Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy zakupie lokalu mieszkalnego.
Osoba fizyczna sprzedała wraz z mężem działkę budowlaną z nieukończonym domem w stanie surowym zamkniętym, który nie miał odbioru, nie został oddany do użytku i nie nadawał się do zamieszkania. Nigdy nie posiadała własnego mieszkania ani innej nieruchomości nadającej się do zamieszkania, obecnie…
Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 11 lutego 2026 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia lokalu mieszkalnego.
Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 marca 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(…) 2026 r. sprzedała Pani razem z mężem, Panem (…), działkę budowlaną z nieukończonym domem w stanie surowym zamkniętym, bez odbioru budynku i prawa do zamieszkania.
Podczas trwania budowy nieruchomość należała do banku (wzięła Pani razem z mężem na budowę domu kredyt), po sprzedaży prawo własności zostało scedowane na nowych właścicieli - zatem nigdy nie była Pani pełnoprawną właścicielką tej nieruchomości, ponadto nie nadawała się ona do zamieszkania.
Nigdy nie posiadała Pani własnego mieszkania, ani sama, ani z mężem.
Ponieważ obecnie żyje Pani z mężem w separacji i będzie Pani się rozwodzić, ale ma Pani razem z mężem ustanowioną rozdzielność majątkową, dochód ze sprzedaży przypadł Pani oraz mężowi po połowie i obecnie zamierza Pani kupić swoje pierwsze mieszkanie za uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze (posiłkując się dodatkowo kredytem hipotecznym).
Od stycznia 2024 r. żyje Pani samodzielnie w wynajmowanym przez siebie mieszkaniu. Wcześniej mieszkała Pani z mężem i dziećmi w domu u mamy męża, Pani (…).
W uzupełnieniu ujętym w piśmie z 11 marca 2026 r. wskazała Pani, iż:
Nie posiadała Pani nigdy i nadal nie posiada nieruchomości ani żadnych udziałów w nieruchomości poza działką budowlaną, na której był budowany dom, który do dnia sprzedaży nie miał odbioru, nie został oddany do użytku jak również nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy oraz nie było pozwolenia na jego użytkowanie. Budynek nie nadawał się oraz nie spełniał warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie jest Pani w posiadaniu żadnej nieruchomości, w której mogłaby Pani zamieszkać.
Zatem nie posiada Pani i nigdy nie posiadała (ani nie będzie posiadać przed dniem zakupu mieszkania) prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.
Posiadała Pani 50% udziałów jako wspólność majątkowa z mężem działki budowlanej, na której był budowany dom, który nie nadaje się do zamieszkania. Zatem Pani własnością był wyłącznie budynek, w którym nie można - zgodnie z odrębnymi przepisami - zamieszkać, ponieważ jego stan uniemożliwia jego normalne i bezpieczne użytkowanie.
Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy - Kodeks cywilny, która normuje umowę sprzedaży, nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.
Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Skoro była Pani w posiadaniu działki (współwłasność z mężem), na której znajdował się wyłącznie budynek, w którym nie można zamieszkać, tj. w stanie surowym otwartym, który nie został oddany do użytkowania, to nie można uznać, że w związku z tym posiadała Pani dom jednorodzinny w myśl ustawy - Prawo budowlane, tj. taki, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pytanie
Czy w sytuacji, gdy jako osoba fizyczna nigdy nie miała Pani prawa do nieruchomości nadającej się do zamieszkania, może być Pani zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) kupując swoje pierwsze mieszkanie?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, w Pani obecnej sytuacji, zachodzi wskazanie do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ:
1) Od 31 sierpnia 2023 roku nabywcy swojego pierwszego mieszkania nie są zobowiązani do płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Głównym celem tej nowelizacji ustawy o PCC jest wsparcie osób chcących kupić swoje pierwsze lokum - zwłaszcza tych, dla których stanowi to wyzwanie finansowe. Zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu zakupu lub przed nim nie przysługuje prawo do mieszkania lub domu lub udział w tych prawach.
2) Nigdy nie była Pani właścicielką mieszkania lub innej nieruchomości nadającej się do zamieszkania. Przez pewien czas należała do Pani i Pani męża działka budowlana z rozpoczętą budową domu (w notarialnej umowie sprzedaży nieruchomości z (…) 2026 r. stan budynku określony jest jako „dom w stanie surowym zamkniętym”. Budynek był bez odbioru i bez prawa do zamieszkania). Z mężem i dziećmi mieszkała Pani u mamy męża w jej domu.
3) Od stycznia 2024 r. żyje Pani z mężem w separacji, a (…) br. sprzedała Pani razem z mężem nieruchomość w budowie. Za połowę dochodu ze sprzedaży i środków pozyskanych z kredytu hipotecznego zamierza Pani kupić mieszkanie - podpisała Pani już ze sprzedającym umowę przedwstępną, transakcję chce Pani domknąć z końcem marca, ponieważ czeka Pani jeszcze na środki z banku (oceny banków są pozytywne). Mieszkanie nie wymaga żadnych dodatkowych nakładów i jest gotowe do wprowadzenia się. Będzie to Pani pierwsze własnościowe, samodzielne mieszkanie, w którym zamieszka Pani razem z dziećmi.
4) Pani stanowisko podziela interpretacja indywidualna z 26 stycznia 2024 r. w piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS. Kluczowy wycinek brzmi: „Skoro Pani własnością jest wyłącznie budynek, w którym nie można zamieszkać, to w takiej sytuacji przy zakupie mieszkania możliwe jest zastosowanie zwolnienia z podatku.”
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2) innych praw majątkowych - 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z opisu sprawy wynika, że (…) 2026 r. sprzedała Pani razem z mężem, działkę budowlaną z nieukończonym domem w stanie surowym zamkniętym, bez odbioru budynku i prawa do zamieszkania. Nigdy nie posiadała Pani własnego mieszkania, ani sama, ani z mężem. Obecnie zamierza Pani kupić swoje pierwsze mieszkanie za uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze (posiłkując się dodatkowo kredytem hipotecznym).
Nie posiada Pani i nigdy nie posiadała (ani nie będzie posiadać przed dniem zakupu mieszkania) prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.
Pani wątpliwości dotyczą tego czy w sytuacji, gdy jako osoba fizyczna nigdy nie miała Pani prawa do nieruchomości nadającej się do zamieszkania, może być Pani zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) kupując swoje pierwsze mieszkanie.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)
- o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Panią budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy budynek do dnia sprzedaży nie miał odbioru, nie został oddany do użytku jak również nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy oraz nie było pozwolenia na jego użytkowanie. Budynek nie nadawał się oraz nie spełniał warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zatem, jeżeli posiadała Pani wyłącznie nieruchomość z nieukończoną budową domu, w którym nie można - zgodnie z odrębnymi przepisami - zamieszkać, to nie można uznać, że posiadała Pani budynek mieszkalny jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu.
Skoro była Pani współwłaścicielką działki budowlanej, z nieukończonym domem w stanie surowym zamkniętym, bez odbioru budynku i prawa do zamieszkania, to przy zawieraniu w przyszłości umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (zakupie mieszkania) będzie mogło mieć zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Odnosząc się do powołanego we wniosku rozstrzygnięcia stwierdzić należy, że zostało ono wydane w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie wiąże Organu w sprawie będącej przedmiotem tego wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo