X Spółka Akcyjna, polski rezydent podatkowy i spółka dominująca w grupie kapitałowej, posiada bezpośrednio i pośrednio nieruchomości w Polsce poprzez spółki zależne. Na dzień 31 grudnia 2024 r. wartość bilansowa tych nieruchomości przekroczyła 10 milionów złotych, a przychody z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych. Spółka zastosowała własną metodologię obliczania udziału…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie metodologii wyliczenia udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
X Spółka Akcyjna (dalej: „Spółka”) ma siedzibę w Polsce i jest polskim rezydentem podatkowym. Rok podatkowy Spółki pokrywa się z rokiem kalendarzowym.
Spółka prowadzi działalność (…) Spółka jest spółką dominującą w grupie kapitałowej. Grupa kapitałowa specjalizuje się (…)
Spółka jest bezpośrednio lub pośrednio udziałowcem kilkudziesięciu spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oraz wspólnikiem spółek komandytowych z siedzibą w Polsce. Spółka posiada bezpośrednio lub pośrednio określony procentowo udział w kapitale spółek z o. o. (w ogromnej większości jest to 100%) lub udział w zysku spółek komandytowych.
Spółka posiada nieruchomości położone w Polsce. Także część spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Spółki posiada nieruchomości w Polsce (spółki te zwane będą dalej: „Spółkami zależnymi”).
Spółka sporządza jednostkowe sprawozdanie finansowe oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe grupy kapitałowej, które podlegają badaniu biegłego rewidenta. Spółki zależne sporządzają jednostkowe sprawozdania finansowe.
Spółka i Spółki zależne mają w swoich bilansach różne inne aktywa oprócz nieruchomości. Są to m.in. udziały w Spółkach zależnych oraz wierzytelności, w tym w szczególności wierzytelności pożyczkowe, dotyczące pożyczek udzielonych przez Spółkę do Spółek zależnych, przez Spółki zależne do Spółki oraz przez Spółki zależne pomiędzy sobą.
W odniesieniu do Spółki na ostatni dzień roku 2024 wartość bilansowa nieruchomości w Polsce (posiadanych bezpośrednio lub za pośrednictwem Spółek zależnych) przekraczała 10.000.000 zł.
W odniesieniu do Spółki w roku 2024 przychody podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 Ustawy CIT, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych.
W celu wyliczenia, czy na ostatni dzień 2024 roku, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów Spółki, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, Spółka zastosowała następujący wzór (w oparciu o dane z jednostkowych sprawozdań finansowych Spółki i Spółek zależnych):
Licznik: Wartość bilansowa nieruchomości w Spółce plus wartość bilansowa nieruchomości, które są pośrednimi aktywami (obliczona jako wartość bilansowa nieruchomości, które posiadają poszczególne Spółki zależne, pomnożona przez procentowy udział Spółki w kapitale lub zysku poszczególnych Spółek zależnych)
Mianownik: Wartość bilansowa bezpośrednich aktywów Spółki (tj. wszystkich aktywów Spółki ujętych w jej jednostkowym sprawozdaniu finansowym) oraz wartość bilansową pośrednich aktywów (tj. suma wszystkich aktywów Spółek zależnych ujętych w ich jednostkowych sprawozdaniach finansowych, pomnożonych przez procentowy udział Spółki w kapitale lub zysku poszczególnych Spółek zależnych).
W wyliczeniu uwzględniono wszystkie bez wyjątku aktywa posiadane przez wszystkie Spółki zależne (które posiadają jakiekolwiek nieruchomości), niezależnie od wartości posiadanych przez Spółki zależne nieruchomości, jak również niezależnie od tego czy spółki te spełniają czy też nie definicje spółek nieruchomościowych w rozumieniu art. 4a pkt 35 lit. b Ustawy CIT. Nie dokonano przy tym żadnych wyłączeń (w tym nie wyeliminowano wartości bilansowej udziałów w Spółkach zależnych ani wartości wzajemnych wierzytelności pomiędzy Spółką a Spółkami zależnymi ani też pomiędzy Spółkami zależnymi).
Z przeprowadzonego działania matematycznego wynika, że mniej niż 50% wartości bilansowej aktywów Spółki, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce.
Pytanie
Czy Spółka w 2025 r. posiada status spółki nieruchomościowej, o której mowa w art. 4a pkt 35 lit. b Ustawy CIT, w szczególności czy przyjęta przez nią metodologia wyliczenia udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów jest prawidłowa?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka w 2025 r. nie posiada statusu spółki nieruchomościowej, o której mowa w art. 4a pkt 35 lit. b Ustawy CIT, a przyjęta przez nią metodologia wyliczenia udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów jest prawidłowa.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 4a pkt 35 lit. b Ustawy CIT przez spółkę nieruchomościową należy rozumieć podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
a) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i
b) wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł oraz
c) w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych.
W przypadku Spółki warunki z lit. b i c zostały spełnione.
Natomiast w ocenie Spółki warunek z lit. a nie został spełniony, ponieważ – jak wynika z dokonanych przez nią wyliczeń – udział wartości bilansowej nieruchomości (bezpośrednio i pośrednio posiadanych) w łącznej wartości bilansowej aktywów nie przekroczył 50%.
Spółka dokonała obliczeń z uwzględnieniem w liczniku:
- pełnej wartości bilansowej nieruchomości posiadanych bezpośrednio,
- wartości bilansowej nieruchomości posiadanych pośrednio, poprzez wszystkie Spółki zależne niezależnie od wartości tych nieruchomości (tj. niezależnie od tego, czy wartość bilansowa wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10.000.000 zł) – proporcjonalnie do udziału w ich kapitale lub zysku,
przy jednoczesnym uwzględnieniu w mianowniku:
- pełnej wartości bilansowej wszystkich aktywów własnych (w tym udziałów w Spółkach zależnych i wierzytelności wobec Spółek zależnych),
- wartości bilansowej aktywów Spółek zależnych (w tym udziałów w Spółkach zależnych i wierzytelności wobec Spółki i innych Spółek zależnych, tj. bez żadnych wyłączeń) - proporcjonalnie do udziału w ich kapitale lub zysku.
Brak spełnienia pierwszego kryterium bilansowego oznacza, że Spółka nie spełnia łącznie wszystkich przesłanek definicji spółki nieruchomościowej.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych:
- interpretacja indywidualna z dnia 14 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2
Organ w swojej interpretacji, przedstawiając prawidłowy sposób wyliczenia wartości bilansowej nieruchomości posiadanych bezpośrednio i pośrednio oraz całkowitej wartości aktywów, wskazuje: Należy zatem przyjąć następujące wyliczenie: * Licznik: Wartość bilansowa nieruchomości w spółce jawnej: 6 259 301,90 zł + wartość bilansowa nieruchomości, które są pośrednimi aktywami 9 992 392,56 zł (wartość bilansową nieruchomości, które posiada Spółka zależna: 24 980 981,39 zł x udział Spółki jawnej w Spółce zależnej: 40%). Suma wartości bilansowych nieruchomości, które są bezpośrednimi i pośrednimi aktywami wynosi: 16 251 694,46 zł (6 259 301,90 zł + 9 992 392,56 zł) * Mianownik: W mianowniku należy uwzględnić: 29 893 190,23 zł (wartość bilansowa bezpośrednich aktywów Spółki jawnej: 17 359 691,33 zł oraz wartość bilansowa pośrednich aktywów: 31 333 747,26 zł x 40% = 12 533 498,94 zł) (6 259 301,90 zł + 9 992 392, 56 zł)/ (17 359 691,33 zł + 12 533 498,94 zł) x 100% = 54,36%
- Interpretacja indywidualna z dnia 2 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB1-3.4010.54.2024.1.AN
Organ w tej interpretacji również opisuje prawidłową metodologię obliczania współczynnika udziału nieruchomości w aktywach ogółem, wyjaśniając jednocześnie, dlaczego inne podejście (proponowane przez wnioskodawcę w tamtej sprawie, a polegające na uwzględnianiu jedynie wartości udziałów w spółkach zależnych, które same spełniają definicję spółki nieruchomościowej) jest nieprawidłowe: współczynnik procentowy, o którym mowa w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy CIT, powinien być obliczany jako proporcja sumy wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski, posiadanych bezpośrednio przez podmiot oraz wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski posiadanych pośrednio przez ten podmiot, określonej na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowy) tego podmiotu, z uwzględnieniem wielkości posiadanego udziału, do wartości bilansowej wszystkich aktywów tego podmiotu. Przy czym ustalając wartość bilansową nieruchomości posiadanych pośrednio należy brać pod uwagę wartość wszystkich posiadanych pośrednio nieruchomości, a nie jak wskazujecie Państwo we własnym stanowisku w sprawie, wartość udziałów, akcji spółkach w których co najmniej 50% wartości (rynkowej) aktywów danej spółki bezpośrednio lub pośrednio stanowi wartość bilansowa (rynkowa) nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości.
- Interpretacja indywidualna z dnia 23 lipca 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR
W tej interpretacji Organ bezpośrednio potwierdza poprawność metody wyliczeniowej, zastosowanej przez Spółkę: W celu ustalenia czy spełniacie Państwo wskazany wyżej warunek 1 powinni Państwo zatem przyjąć następujące wyliczenie: - Licznik: Wartość bilansowa nieruchomości w Spółce plus wartość bilansowa nieruchomości, które są pośrednimi aktywami (obliczona jako wartość bilansowa nieruchomości, które posiadają poszczególne Spółki zależne pomnożony przez procentowy udział Spółki w kapitale lub zysku poszczególnych Spółek zależnych). - Mianownik: Wartość bilansowa bezpośrednich aktywów Spółki oraz wartość bilansową pośrednich aktywów. Powyższe wartości należy ustalić na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy za który ustalany jest status spółki nieruchomościowej, zatem w omawianej sprawie na 31 grudnia 2022 r. W tym zakresie stanowisko Państwa jest prawidłowe.
Dodatkowo, ta interpretacja potwierdza również ogólną zasadę, że dla uznania podmiotu za spółkę nieruchomościową konieczne jest łączne spełnienie wszystkich warunków: Przy czym aby uznać dany podmiot za spółkę nieruchomościową konieczne jest spełnienie powyższych warunków łącznie.
Powyższe cytaty potwierdzają prawidłowość metodologii obliczeń przyjętej przez Spółkę w zakresie testu aktywów nieruchomościowych. Tym samym potwierdzają zaprezentowane przez Spółkę stanowisko, że nie jest ona w roku 2025 spółką nieruchomościową.
Ocena stanowiska
Stanowisko w zakresie ustalenia, czy Spółka jest spółką nieruchomościową w oparciu o metodologię wyliczenia udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów zaprezentowaną we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Spółka nieruchomościowa została zdefiniowana w art. 4a pkt 35 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej „ustawa o CIT”), zgodnie z tym przepisem:
ilekroć w ustawie jest mowa o spółce nieruchomościowej - oznacza to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego - w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Spółka w 2025 r. posiada status spółki nieruchomościowej, o której mowa w art. 4a pkt 35 lit. b Ustawy CIT, w szczególności czy przyjęta przez nią metodologia wyliczenia udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów jest prawidłowa.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości, wskazać ponownie należy, że pojęcie spółki nieruchomościowej (w przypadku podmiotów innych niż rozpoczynające działalność) zostało zdefiniowane w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem za spółkę nieruchomościową uznaje się podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
1. na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego ‒ na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości,
2. wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz
3. w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto – w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.
Aby uznać dany podmiot za spółkę nieruchomościową konieczne jest spełnienie powyższych warunków łącznie.
Pojęcie aktywów wywodzi się z prawa bilansowego, dlatego w tym względzie należy odwołać się do przepisów ustawy o rachunkowości definiującej to pojęcie.
Zgodnie z art. 3 pkt 12 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 120 ze zm., dalej: „uor”):
Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach - rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.
W świetle art. 3 pkt 13 uor:
Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach trwałych - rozumie się przez to aktywa jednostki, które nie są zaliczane do aktywów obrotowych, o których mowa w pkt 18.
W myśl art. 3 pkt 15 uor:
Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:
a) nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
b) maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,
c) ulepszenia w obcych środkach trwałych,
d) inwentarz żywy.
Zgodnie z art. 3 pkt 29 uor:
Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach netto - rozumie się przez to aktywa jednostki pomniejszone o zobowiązania, odpowiadające wartościowo kapitałowi (funduszowi) własnemu.
Natomiast, zgodnie z art. 3 pkt 32f uor:
Ilekroć w ustawie jest mowa o pozostałych kosztach i przychodach operacyjnych - rozumie się przez to koszty i przychody związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki, a w szczególności koszty i przychody związane z odpisami aktualizującymi wartość aktywów i ich korektami, z wyjątkiem odpisów obciążających koszty finansowe.
W świetle art. 4 ust. 2 uor:
Zdarzenia, w tym operacje gospodarcze, ujmuje się w księgach rachunkowych i wykazuje w sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich treścią ekonomiczną.
Z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 uor:
Poszczególne składniki aktywów i pasywów wycenia się stosując rzeczywiście poniesione na ich nabycie (wytworzenie) ceny (koszty), z zachowaniem zasady ostrożności. W szczególności należy w tym celu w wyniku finansowym, bez względu na jego wysokość, uwzględnić zmniejszenia wartości użytkowej lub handlowej składników aktywów, w tym również dokonywane w postaci odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1 uor:
Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:
1) środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne - według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Analizując warunek przekroczenia przez wartość bilansową nieruchomości 50% wartości bilansowej aktywów, należy uwzględniać aktywa, które w bilansie ujęto zarówno jako aktywa trwałe jak i obrotowe. Przemawia za tym literalna wykładnia przepisu art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, definiującego spółkę nieruchomościową (w przypadku podmiotu innego niż rozpoczynającego działalność, a takim jest wnioskodawca). Ustawodawca posługuje się pojęciem „aktywów”, nie dokonując podziału na aktywa trwałe i obrotowe. W związku z tym należy przyjąć, że ustalając wartość bilansową nieruchomości trzeba uwzględnić zarówno te nieruchomości, które w bilansie ujęto jako aktywa trwałe jak i aktywa obrotowe (rzeczowe aktywa obrotowe).
Wyżej wymienione przepisy art. 4a pkt 35 ustawy CIT, mówią o proporcji stanowiącej iloraz wartości aktywów posiadanych bezpośrednio lub pośrednio, stanowiących nieruchomości położone na terytorium Polski, lub prawa do takich nieruchomości, do wartości całości aktywów podmiotu.
W świetle powyższego - w ocenie organu - współczynnik procentowy, o którym mowa
w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy CIT, powinien być obliczany jako proporcja sumy wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski (także: praw do takich nieruchomości), posiadanych bezpośrednio przez podmiot (podmiot inny niż osoba fizyczna) oraz wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski posiadanych pośrednio przez ten podmiot, określonej na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowy) tego podmiotu, z uwzględnieniem wielkości posiadanego udziału, do wartości bilansowej wszystkich aktywów tego podmiotu.
Wskazać należy, że weryfikując przesłankę posiadania pośrednio aktywów, których wartość w co najmniej 50% stanowią nieruchomości położone na terytorium RP lub prawa do takich nieruchomości, należy odnieść się do definicji słowa „pośredni”.
Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego, słowo „pośredni” definiuje się jako: „niedotyczący czegoś bezpośrednio”, „mający charakter przejściowy”, „znajdujący się między dwoma etapami, elementami, stopniami jakiegoś procesu” itp.
Odnosząc się do sformułowania „pośrednio”, oceniając posiadanie pośrednie jako kryterium kwalifikującego uzyskanie przez podmiot statusu spółki nieruchomościowej, uwzględnić należy także wartość nieruchomości położonych na terytorium Polski, posiadanych przez spółki, do których ten podmiot ma tytuły uczestnictwa w ich zyskach w proporcji do wielkości posiadanego udziału w takich spółkach.
Zatem, dla ustalenia wartości nieruchomości/praw do nieruchomości posiadanych pośrednio, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 i art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, należy brać pod uwagę wartość bilansową tych nieruchomości/praw do nieruchomości posiadanych pośrednio, tj. wartość wynikającą z bilansów podmiotów zależnych sporządzonych na dzień wskazany w tych przepisach, z uwzględnieniem udziału procentowego w tych spółkach zależnych, a nie wartość udziałów tych spółek zależnych.
Jak zauważył bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 października 2024 roku sygn. III SA/Wa 1771/24, na tle treści art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, który jednak w zakresie „posiadania pośredniego nieruchomości/praw do nich” jest tożsamy z art. 3 ust. 3 pkt 4 tej ustawy – Jak zasadnie wskazał organ, przepis odnosi się wprost „do wartości bilansowej nieruchomości, a nie do wartości udziałów, akcji w spółkach, które nieruchomości posiadają” (s. 14 interpretacji). Zatem struktura zdania deontycznego, wyrażonego w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, wskazuje na pośredni komponent w aktywach w postaci wartości nieruchomości, nie zaś na udziały w spółkach nieruchomościowych. Przepis ten, innymi słowy, nie daje podstaw do konstruowania swego rodzaju iteracji, którą proponuje strona, tzn. by uwzględniać udziały w spółkach zależnych, w przypadku których co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów danego podmiotu bezpośrednio lub pośrednio stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości.
Prawidłowo zatem Państwo postępują uwzględniając w wyliczeniu (w Liczniku) wartość bilansową nieruchomości w Spółce plus wartość bilansową nieruchomości, które są pośrednimi aktywami (obliczoną jako wartość nieruchomości, które posiadają poszczególne Spółki zależne, pomnożoną przez procentowy udział Spółki w zysku spółek zależnych) niezależnie od wartości posiadanych przez Spółki zależne nieruchomości, jak również niezależnie od tego czy spółki te spełniają czy też nie definicje spółek nieruchomościowych w rozumieniu art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT (tj. tylko w odniesieniu do Licznika).
Natomiast, nie można uznać za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w części, w której stwierdza on, że „wartość posiadanych przez Spółkę bezpośrednio oraz pośrednio nieruchomości (praw do nieruchomości) położonych na terytorium Polski, należy odnieść do całkowitej wartości bilansowej aktywów Spółki powiększonej o wartości bilansowe aktywów spółek zależnych („Mianownik”).
Zauważyć bowiem należy, że przy określaniu współczynnika procentowego wskazanego w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, ustalając wartość bilansową aktywów Spółki (tzw. „Mianownik”) należy odwołać się ściśle/wyłącznie do bilansowej wartości aktywów prezentowanych w jej księgach rachunkowych, a więc bez powiększania ich o wartości bilansowe spółek zależnych i bez wyłączania wartości udziałów w spółkach zależnych posiadanych przez Spółkę.
Zatem przyjęta przez Państwo metodologia wyliczania udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów, zgodnie z którą w Mianowniku ujmują Państwo: „Wartość bilansową bezpośrednich aktywów Spółki (tj. wszystkich aktywów Spółki ujętych w jej jednostkowym sprawozdaniu finansowym) oraz wartość bilansową pośrednich aktywów (tj. suma wszystkich aktywów Spółek zależnych ujętych w ich jednostkowych sprawozdaniach finansowych, pomnożonych przez procentowy udział Spółki w kapitale lub zysku poszczególnych Spółek zależnych)” – jest nieprawidłowa.
Zatem jeśli - przyjmując wyżej omówione wyjaśnienia organu dotyczące sposobu wyliczania udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów, tj. korygując sposób wyliczania proporcji zgodnie z wyjaśnieniami organu – co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów Spółki, bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości oraz jak wynika z opisu sprawy:
- wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł i
- przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych
- będziecie Państwo spełniać definicję spółki nieruchomościowej, o której stanowi art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT ze względu na łącznie spełnienie warunków o których mowa w tym przepisie.
Natomiast jeśli - przyjmując wyżej omówione wyjaśnienia organu dotyczące sposobu wyliczania udziału wartości bilansowej nieruchomości w wartości bilansowej aktywów, tj. korygując sposób wyliczania proporcji zgodnie z wyjaśnieniami organu – nadal mniej niż 50% wartości bilansowej aktywów Spółki, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości oraz jak wynika z opisu sprawy:
- wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł i
- przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych
- nie będziecie Państwo spełniać definicji spółki nieruchomościowej, o której stanowi art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT ze względu, że jeden z warunków wymienionych w tym przepisie nie został spełniony.
Tym samym Państwa stanowisko sprowadzające się do stwierdzenia, że nie są Państwo spółką nieruchomościową ponieważ przy zastosowaniu wskazanej przez Państwa metodologii, udział wartości bilansowej nieruchomości (bezpośrednio i pośrednio posiadanych) w łącznej wartości bilansowej aktywów nie przekroczył 50% - należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Odnosząc się do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo