Interpretacja 0111-KDIB1-2.4010.150.2025.2.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (KRS: …; NIP: …; dalej jako: „Wnioskodawca”) nie jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność gospodarczą prowadzi od dnia (…) 2024 r. Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) to realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył z rynku wtórnego w dniu (…) 2024 r. położoną w (…) kamienicę (dalej jako: „Kamienica”), w której mieszkały osoby fizyczne, składającą się z lokali mieszkalnych (dalej jako: „Lokal mieszkalny”, „Lokale mieszkalne”). Kamienica składa się z kilku lokali mieszkalnych, i niemieszkalnych (lokali użytkowych). Łączna powierzchnia lokali mieszkalnych: (…) m². Łączna powierzchnia lokali niemieszkalnych: (…) m² (w tym lokale typowo użytkowe na cele działalności gospodarczej … m²). Wnioskodawca nabył bez podatku VAT na rynku wtórnym od osoby fizycznej. Wnioskodawca zawiązał wspólnotę mieszkaniową w Kamienicy i to ona formalnie prowadzi prace remontowe w częściach wspólnych. Nabyta kamienica jest przez Wnioskodawcę remontowana, a wydatki remontowe są udokumentowane fakturami VAT (od tych faktur nie jest odliczany podatek VAT). W zakres remontu wchodzi: doprowadzenie do stanu pierwotnego sprawnego dachu, remont elewacji, wymiana stolarki, renowacja klatki schodowej, wymiana instalacji elektrycznej, wod-kan, gazowej, teletechnicznej, wymiana pieców gazowych w lokalach.

Kamienica oraz Lokale mieszkalne i niemieszkalne wchodzące w jej skład nie są zaliczane do środków trwałych i są traktowane jako towary handlowe (celem zakupu Wnioskodawcy jest dalsza odsprzedaż Lokali mieszkalnych i niemieszkalnych). Wnioskodawca ponadto posiada decyzję o warunkach zabudowy na rozbudowę istniejącego budynku o nowe skrzydło. Wnioskodawca będzie również projektował tą część i starał się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę (będą tam 3-4 lokale użytkowe o łącznej powierzchni ok. …m²). W Kamienicy nie ma zgłoszonego miejsca prowadzenia działalności, nie będzie ona służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej, służyć wyłącznie do odsprzedaży po dokonaniu remontu.

Kamienica nie jest przedmiotem wynajmu ani w całości, ani w części oraz nie jest przewidziany jakikolwiek jej wynajem – żaden Lokal mieszkalny i niemieszkalny nie jest wynajmowany, i nie jest planowany wynajem. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że może przez pewien czas wynajmować Lokale mieszkalne i niemieszkalne, nie zmieniając jednak ostatecznego przeznaczenia czyli sprzedaży. Lokale mieszkalne i niemieszkalne po remoncie generalnym będą sprzedane bez zmiany ich przeznaczenia, czyli dalej jako lokale mieszkalne. Nie będzie to sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Od pierwszego zasiedlenia minęły więcej niż dwa lata. Nakłady ponoszone na remont generalny Kamienicy, Lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wchodzących w jej skład, przekroczą 30% wartości początkowej lokalu. Ponadto wyżej wymienione Lokale mieszkalne spełniają kryteria społecznego programu mieszkaniowego.

Pytanie

Czy wydatki związane z zakupem Kamienicy, zakupem materiałów budowanych oraz usług związanych z remontem generalnym Kamienicy będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia, czy też w momencie sprzedaży poszczególnych Lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wchodzących w skład Kamienicy? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 2).

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy wydatki związane z zakupem Kamienicy, materiałów budowanych oraz usług związanych z remontem generalnym Kamienicy będą stanowiły bezpośredni koszt uzyskania przychodu potrącalny w momencie sprzedaży poszczególnych Lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wchodzących w skład Kamienicy. Moment ujęcia w kosztach uzyskania przychodów wydatków na zakup Kamienicy, materiałów budowlanych czy też usług związanych z remontem generalnym Kamienicy uzależniony jest od tego, do jakiej kategorii kosztów wydatki te zaliczyć, tj. czy są to koszty bezpośrednio związane z przychodami czy tzw. koszty pośrednie. Wydatki na zakup towarów handlowych należą do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami. Z kolei wydatki na zakup materiałów mogą być kosztem bezpośrednim lub pośrednim, w zależności od tego, czy można je powiązać z konkretnym przychodem czy też nie. Kosztem bezpośrednim będą np. wydatki na zakup materiałów zużywanych bezpośrednio do produkcji wyrobów gotowych. Do kosztów pośrednich kwalifikuje się np. wydatki na zakup materiałów biurowych.

Gdy wydatki na zakup ww. składników majątku należą do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, wówczas zasadniczo potrąca się je z chwilą uzyskania przychodu, którego te towary/ materiały bezpośrednio dotyczą (art. 15 ust. 4c-4e ustawy o CIT). Jeśli natomiast omawiane wydatki należą do kosztów pośrednich, to potrąca się je w dacie poniesienia, tj. w dniu, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury lub rachunku, a w razie ich braku – innego dowodu (art. 15 ust. 4c-4e ustawy o CIT). A zatem, wydatki na zakup:

- towarów handlowych i materiałów należących do kosztów bezpośrednich – zasadniczo ujmowane są w kosztach uzyskania przychodów z chwilą uzyskania przychodu, którego wydatki te bezpośrednio dotyczą, tj. z chwilą uzyskania przychodu ze sprzedaży tych towarów (wyrobów wyprodukowanych z nabytych materiałów);

- materiałów należących do kosztów pośrednich – są potrącalne z chwilą ujęcia ich w księgach rachunkowych jako koszt.

Zdaniem Wnioskodawcy wydatki związane z zakupem Kamienicy, materiałów budowanych oraz usług związanych z remontem generalnym Kamienicy można określić mianem nakładów poczynionych na towarze i należy je uznać za bezpośrednie koszty uzyskania przychodu potrącalne w momencie sprzedaży poszczególnych Lokali mieszkalnych wchodzących w skład Kamienicy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 oraz art. 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „updop”).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 updop:

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów.

Podatnik, zaliczając dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów, winien więc wykazać jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub że wydatek ten jest związany z konkretnym przedsięwzięciem gospodarczym. W tym celu każdorazowo wymagana jest ocena istnienia związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodów lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

- został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

- jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

- pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

- poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

- został właściwie udokumentowany,

- nie może znajdować się w grupie wydatków, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu enumeratywnie wymienionych w stosownych przepisach updop, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiągniętymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to takie koszty, które są poniesione w trakcie dążenia do uzyskania przychodów. Określony cel musi być widoczny w momencie ponoszenia kosztu. Ponadto poniesione koszty winny omawiany cel realizować lub co najmniej zakładać jego realność. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało.

Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.

W analizowanej sprawie można stwierdzić, że wydatki ponoszone na zakup Kamienicy, zakup materiałów budowanych oraz usług związanych z remontem generalnym Kamienicy będą stanowiły koszty uzyskania przychodów. Jak bowiem wskazali Państwo w opisie sprawy, Kamienica oraz Lokale mieszkalne i niemieszkalne wchodzące w jej skład są traktowane jako towary handlowe, gdyż celem zakupu nieruchomości jest dalsza odsprzedaż Lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Powyższe wskazuje na związek przyczynowy dokonywanych przez Państwa wydatków na remont Kamienicy z mającym być wygenerowanym przychodem ze sprzedaży Lokali w niej się znajdujących co pozwala na uznanie ich za koszty uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 updop.

Przepisy updop dokonują podziału kosztów na koszty bezpośrednio związane z przychodami i koszty pośrednie (inne niż bezpośrednio związane z przychodami). Wskazać należy, że:

- za koszty bezpośrednie uznaje się te wydatki, których poniesienie wpływa bezpośrednio na uzyskanie przychodu z danego źródła i są one niezbędne dla osiągnięcia przychodu (są ponoszone w celu osiągnięcia przychodów);

- za koszty pośrednie uważa się te wydatki, które ponoszone są w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tj. wydatki na funkcjonowanie przedsiębiorstwa, związane z całokształtem działalności. Co do zasady kosztów takich nie można przypisać konkretnym przychodom, jak również ocenić szczegółowo stopnia ich wpływu na uzyskanie przychodów.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji kosztu „bezpośredniego” oraz kosztu „pośredniego” – brak takiej definicji związany jest z nieokreślonością tych pojęć i brakiem stałych, niezmiennych kryteriów oceny wystąpienia bezpośredniego lub jedynie pośredniego związku takich kosztów z przychodami osoby prawnej w konkretnym przypadku. W efekcie te same wydatki mogą być w danych warunkach bezpośrednimi, zaś w innych jedynie pośrednimi kosztami uzyskania przychodu. Ocena tej kwestii musi być więc dokonywana w każdym przypadku na tle określonej sytuacji, przy uwzględnieniu indywidualnych cech działalności podatnika, w warunkach, których wydatki te są ponoszone. Przy czym, jeżeli określone wydatki można powiązać z osiąganiem konkretnego przychodu, to bez względu na możliwość jednoczesnego wywiedzenia pośredniego związku tych wydatków z ewentualnymi innymi przychodami, zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów ocenić należy w kontekście tego przychodu, z którym wydatki te są bezpośrednio związane.

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe jest „zidentyfikowanie” wpływu danego kosztu na wielkość osiągniętych przychodów. Do tej kategorii należą głównie te koszty, które mogą być przydzielone, przypisane do określonych wyrobów bądź usług. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru.

Natomiast pośrednie koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia. Nie pozostają one w uchwytnym związku z konkretnymi przysporzeniami podatnika – brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników. Każdy z ww. wydatków jest związany z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczynia się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów. Nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy. Tego rodzaju koszty, chociaż niewątpliwie związane są z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Stąd nie jest możliwe ustalenie, w którym okresie bądź roku podatkowym wystąpi przychód uzasadniający potrącenie takich kosztów.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, wymienione przez Państwa wydatki na zakup Kamienicy, materiałów budowanych oraz usług związanych z remontem generalnym Kamienicy należy uznać za bezpośrednio związane z przychodem, bowiem ich poniesienie wpływa bezpośrednio na uzyskanie przychodu z danego źródła – sprzedaży poszczególnych lokali, na remont których wydatki są czynione, a ponadto są one niezbędne dla osiągnięcia przychodu (są ponoszone w celu osiągnięcia przychodów).

Przechodząc do ustalenia momentu potrącalności wydatków bezpośrednio związanych z przychodami należy mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 15 ust. 4 oraz art. 15 ust. 4b-4c updop.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 updop:

Stosownie do art. 15 ust. 4b updop:

Jak stanowi art. 15 ust. 4c updop:

Zatem należy stwierdzić, że z uwagi na wskazane wyżej okoliczności wydatki ponoszone na zakup Kamienicy, materiałów budowanych oraz usług związanych z remontem generalnym Kamienicy będą stanowiły bezpośredni koszt uzyskania przychodów potrącalny w momencie sprzedaży poszczególnych Lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wchodzących w skład Kamienicy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuję, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.