Interpretacja 0111-KDIB1-2.4010.634.2025.3.EWJ

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwo stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

8 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

 

Uzupełnili go Państwo pismem z 29 stycznia 2026 r. (wpływ 6 lutego 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Ogół właścicieli nieruchomości położonych przy (…) tworzy Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy (…), na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Nieruchomości (…) stanowią budynki mieszkalne z częścią usługową w budynku (…) (lokale mieszkalne - (…) szt., lokale usługowe - (…) szt. i stanowią (…)% powierzchni użytkowej wyodrębnionych lokali - udział w nieruchomości wspólnej).

Zarząd opisaną nieruchomością został powierzony spółce (…) Sp. z o.o. w trybie określonym w art. 18 ustawy o własności lokali. Zgodnie z KRS (…) Spółka może być reprezentowana jednoosobowo przez jej prezesa - (…).

Powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zostało wpisane w dziale (…).

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości (…) otrzyma odszkodowanie za prawo własności nieruchomości stanowiącej działki, które zostały przejęte w celu realizacji inwestycji drogowej. Działki te pozostawały własnością ogółu właścicieli tworzących Wspólnotę (teren stanowił nieruchomość wspólną budynków, tereny zielone i chodnik).

Z uwagi na dużą liczbę właścicieli, decyzja została wydana nie na poszczególnych właścicieli lokali, a na Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości (…). Wspólnota przeznaczy otrzymane środki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, czyli na gospodarowanie zasobami mieszkalnymi.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Wspólnota Mieszkaniowa (…)zamierza pozostawić środki z otrzymanego odszkodowania do wydatkowania w kolejnych okresach, w formie „Funduszu Remontowego”.

Środki zebrane w ramach „Funduszu Remontowego” mogą zostać wykorzystane na remont nieruchomości wspólnej lub zakup urządzeń do użytku wspólnego (np. szlaban), które będą stanowiły nieruchomość wspólną służącą zarówno właścicielom lokali mieszkalnych, jak i usługowych. Wspólnota nie zamierza wydatkować zebranych środków na czynności związane z utrzymaniem wyodrębnionych lokali użytkowych czy mieszkalnych.

W razie chęci wydatkowania środków zgromadzonych w ramach „Funduszu Remontowego” Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości (…) podejmie odrębną uchwałę w tej sprawie.

Pytanie

Czy otrzymane odszkodowanie za prawo własności nieruchomości będzie w całości stanowiło we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości (…) dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym czy dochód ten będzie korzystał w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych w trybie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278) o ile zostanie przeznaczony w całości na gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi?

Państwo stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymane odszkodowanie za prawo własności nieruchomości będzie w całości stanowiło dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym dochód ten będzie korzystał w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych w trybie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048; dalej: „uwl”).

Zgodnie z art. 6 uwl:

W myśl art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”):

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o CIT:

W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:

Z powyższego wynika, że wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

W art. 12 ustawy o CIT, ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując w pkt 1 ust. 1 ww. ustawy, że:

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Przychód ten może jednak korzystać ze zwolnienia, bowiem w rozdziale 4 ustawy o CIT, zawarto regulacje dotyczące zwolnień przedmiotowych.

I tak, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT:

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

 

Wobec tego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

- gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

- innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

 

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

 1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

 2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

 3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

 4. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, zgodnie z którym:

Zatem, warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie - bez względu na termin tego wydatkowania - na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

Z opisu sprawy wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości (…) otrzyma odszkodowanie za prawo własności nieruchomości stanowiącej działki, które zostały przejęte w celu realizacji inwestycji drogowej. Działki te pozostawały własnością ogółu właścicieli tworzących Wspólnotę (teren stanowił nieruchomość wspólną budynków, tereny zielone i chodnik).

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy otrzymane odszkodowanie za prawo własności nieruchomości będzie w całości stanowiło we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości (…) dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym czy dochód ten będzie korzystał w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych w trybie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT o ile zostanie przeznaczony w całości na gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi.

Jak Państwo wskazali Nieruchomości(…)stanowią budynki mieszkalne z częścią usługową w budynku (…) (lokale mieszkalne - (…) szt., lokale usługowe -(…)szt. i stanowią (…)% powierzchni użytkowej wyodrębnionych lokali - udział w nieruchomości wspólnej).

Wspólnota Mieszkaniowa zamierza pozostawić środki z otrzymanego odszkodowania do wydatkowania w kolejnych okresach, w formie „Funduszu Remontowego”.

Środki zebrane w ramach „Funduszu Remontowego” mogą zostać wykorzystane na remont nieruchomości wspólnej lub zakup urządzeń do użytku wspólnego (np. szlaban), które będą stanowiły nieruchomość wspólną służącą zarówno właścicielom lokali mieszkalnych, jak i usługowych. Wspólnota nie zamierza wydatkować zebranych środków na czynności związane z utrzymaniem wyodrębnionych lokali użytkowych czy mieszkalnych.

W razie chęci wydatkowania środków zgromadzonych w ramach „Funduszu Remontowego” Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości podejmie odrębną uchwałę w tej sprawie.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przychód z tytułu odszkodowania zasilający Fundusz Remontowy w odniesieniu do części wspólnej przyporządkowanej do lokali użytkowych nie jest objęty zwolnieniem przedmiotowym zawartym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Natomiast przychód uzyskany przez Wspólnotę z tytułu odszkodowania w części wspólnej dotyczącej lokali mieszkalnych stanowi przychód, który ma wpływ na dochód z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT , w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc się bowiem do zacytowanych wyżej przepisów, zwolnienie osiągniętego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, ma zastosowanie wyłącznie, jeżeli przeznaczony on zostanie i wydatkowany (bez względu na termin) na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów mieszkaniowych.

Przez „gospodarkę zasobami mieszkaniowymi” należy zrozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdująca się w budynku mieszkalnym, w tym przede wszystkim lokale mieszkaniowe, które w pierwszej kolejności służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a ich utrzymanie mieści się w gospodarowaniu zasobami mieszkaniowymi.

Podkreślić należy również, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Wskazać należy, że elementy składające się na zasoby mieszkaniowe i prowadzenie w ich ramach odpowiedniej gospodarki przez wspólnotę - są ujęte szeroko, jednak brak jest podstaw, by do zbioru określonego zasobami mieszkaniowymi włączyć lokale użytkowe. Lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie. Zatem, ww. przychody w części dotyczącej lokali użytkowych nie pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi z punktu widzenia zaprezentowanych powyżej definicji tych pojęć. Oznacza to, że skoro przychody te nie pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to dochód powstały w związku z zawartą umową nie spełnia warunku wymaganego przy zastosowaniu zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, w którym jednoznacznie postanowiono, że dochody mogą być zwolnione z opodatkowania, gdy są uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jednocześnie zostały na utrzymanie tych zasobów przeznaczone. Tym samym, w przypadku lokali użytkowych niespełnione są obie przesłanki uprawniające do zwolnienia, co w konsekwencji powoduje brak podstaw do zastosowania zwolnienia podatkowego w tym zakresie.

W świetle powyższego, przychód jaki Wspólnota uzyska z tytułu otrzymanego odszkodowania za prawo własności nieruchomości w części dotyczącej lokali użytkowych nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ nie jest on związany z gospodarką tymi zasobami.

Tym samym, powstały z powyższych tytułów dochód - jako pochodzący z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi - nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Bez znaczenia pozostaje w takim przypadku cel przeznaczenia tego dochodu.

Powyższe ma również zastosowanie w przypadku wspólnot mieszkaniowych.

Podsumowując wyłącznie przychód uzyskany przez Wspólnotę z tytułu odszkodowania za prawo własności nieruchomości w części dotyczącej lokali mieszkalnych stanowi dochód z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi oraz może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

 

Zatem, Państwa stanowisko dotyczące ustalenia, czy otrzymane odszkodowanie za prawo własności nieruchomości będzie stanowiło dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym czy dochód ten będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych w trybie art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy w zakresie w jakim odszkodowanie zostanie przeznaczone na zasilenie funduszu remontowego w części wspólnej (wykorzystane na remont nieruchomości wspólnej lub zakup urządzeń do użytku wspólnego) związane z :

- lokalami mieszkalnymi Wspólnoty Mieszkaniowej - jest prawidłowe;

- lokalami usługowymi Wspólnoty Mieszkaniowej - jest nieprawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.