że w związku z planowaną sprzedażą działki o numerze (…) o identyfikatorze (…) oznaczonej symbolem BP – ZURBANIZOWANE TERENY NIEZABUDOWANE Państwa Spółka nie będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych.
Powyższe jest skutkiem tego, iż nieruchomości oznaczone symbolem BP, nie spełniają warunków do uznania za gospodarstwo rolne.
Jak wskazano wyżej, zgodnie art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy (tj. grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza).
Wskazany we wniosku sposób klasyfikacji działki o numerze (…) w ewidencji gruntów jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane wyklucza więc wprost literalnie możliwość ich kwalifikacji jako wchodzących w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, co z kolei uniemożliwia zastosowanie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT w odniesieniu do tego rodzaju nieruchomości. Powyższa działka została zatem zaklasyfikowana jako grunty zabudowane i zurbanizowane, a nie użytki rolne.
Stwierdzić zatem należy, że w związku z ww. klasyfikacją działki o numerze (…), dochód z jej zbycia nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT. Klasyfikacja nieruchomości jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane wskazuje, że działa o numerze (…) zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219) nie została zaklasyfikowana do użytków rolnych (§ 9 ust. 1 pkt 1), lecz jako grunty zabudowane i zurbanizowane w postaci zurbanizowanych terenów niezabudowanych (§ 9 ust. 3 pkt 4).
Bez znaczenia w tym względzie pozostaje fakt, że nieruchomość ta, jak Państwo wskazaliście w opisie sprawy jest wykorzystywana na cele działalności rolniczej, stanowiąc drogę dojazdową do magazynu. W świetle bowiem ww. art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT istotne jest to nie jak wykorzystywana jest nieruchomość lecz jej uznanie za wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego. Z kolei uznanie gruntu za wchodzące w skład gospodarstwa rolnego uzależnione jest od zakwalifikowania tego gruntu jako rolny na podstawie przepisów cyt. powyżej rozporządzenia.
W Państwa przypadku działka oznaczona jako BP nie stanowi gruntu rolnego, a zatem jej sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia.
W odniesieniu natomiast do sprzedaży działki nr (…) oraz nr (…), stwierdzić należy, że będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, bowiem:
- działka nr (…) o powierzchni (…) oraz działka nr (…) o powierzchni (…) sklasyfikowane zostały w ewidencji gruntów jako Br-RIVa (grunty rolne zabudowane). Taka klasyfikacja potwierdza, że ww. działki zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219), zostały zaklasyfikowane jako użytki rolne (§ 9 ust. 1 pkt 1), co wypełnia wymóg określony w ustawie o podatku rolnym, związany z możliwością zakwalifikowania tego rodzaju gruntu jako wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, co z kolei warunkuje możliwość zastosowania zwolnienia od opodatkowania, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT,
- od momentu nabycia gruntu i budynku wchodzą one w skład prowadzonego przez Spółkę gospodarstwa rolnego. Ww. działki i budynek magazynu (…) od chwili ich zakupu wykorzystywane były i są nadal do prowadzenia działalności rolniczej. W magazynie (…),
- nabycie nieruchomości nastąpiło etapami. W (…) nabyła od (…) magazyn (…) posadowiony na stanowiącej własność działce (…) i użytkowanie wieczyste gruntu działki (…). Następnie w procedurze wykupu użytkowania wieczystego działka (…) została nabyta od (…). Od końca roku, w którym nabyto nieruchomość do momentu jej planowanej sprzedaży minie okres dłuższy niż pięć lat. Opisaną we wniosku nieruchomość Spółka planuje bowiem sprzedać do (…) lub najpóźniej (…),
- łączna powierzchnia posiadanych przez Spółkę gruntów wynosi więcej niż 1 ha, a dokładnie wynosi (…), w tym (…) gruntów rolnych.
Reasumując, Państwa stanowisko w zakresie ustalenia, czy dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych:
- w zakresie działki nr (…) oraz działki nr (…) – jest prawidłowe;
- w zakresie działki nr (…) – jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo