Interpretacja 0111-KDIB1-2.4010.623.2025.6.EWJ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowego od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Uzupełnili go Państwo pismem z 8 stycznia 2026 r. (data wpływu 15 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (dalej: „Spółka” lub „(…)”) jest podatnikiem podatku dochodowego osób prawnych oraz podatnikiem podatku od towarów i usług. (…) działa w oparciu o Kodeks spółek handlowych oraz ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (…) jest 100% udziałowcem (…). Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT i z tytułu prowadzonej działalności rozlicza się za okresy miesięczne oraz korzysta z prawa do odliczania podatku VAT. Spółka wykonuje czynności, które należą zarówno do czynności opodatkowanych VAT, jak i czynności zwolnionych. Spółka odlicza podatek VAT według proporcji odliczenia podatku VAT, wyliczonej zgodnie z przepisami określonymi w art. 90 i 91 ustawą o VAT. Nieodliczoną część podatku VAT naliczonego spółka zalicza do kosztów uzyskania przychodów.

(…) zamierza rozpocząć inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego składającego się z (…) lokali. Budynek ten zostanie posadowiony na gruncie, którego właścicielem jest Spółka. Powierzchnia żadnego z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczać 150 m², w związku z czym lokale te zaliczone będą do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

W ramach prowadzonej inwestycji Spółka planuje sprzedaż (…) lokali mieszkalnych. Pozostałe (…) lokale Spółka planuje przeznaczyć na wynajem. Najemcami lokali będą wyłącznie osoby fizyczne, a zgodnie z zapisami umowy najmu lokale te będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. W ramach tej inwestycji (…) planuje również wybudowanie (…) garaży. Garaże te zostaną wzniesione na jednej nieruchomości gruntowej. Spółka planuje przypisać garaże do konkretnych lokali mieszkalnych, które będą przeznaczone na sprzedaż, i umożliwić Inwestorom nabycie, w ramach usługi kompleksowej, lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym garażem. Przedmiotowe obiekty nie będą w jakikolwiek sposób połączone z budynkiem mieszkalnym.

Spółka przewiduje również możliwość sprzedaży garaży samodzielnie w sytuacji, gdy Inwestorzy zdecydują się nabyć sam lokal mieszkalny, bez przynależnego im garażu. Obiekty te będą objęte jedną księgą wieczystą.

Spółka jest w stanie wyodrębnić wydatki bezpośrednio związane z inwestycją i rozdzielić je na te dotyczące budowy budynku mieszkalnego oraz te, które dotyczą budowy garaży. W szczególności, w ramach prowadzonej inwestycji, będzie możliwe wydzielenie zakupu towarów i usług nabywanych na potrzeby wybudowania budynku mieszkalnego osobno oraz osobno zakupu towarów i usług nabywanych na potrzeby wybudowania garaży, w szczególności koszty projektu, materiałów i usług budowlanych.

W odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu:

 1. Czy kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług, którą zaliczają Państwo do kosztów uzyskania przychodu wynika wyłącznie z tego, że zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług?

 2. Czy kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług dotyczy wydatków związanych z wytworzeniem/nabyciem środka trwałego w postaci opisanego we wniosku budynku mieszkalnego?

 3. Czy wydatki poniesione na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego zostaną udokumentowane fakturami wystawionymi na Państwa rzecz?

 4. Czy w stosunku do nabywanych towarów i usług związanych z budową budynku mieszkalnego, w którym (…)mieszkania będą sprzedane, a pozostałe 2 będą wynajmowane, będą mieli Państwo możliwość wyodrębnienia kwot podatku od zakupów, które będą wykorzystywane do wykonywania czynności, w związku z którymi będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie będzie Państwu przysługiwało?

 5. Na podstawie jakiego wskaźnika proporcji (dla którego roku obliczonego?) zamierzają Państwo dokonać odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków, objętych zakresem wniosku, których nie mają Państwo możliwości bezpośrednio przyporządkować wyłącznie do czynności opodatkowanych bądź wyłącznie do czynności zwolnionych?

 6. Jaka będzie wartość proporcji obliczona dla Państwa, na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy o VAT?

wskazali Państwo, że:

Kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług, którą zaliczają Państwo do kosztów uzyskania przychodu wynika wyłącznie z tego, że zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług.

Kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług dotyczy wydatków związanych z wytworzeniem środka trwałego w postaci opisanego we wniosku budynku mieszkalnego, a wydatki poniesione na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego zostaną w całości udokumentowane fakturami wystawionymi na rzecz Spółki.

W stosunku do nabywanych towarów i usług związanych z budową budynku mieszkalnego, w którym (…) mieszkania będą sprzedane, a pozostałe 2 będą wynajmowane, Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia kwot podatku od zakupów, które będą wykorzystywane do czynności, w związku z którymi Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie będzie Spółce przysługiwało. Spółka jest w stanie wyodrębnić jedynie kwoty podatku dotyczące osobno budowy budynku mieszkalnego i osobno budynku garaży. Spółka zamierza dokonywać odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków objętych zakresem wniosku, których nie ma możliwości bezpośrednio przyporządkować wyłącznie do czynności opodatkowanych bądź wyłącznie do czynności zwolnionych na podstawie wskaźnika stosowanego w 2025 roku i wynoszącego 15%.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy nieodliczony VAT winien obciążać i powiększyć wartość całego budynku mieszkalnego, czy tylko lokali przeznaczonych na wynajem, czy też powinien zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Spółki właściwe jest stanowisko, że nieodliczony VAT winien obciążać wartość całego bloku mieszkalnego, a nie tylko lokali przeznaczonych na wynajem.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 46 ustawy o CIT, kosztem uzyskania przychodów jest wartość podatku naliczonego w tej części, w której zgodnie z ustawą o VAT podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot VAT, jeżeli naliczony podatek nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

Zgodnie natomiast z art. 28 ust 1 pkt 1 aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący: środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne - według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

 

Zgodnie natomiast z art. 28 ust 8 ustawy o rachunkowości cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obejmuje ogół ich kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym również:

1)  niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy;

2)  koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszony o przychody z tego tytułu.

W konsekwencji powyższego, zdaniem Spółki, winna ona zwiększyć wartości całego bloku mieszkalnego o kwotę nieodliczonego podatku VAT, a nie tylko wyodrębnioną z całości wartość lokali przeznaczonych na wynajem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 2 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm. dalej: „ustawa o CIT”):

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej ocenie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu ze źródła przychodu lub realną szansą powstania przychodu podatkowego, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła jego uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

 

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

   - został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

   - jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

   - pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

   - poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

   - został właściwie udokumentowany,

   - nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o CIT:

Jak stanowi art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości, które nie zostały wykazane w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów.

 

Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna więc brać pod uwagę:

   - przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu, racjonalność i niezbędność) oraz

   - potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

 

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a ustawy o CIT:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów:

a) podatek naliczony:

   - jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku od towarów i usług,

   - w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

Na podstawie art. 16g ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT:

Z art. 16g ust. 4 ustawy o CIT, wynika że:

Państwa wątpliwości w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych dotyczą ustalenia, czy nieodliczony VAT winien obciążać i powiększyć wartość całego budynku mieszkalnego, czy tylko lokali przeznaczonych na wynajem, czy też powinien zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach działalności wykonują Państwo czynności, które należą zarówno do czynności opodatkowanych VAT, jak i czynności zwolnionych. Zamierzacie Państwo rozpocząć inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego składającego się z (…) lokali. Planujecie Państwo sprzedaż (…) lokali mieszkalnych. Pozostałe (…) lokale planujecie Państwo przeznaczyć na wynajem. W ramach tej inwestycji planujecie Państwo również wybudowanie (…) garaży. Przedmiotowe obiekty nie będą połączone z budynkiem mieszkalnym. Przewidujecie Państwo również możliwość sprzedaży garaży samodzielnie w sytuacji, gdy Inwestorzy zdecydują się nabyć sam lokal mieszkalny, bez przynależnego im garażu.

Kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług, którą zaliczają Państwo do kosztów uzyskania przychodu wynika wyłącznie z tego, że zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług. Kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług dotyczy wydatków związanych z wytworzeniem środka trwałego w postaci opisanego we wniosku budynku mieszkalnego.

W stosunku do nabywanych towarów i usług związanych z budową budynku mieszkalnego, w którym (…)mieszkania będą sprzedane, a pozostałe 2 będą wynajmowane, Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia kwot podatku od zakupów, które będą wykorzystywane do czynności, w związku z którymi Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie będzie Spółce przysługiwało. Spółka jest w stanie wyodrębnić jedynie kwoty podatku dotyczące osobno budowy budynku mieszkalnego i osobno budynku garaży. Spółka zamierza dokonywać odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków objętych zakresem wniosku, których nie ma możliwości bezpośrednio przyporządkować wyłącznie do czynności opodatkowanych bądź wyłącznie do czynności zwolnionych na podstawie wskaźnika stosowanego w 2025 roku i wynoszącego 15%.

Mając na uwadze wyżej cytowanej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że skoro jak wynika z opisu sprawy w związku z inwestycją polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego wystąpi u Państwa kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług wynikająca z tego, że zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług, to co do zasady zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a ustawy o CIT, kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług będzie stanowiła koszty uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Przy czym, w zakresie w jakim kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług dotyczy wydatków na wytworzenie środka trwałego, podatek VAT naliczony, winien zwiększać wartość początkową tego środka trwałego i podlegać zaliczeniu do kosztów podatkowych pośrednio poprzez odpisy amortyzacyjne.

Tym samym, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa przepisów ustawy o rachunkowości z 4 listopada 2022 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.) wskazać należy na autonomię prawa podatkowego oraz prawa bilansowego. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 24 sierpnia 2016 r., sygn. akt I SA/Łd 550/16 podkreślił, „iż zapisy dokonywane w księgach rachunkowych, których zadaniem jest rejestrowanie zdarzeń gospodarczych i odpowiadających im operacji gospodarczych, nie mogą modyfikować unormowań zawartych w materialnym prawie podatkowym”. Zdaniem sądu funkcje prawa bilansowego oraz prawa podatkowego nie pokrywają się, a dokonując wykładni przepisów podatkowych nie należy odwoływać się do znaczenia danego terminu nadawanego mu w aktach prawnych innych niż podatkowe, jeżeli takie odniesienie nie zostało wprost sformułowane przez ustawodawcę. Należy więc podkreślić, że ustawy podatkowe muszą posiadać bezpośrednie odwołanie do konkretnych przepisów ustawy o rachunkowości (bądź innych przepisów rachunkowych), aby mogły one zostać uznane za kreujące prawa i obowiązki podatkowe (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 marca 2010 r., sygn. akt II FSK 1731/08 oraz z 2 grudnia 2014 r., sygn. akt II FSK 255/13).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych oznaczonego we wniosku nr 2. Natomiast w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku nr 1, 3 oraz 4 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

 - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

 - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.