Interpretacja 0111-KDIB1-2.4010.663.2025.1.BD

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (…) są właścicielami lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynku wielorodzinnym posadowionym na działce, której grunt po uwłaszczeniu jest współwłasnością wszystkich członków Wspólnoty.

Nieruchomości wspólne oprócz gruntu to pomieszczenie o pow. (…) m², które jest integralną częścią budynku, pomieszczenie pralni w piwnicach budynku, dach, ściany, korytarze budynku.

Ze wszystkich posiadanych nieruchomości wspólnych Wspólnota wydzierżawia tylko w/w pomieszczenie o pow. (…) m² odpłatnie (podpisana umowa) (…) Sp. z o.o.

W tym pomieszczeniu (…) Sp. z o.o. zainstalował urządzenia grzewcze i odpłatnie dostarcza ciepło na ogrzewanie lokali i ciepłą wodę w budynku Wspólnoty i do dwóch sąsiednich budynków wielorodzinnych (inne działki gruntu), tj. Wspólnota Mieszkaniowa (…) oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa.

Poza (…) tylko członkowie Wspólnoty korzystają z nieruchomości wspólnych.

Korzystanie to polega na powieszeniu na ścianie budynku swojego szyldu, gromadzeniu towarów, oznakowaniu na terenie przed wejściem do własnego lokalu (własny sklep), parkowanie własnego samochodu na terenie którego jest współwłaścicielem.

Z tego tytułu wnoszą zwiększone opłaty czynszowe, które służą wraz z opłatami czynszu pozostałych członków Wspólnoty do bieżącego finansowania wydatków Wspólnoty dotyczących nieruchomości wspólnych np.: remontu dachu, malowania ścian korytarzy, oświetlenia korytarzy i terenu. Do tej grupy wydatków należą również dochody uzyskane z tytułu dzierżawy w/w pomieszczenia.

Każdy właściciel lokalu wnosi opłaty indywidualne za utrzymanie tego lokalu i dostarczane media do tego lokalu.

Wspólnota Mieszkaniowa (…) nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest płatnikiem podatku VAT.

Pytania

Czy (Wspólnota Mieszkaniowa – przyp. organu) powinna być zwolniona z wnoszenia podatku CIT od dochodów uzyskanych z dzierżawy pomieszczenia o pow. (…) m² (kotłownia)? Czy poniższe stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej (…) jest zasadne, prawidłowe? (pytanie sformułowane w stanowisku Wnioskodawcy)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód Wspólnoty uzyskany z dzierżawy pomieszczenia o pow. (…) m² (…) Sp. z o.o. jako niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej i przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty powinien być zwolniony z podatku od osób prawnych CIT na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 przepisów o tym podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali:

Ponadto, w myśl art. 3 ust. 2 powyższej ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Jednocześnie, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 278 ze zm.; dalej: „updop”):

Z powyższego wynika, że wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop:

W myśl art. 7 ust. 2 updop:

W art. 12 updop, ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując w pkt 1 ww. ustawy, że:

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna być zwolniona z wnoszenia podatku CIT od dochodów uzyskanych z dzierżawy pomieszczenia kotłowni; czy prawidłowe jest Państwa stanowisko, że dochód Wspólnoty uzyskany z dzierżawy pomieszczenia o pow. (…) m² (…) Sp. z o.o. jako niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej i przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty powinien być zwolniony z podatku od osób prawnych CIT na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Jak wynika z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop:

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

-     gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

-     innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie korzystają natomiast dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b updop, zgodnie z którym:

Zatem, warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

W rozpatrywanej sprawie Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej są właścicielami lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynku wielorodzinnym. Wspólnota wydzierżawia odpłatnie pomieszczenie kotłowni (…). W pomieszczeniu tym (…) zainstalował urządzenia grzewcze i odpłatnie dostarcza ciepło na ogrzewanie lokali i ciepłą wodę w budynku Wspólnoty, a także dwóch sąsiednich budynków wielorodzinnych.

Odnosząc cytowane powyżej przepisy do przedstawionego we wniosku opisu sprawy stwierdzić należy, że dochody osiągnięte z tytułu dzierżawy pomieszczenia kotłowni wykorzystywanej w zakresie w jakim (…) dostarcza ciepło do dwóch sąsiednich budynków wielorodzinnych - nie są objęte zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, w zakresie dotyczącym obsługi budynków niebędących własnością Wspólnoty, nie można bowiem uznać, że zostały osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zawarta umowa dzierżawy służy mieszkańcom Wspólnoty, wyłącznie w zakresie w jakim to oni są obsługiwani przez (…), ponieważ jest ona niezbędna do prawidłowego korzystania z zasobów mieszkaniowych przez mieszkańców Wspólnoty. Natomiast, obsługa budynków niestanowiących zasobów mieszkalnych Wspólnoty, przez (…) nie jest objęta zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, ponieważ nie pozostaje w związku z podstawowym celem wspólnot mieszkaniowych, którym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. Skutkiem zawartej umowy o dzierżawę jest udostępnienie pomieszczenia kotłowni, podmiotowi gospodarczemu na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Tym samym, dochód z tego tytułu, w zakresie obsługi budynków niestanowiących zasobów mieszkalnych Wspólnoty nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlega opodatkowaniu. Bez znaczenia w tej sytuacji jest ewentualne przeznaczenie przez Wspólnotę ww. dochodów na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Podobnie, w odniesieniu do lokali użytkowych będących własnością Członków Wspólnoty Mieszkaniowej uznać należy, że w zakresie w jakim (…) dostarcza ciepło do tych lokali – osiągnięte przez Wspólnotę dochody nie są objęte zwolnieniem przedmiotowym zawartym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

W konsekwencji, jedynie przychód uzyskany przez Wspólnotę z zawartej umowy w części dotyczącej lokali mieszkalnych stanowi dochód z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak już bowiem wskazano, zwolnienie osiągniętego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, ma zastosowanie wyłącznie, jeżeli przeznaczony on zostanie i wydatkowany (bez względu na termin) na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów mieszkaniowych.

Przez „gospodarkę zasobami mieszkaniowymi” należy zrozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdująca się w budynku mieszkalnym, w tym przede wszystkim lokale mieszkaniowe, które w pierwszej kolejności służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a ich utrzymanie mieści się w gospodarowaniu zasobami mieszkaniowymi.

Podkreślić należy również, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Wskazać należy, że elementy składające się na zasoby mieszkaniowe i prowadzenie w ich ramach odpowiedniej gospodarki przez wspólnotę - są ujęte szeroko, jednak brak jest podstaw, by do zbioru określonego zasobami mieszkaniowymi włączyć lokale użytkowe. Lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie. Zatem, ww. przychody w części dotyczącej lokali użytkowych nie pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi z punktu widzenia zaprezentowanych powyżej definicji tych pojęć. Oznacza to, że skoro przychody te nie pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to dochód powstały w związku z zawartą umową nie spełnia warunku wymaganego przy zastosowaniu zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, w którym jednoznacznie postanowiono, że dochody mogą być zwolnione z opodatkowania, gdy są uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jednocześnie zostały na utrzymanie tych zasobów przeznaczone. Tym samym, w przypadku lokali użytkowych niespełniona jest jedna z dwóch kumulatywnych przesłanek zwolnienia, co w konsekwencji powoduje brak podstaw do zastosowania zwolnienia podatkowego w tym zakresie.

Należy zaznaczyć, że wszelkie zwolnienia podatkowe są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, a przepisy dotyczące zwolnień podatkowych powinny być interpretowane ściśle, zgodnie przede wszystkim z ich wykładnią językową. Wykluczone jest w tym wypadku stosowanie wykładni rozszerzającej, jak i zawężającej.

W świetle powyższego, przychód jaki Wspólnota uzyska z tytułu otrzymanego wynagrodzenia w związku z zawartą umową dzierżawy nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części dotyczącej budynków niebędących własnością Wspólnoty oraz w części dotyczącej obsługi grzewczej lokali użytkowych należących do Członków Wspólnoty, ponieważ nie jest on wynikiem prowadzonej przez Wnioskodawcę gospodarki tymi zasobami.

Tym samym, powstały z powyższych tytułów dochód – jako pochodzący z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi – nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop i podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 updop. Bez znaczenia pozostaje w takim przypadku cel przeznaczenia tego dochodu.

Warto wskazać tutaj wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2015 r., sygn. akt II FSK 1025/13, w którym stwierdził, że (...) wszelkie usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej, w tym także wynajmowanie garaży, pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin i nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 updop”.

Powyższe ma również zastosowanie w przypadku wspólnot mieszkaniowych.

Zatem, Państwa stanowisko dotyczące ustalenia, czy dochód Wspólnoty Mieszkaniowej uzyskany z dzierżawy pomieszczenia kotłowni (…) powinien być zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych w części dotyczącej obsługi:

- lokali mieszkalnych Wspólnoty Mieszkaniowej - jest prawidłowe;

- lokali użytkowych Wspólnoty Mieszkaniowej - jest nieprawidłowe;

- dwóch sąsiednich budynków niebędących własnością Wspólnoty - jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.