Spółka X Sp. z o.o. jest polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność polegającą na krótkoterminowym wynajmie lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Lokale zostały zakwalifikowane w ewidencji środków trwałych jako lokale mieszkalne (KŚT 122-1) i są zlokalizowane na pierwszym piętrze budynku mieszkalnego. Spółka jest wyłącznym właścicielem tych lokali i wykorzystuje je wyłącznie…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 sierpnia 2025 r. za pośrednictwem platformy ePUAP, wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 września 2025 r. oraz z 15 września 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
X Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) ma siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i jest polskim rezydentem podatkowym. Spółka prowadzi działalność, w ramach której wynajmuje kontrahentom lokale (formalnie lokale mieszkalne) usytuowane na jednej z (…) kondygnacji nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny (1 piętro). Lokale dostępne są w ramach najmu krótkoterminowego.
W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 15 września 2025 r., doprecyzowując opis stanu faktycznego i odpowiadając na zadane pytania, wskazali Państwo, że:
- Spółka jest właścicielem tylko poszczególnych lokali,
- Lokale stanowią odrębne nieruchomości,
- przedmiotowe lokale zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Spółki,
- Lokale zostały zakwalifikowane do grupy 1 KŚT (Budynki i lokale), pod symbolem KŚT 122-1, tj. lokale mieszkalne.
Pytanie
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przepis art. 16c pkt 2a ustawy o CIT nie dotyczy przedmiotowych lokali posiadanych przez Wnioskodawcę i możliwa jest amortyzacja tych lokali?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy od dnia 1 stycznia 2023 r. Spółce przysługuje możliwość amortyzacji wspomnianych lokali.
Celem ustalenia, czy środek trwały podlega amortyzacji, w pierwszej kolejności należy środek trwały zakwalifikować do odpowiedniego rodzaju według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz.U. z 2016 r. poz. 1864; dalej: „rozporządzenie KŚT”).
Jak wynika z Objaśnień szczegółowych zawartych w rozporządzeniu KŚT lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Potrzeby mieszkaniowe nie zostały co prawda zdefiniowane ani w ustawie o CIT, ani w rozporządzeniu KŚT, jednak patrząc przez pryzmat chociażby ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931, ze zm.) bądź ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647, ze zm.), w ocenie Wnioskodawcy uzasadnione jest twierdzenie, że najem krótkoterminowy nie wiąże się z realizacją celów bądź potrzeb mieszkaniowych, a zatem wskazane lokale należące do Spółki nie stanowią lokali mieszkalnych.
W tym miejscu należy wskazać na bogate orzecznictwo sądowo-administracyjne odnoszące się do klasyfikacji budynku na gruncie podatku od nieruchomości.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 2009 r., sygn. akt II FSK 542/08, Sąd wskazał, że Istotną cechą budynku, uzasadniającą zakwalifikowanie go do kategorii budynków mieszkalnych jest posiadanie budynku w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że „budynek letniskowy” będzie mieścił się w pojęciu „budynku mieszkalnego” tylko, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela (jego bliskich), służąc zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych (nie rekreacyjnych, wypoczynkowych bądź w celu lokaty kapitału).
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2019 r., sygn. akt II FSK 186/17 podkreśla, że kwestia zapisów w ewidencji gruntów i budynków nie jest przesądzająca, może mieć jedynie wymiar dowodowy. Przesądzający jest wynik postępowania wyjaśniającego (dokonany po prawidłowej analizie materiału dowodowego), zmierzającego do ustalenia faktycznej funkcji oraz przeznaczenia budynku.
W wyroku WSA w Szczecinie z 23 czerwca 2010 r., sygn. akt I SA/Sz 277/10 (publik. LEX nr 603196) - stwierdzono, że prawidłowe zakwalifikowanie budynku wymaga zbadania nie tylko dokumentacji budowlanej obiektu, danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków, ale przede wszystkim okoliczności związanych z jego faktycznym użytkowaniem.
Również Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2012 r., Znak: IBPBI/1/415-325/12/ZK uznał, że dla określenia stawki właściwej do amortyzacji decydujące znaczenie ma sposób faktycznego wykorzystania budynku, a nie figurujące w dokumentach jego przeznaczenie.
Zakwalifikowanie środka trwałego do odpowiedniego rodzaju Klasyfikacji Środków Trwałych nie może bowiem zależeć jedynie od faktu dochowania przez podatnika obowiązku, bądź nie dokonania zgłoszenia zmiany użytkowania lokalu mieszkalnego. Dodatkowo wskazać należy także, że z uzasadnień do ustawy wynika, że celem wprowadzenia zakazu amortyzacji lokali mieszkalnych jest poprawa sytuacji na rynku mieszkaniowym poprzez zmniejszenie atrakcyjności inwestowania w nieruchomości nadwyżek finansowych, co miało doprowadzić do ograniczenia wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych i zwiększenia dostępności mieszkań dla osób wykorzystujących te nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
W uzasadnieniach można przeczytać, również że „Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym obecnie jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań. Zakłada się, że nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, ale również nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych. W podatku CIT analogicznie jak w podatku PIT wyłącza się możliwość amortyzacji nieruchomości i praw o charakterze mieszkalnym”.
Zatem, w ocenie Wnioskodawcy celem ustawodawcy nie było wprowadzenie ograniczenia amortyzacji w zakresie budynków i lokali wykorzystywanych do prowadzenia działalności usługowej. Działalność Wnioskodawcy w żaden sposób nie ogranicza dostępności lokali mających na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obywateli. W związku z tym lokale będące przedmiotem wniosku mogą nadal być amortyzowane przez wnioskodawcę, bowiem celem ustawodawcy nie było ograniczenie możliwości amortyzacji takich lokali jak posiadane przez Spółkę.
Podsumowując, jak wynika z powołanych powyżej aktów prawnych, lokali będących przedmiotem wniosku nie można sklasyfikować jako lokale mieszkalne, zatem w przedstawionym stanie faktycznym, w stosunku do lokali będących własnością Spółki, zlokalizowanych w (…), nie będzie mieć zastosowania wyłączenie dla zaliczania do kosztów uzyskania przychodu amortyzacji, o którym mowa w art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):
kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. (…)
Stosownie do art. 15 ust. 6 ww. ustawy:
kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a-16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.
Zasady dotyczące dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisów amortyzacyjnych) zawarte zostały w art. 16a-16m ww. ustawy.
Zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT:
amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Z powyższych przepisów wynika, że amortyzacja podatkowa stanowi formę rozłożonego w czasie obniżenia kosztów podatkowych wartością używanych w prowadzonej działalności gospodarczej przedmiotów, które zużywają się w okresie dłuższym niż 1 rok (środków trwałych). Okres amortyzacji jest zwykle zbliżony do standardowego okresu użytkowania danego rodzaju środków trwałych, co znajduje odzwierciedlenie w wysokości stawek amortyzacyjnych wskazanych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiących załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Zgodnie z art. 16c ustawy o CIT:
amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,
2a) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 16b ust. 2 pkt 2 i 2a,
5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności
- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Z powyższego wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają następujące warunki:
- zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
- stanowią własność lub współwłasność podatnika,
- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
- przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
- nie są wymienione w katalogu środków trwałych określonym w art. 16c ustawy o CIT.
Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Spółka prowadzi działalność, w ramach której wynajmuje kontrahentom lokale (formalnie lokale mieszkalne) usytuowane na jednej z (…) kondygnacji nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny (1 piętro). Spółka jest właścicielem tylko poszczególnych lokali. Lokale stanowią odrębne nieruchomości. Przedmiotowe lokale zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Spółki. Lokale zostały zakwalifikowane do grupy 1 KŚT (Budynki i lokale), pod symbolem KŚT 122-1, tj. lokale mieszkalne.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy prawidłowe jest Państwa stanowisko, zgodnie z którym przepis art. 16c pkt 2a ustawy o CIT nie dotyczy przedmiotowych lokali posiadanych przez Państwa i możliwa jest amortyzacja tych lokali.
Biorąc pod uwagę Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności wskazać należy, że zasady klasyfikacji danego środka trwałego zostały unormowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), (Dz.U. z 2016 r. poz. 1864). Klasyfikacja ta jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku trwałego, służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu, o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie (uwagi szczegółowe do Grupy I w KŚT). Organem uprawnionym do orzekania w zakresie Klasyfikacji Środków Trwałych jest Urząd Statystyczny.
Należy dodać, że podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w Klasyfikacji Środków Trwałych oparty jest na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, wówczas budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny. Budynki/lokale niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.
W związku z powyższym, przedmiotem niniejszej interpretacji nie jest ocena prawidłowości dokonanej przez Państwa klasyfikacji budynku wskazanego we wniosku do odpowiedniej grupy klasyfikacji środków trwałych. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy Organ przyjął za Wnioskodawcą, jako niepodlegający ocenie element opisu stanu faktycznego, wskazaną przez Państwa kwalifikację lokali jako lokale mieszkalne, zakwalifikowanego do KŚT pod symbolem 122-1.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że skoro opisane we wniosku lokale zostały przez Państwa zakwalifikowane do grupy 1 KŚT (Budynki i lokale), pod symbolem KŚT 122-1, tj. lokale mieszkalne, to tym samym, Państwa Spółka nie będzie uprawniona do dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych od tych lokali i zaliczania ich do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ wyłączenie określone w art. 16c pkt 2a ustawy o CIT dotyczy budynków/lokali mieszkalnych.
Tym samym Państwa stanowisko sprowadzające się do twierdzenie, że lokali będących przedmiotem wniosku nie można sklasyfikować jako lokale mieszkalne, zatem w przedstawionym stanie faktycznym, w stosunku do lokali będących własnością Spółki, zlokalizowanych w (…), nie będzie mieć zastosowania wyłączenie dla zaliczania do kosztów uzyskania przychodu amortyzacji, o którym mowa w art. 16c pkt 2a ustawy o CIT, należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, w przedstawionym stanie faktycznym.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Odnosząc się do powołanych we wniosku orzeczeń sądów administracyjnych oraz interpretacji indywidualnej wskazać należy, iż dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo