Ustalenia, czy przychód ze sprzedaży części wspólnych na rzecz członka wspólnoty jest przychodem zwolnionym z podatku dochodowego od osób prawnych lub czy aby był zwolniony środki uzyskane ze sprzedaży muszą być przeznaczone w ściśle określonym terminie (dany rok podatkowy) na konkretny cel związany z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego
Wspólnota mieszkaniowa, będąca podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i VAT, planuje sprzedać niewykorzystywany hol (część wspólną budynku) właścicielom lokali usługowych, którzy są członkami tej wspólnoty. Hol ma zostać przyłączony do istniejących lokali i wykorzystany do prowadzenia działalności gospodarczej. Środki ze sprzedaży…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo 30 grudnia 2025 r. (data wpływu w tym samym dniu) oraz w odpowiedzi na wezwanie pismem z 6 lutego 2026 r. (data wpływu 11 lutego 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wspólnota Mieszkaniowa powstała w październiku (...) r. Jest to budynek mieszkalny (…) kondygnacyjny - (…) lokali mieszkalnych, na parterze znajdują się (…) lokale usługowe, na poziomie - 1 wyodrębniona hala garażowa. Łączna powierzchnia budynku - (…).
Na parterze budynku znajduje się duży, praktycznie niewykorzystywany holl stanowiący część wspólną, w którym według projektu znajdowała się recepcja obiektu oraz stanowisko ochrony. Przestrzeń ta od wielu lat nie pełni takiej funkcji, niszczeje i generuje niepotrzebne koszty dla wspólnoty w postaci konieczności sprzątania i dokonywania napraw.
W zaistniałej sytuacji właściciele niektórych lokali usługowych na parterze budynku wyrazili chęć na odkupienie części tej powierzchni od wspólnoty i przyłączenie do swoich lokali. W zakresie jednego lokalu doszło już do faktycznego połączenia i pozostało jedynie zawarcie umowy sprzedaży, w przypadku drugiego lokalu w tym roku właściciele mają również na coś takiego wyrazić zgodę.
Środki ze sprzedaży mają zasilić fundusz remontowy wspólnoty a następnie być przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (głównie remonty części wspólnych). Wspólnota od roku 2017, na swój wniosek, jest podatnikiem podatku VAT.
Z naszej wiedzy, w związku z tym że planowane sprzedaże będą dokonywane na rzecz członków przedmiotowej wspólnoty, dochód z nich osiągnięty będzie zwolniony z podatku dochodowego.
Nabywcy lokali są członkami wspólnoty, nabywają nieruchomość w celu połączenia z istniejącymi już lokalami stanowiącymi ich własność i w celu prowadzenia w nabytych lokalach działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy przychód ze sprzedaży części wspólnych na rzecz członka wspólnoty jest przychodem zwolnionym z podatku dochodowego od osób prawnych lub czy aby był zwolniony środki uzyskane ze sprzedaży muszą być przeznaczone w ściśle określonym terminie (dany rok podatkowy) na konkretny cel związany z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży części nieruchomości wspólnej na rzecz członka tej Wspólnoty stanowi przychód podatkowy w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jednak dochód z tego tytułu korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa o CIT”), pod warunkiem spełnienia przesłanek przewidzianych w tym przepisie.
W ocenie Wnioskodawcy, zwolnieniu nie podlega sam przychód, lecz dochód, o ile zostanie on przeznaczony na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, w szczególności na remonty i utrzymanie części wspólnych budynku.
Zdaniem Wnioskodawcy, ustawa o CIT nie uzależnia zastosowania zwolnienia od wydatkowania środków w tym samym roku podatkowym, w którym osiągnięto dochód. Wystarczające jest, aby dochód został przeznaczony na wskazane cele, także poprzez jego ujęcie w funduszu remontowym Wspólnoty, nawet jeżeli faktyczne wydatkowanie nastąpi w latach kolejnych.
W konsekwencji, dochód ze sprzedaży części wspólnych nieruchomości, przeznaczony na utrzymanie i remonty zasobów mieszkaniowych, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie wskazać należy, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. Zatem inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.
Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232; dalej: „uwl”).
Zgodnie z art. 6 uwl:
ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
Ponadto, w myśl art. 3 ust. 2 powyższej ustawy:
nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
W myśl art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”):
przepisy ustawy mają również zastosowanie do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem przedsiębiorstw w spadku i spółek niemających osobowości prawnej, z zastrzeżeniem ust. 1 i 3.
Z powyższego wynika, że wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.
Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o CIT:
przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
Z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT wynika, że:
dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o CIT powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze - przychód, a po drugie - koszty jego uzyskania.
I tak, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe;
Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:
za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
Z kolei na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:
kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o CIT) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o CIT. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.
Państwa wątpliwości w sprawie budzi kwestia ustalenia, czy przychód ze sprzedaży części wspólnych na rzecz członka wspólnoty jest przychodem zwolnionym z podatku dochodowego od osób prawnych lub czy aby był zwolniony środki uzyskane ze sprzedaży muszą być przeznaczone w ściśle określonym terminie (dany rok podatkowy) na konkretny cel związany z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego.
Rozważając przedstawione okoliczności sprawy pod kątem zadanego przez Państwa pytania oraz zajętego przez Państwa stanowiska odnośnie poruszonego w pytaniu zagadnienia należy wskazać, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT:
wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:
- gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
- innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawierają definicji pojęć „gospodarka zasobów mieszkaniowych” i „zasoby mieszkaniowe”. Niezbędne w tym zakresie jest więc posłużenie się ich znaczeniem językowym (potocznym). Wynika z niego, że termin „gospodarka” oznacza m. in. „całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług”, a „zasób” to m. in. pewna nagromadzona ilość czegoś; z kolei termin „mieszkanie” jest równoznaczny z oznaczeniem „pomieszczenia, w którym się mieszka” (zob. internetowy słownik języka polskiego PWN; www.sjp.pwn.pl). Łącząc poszczególne znaczenia otrzymujemy wynik uzasadniający twierdzenie, że przez „gospodarkę zasobami mieszkaniowymi” należy rozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku mieszkalnym, w tym przede wszystkim lokale mieszkaniowe, które w pierwszej kolejności służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a ich utrzymanie mieści się w gospodarowaniu zasobami mieszkaniowymi.
Przyjęta wykładnia znajduje potwierdzenie w Interpretacji ogólnej (Interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z 5 marca 2008 r. w sprawie stosowania postanowień art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze późn. zm.); Dz. Urz. Min. Fin. Nr 3, poz. 27), wskazującej desygnaty pojęcia „zasoby mieszkaniowe”, przez które należy rozumieć:
- znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, wyposażenie techniczne jak np. dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
- grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).
Wskazane nieruchomości, budynki (pomieszczenia), obiekty wraz z urządzeniami służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Tym samym związane z nimi przychody ze zbycia, czy opłaty otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową i sfinansowane z nich wydatki stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, będące jednocześnie przychodami i kosztami podatkowymi (art. 12 ust. 1 pkt 1, art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1 ustawy o CIT). Powstały dochód podatkowy będzie wolny od podatku dochodowego, o ile zostanie przeznaczony i wydatkowany na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, o czym stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, zgodnie z którym:
zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.
Zatem, warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie - bez względu na termin tego wydatkowania - na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.
Zdaniem organu, przychód uzyskany ze sprzedaży części holu (części wspólnej) właścicielom lokali usługowych w celu połączenia z istniejącymi już lokalami stanowiącymi ich własność i w celu prowadzenia w nabytych lokalach działalności gospodarczej, nie jest objęty zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, bowiem nie można uznać, że został osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód z tytułu sprzedaży nie może być uznany za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli hol jest częścią składową budynku.
Sprzedaż holu właścicielom lokali usługowych w celu połączenia z istniejącymi już lokalami stanowiącymi ich własność i w celu prowadzenia w nabytych lokalach działalności gospodarczej nie służy wprost mieszkańcom Wspólnoty i nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z zasobów mieszkaniowych przez mieszkańców Wspólnoty.
Tym samym, dochód uzyskany ze sprzedaży holu (części wspólnej) nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Bez znaczenia w tej sytuacji jest fakt, że wygenerowany w ten sposób dochód ze sprzedaży Wspólnota przeznaczy na zasilenie funduszu remontowego (głównie remonty części wspólnych). Aby bowiem korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w powyższym artykule, konieczne jest spełnienie łącznie zarówno pierwszego warunku, tj. uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i drugiego warunku, tj. przeznaczenia i wydatkowania ww. dochodu na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. W Państwa przypadku pierwszy warunek nie został spełniony.
Reasumując, przychód jaki Wspólnota uzyska tytułem sprzedaży holu (części wspólnej), nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ nie jest on wynikiem prowadzonej przez Państwa gospodarki tymi zasobami. Tym samym, powstały z tego tytułu dochód - jako pochodzący z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi - nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT i podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o CIT. Jak wyżej wyjaśniono, bez znaczenia dla skorzystania ze zwolnienia pozostaje cel przeznaczenia tego dochodu.
Mając powyższe na względzie, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo