Interpretacja 0111-KDIB1-2.4014.12.2026.4.EKB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 16 marca 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

-     Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z o.o. (Nabywca)

-     Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Spółka z o.o. (Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

I.    Przedmiot składanego wniosku.

(…) jako zbywca (dalej: „Zbywca”) oraz (…) jako nabywca (dalej: „Nabywca”; Zbywca i Nabywca dalej również łącznie jako „Zainteresowani” lub „Strony”) planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, zlokalizowanej w (…) opisanej szczegółowo poniżej wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (…) (dalej: „Transakcja”).

Przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”).

II. Zarys działalności Zbywcy.

Zbywca jest spółką (…), której przeważającą działalnością – zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym – jest w (…). Zbywca jest – i będzie w momencie Transakcji – zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zbywca nie jest przedsiębiorcą (…).

Obecnie Zbywca – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – świadczy usługi (…). Przedmiotowe usługi podlegają opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajduje do nich stawka obniżona VAT lub zwolnienie od VAT). W związku z realizacją przyjętej strategii inwestycyjnej, Zbywca planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Dodatkowo należy podkreślić, że:

1.  Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie ani faktycznie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;

2.  Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej nie można wykluczyć, że na podstawie prowadzonych ksiąg możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. W celu prowadzenia swojej działalności korzysta ze wsparcia innych podmiotów zewnętrznych.

III. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będą działki gruntu o numerach: (…) dla których Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą (…). Na potrzeby wniosku, działki o numerach (…) będą określane łącznie jako „Grunt 1”, natomiast działka (…) będzie określana jako „Grunt 2”, a Grunt 1 i Grunt 2 łącznie jako „Grunt”. Zbywca jest właścicielem Gruntu.

Grunt jest zabudowany naniesieniami, które stanowią budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 418 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), a mianowicie:

-     Działki o numerach (…) (stanowiące cześć Gruntu 1) są obecnie zabudowane budynkiem (…) oraz powierzchni zabudowy (…) (dalej: „Budynek D”),

-     Działki o numerach (..) (stanowiące część Gruntu 1) są obecnie zabudowane budynkiem (…) oraz powierzchni zabudowy (…) (dalej: „Budynek G”).

Budynek D i Budynek G będą łącznie określane jako „Budynki”.

Grunt jest zabudowany również innymi naniesieniami. Naniesienia te, w szczególności wymienione w tabeli poniżej, stanowią własność Zbywcy i w ocenie Zainteresowanych należy je uznać za budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego (dalej: „Budowle”). (…)

Rów melioracyjny znajdujący się na Gruncie 2 (…) będzie zwany dalej „Rowem Melioracyjnym”. Rów Melioracyjny jest również objęty definicją Budowli.

Na Gruncie mogą znajdować się również inne obiekty, które w ocenie Zainteresowanych nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, lecz stanowią urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury. Na potrzeby wniosku, tego rodzaju obiekty będą objęte definicją Budowli.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w lub na Gruncie mogą znajdować się instalacje będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw przesyłowych), z których część w świetle Prawa Budowlanego może być kwalifikowana jako budowle (dalej: „Instalacje”). Zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”). Instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie Instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji, nie będą uwzględnione w podstawie opodatkowania VAT w zw. z planowaną Transakcją ani nie zostaną wykazane na fakturze VAT dokumentującej dostawę przedmiotu Transakcji.

Grunt, Budynki oraz Budowle dalej określone będą również łącznie jako „Nieruchomość”. (…)

IV. Historia Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

Zbywca nabył prawo własności Gruntu na podstawie umów sprzedaży (…)

Po nabyciu Gruntu Zbywca realizował projekt mający na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynków (wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami z wyjątkiem Rowu Melioracyjnego, który został nabyty wraz z Gruntem 2) i przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace. (…)

Budynek D jest obecnie użytkowany w całości przez jednego najemcę (…). Powierzchnie najmu zostały udostępnione temu najemcy przez Zbywcę (…).

Budynek G jest obecnie w całości użytkowany przez wielu najemców. Część powierzchni najmu została udostępniona (…).

Jednocześnie, najemcy bezpośrednio lub pośrednio korzystali (i dalej korzystają) również z Budowli.

W momencie składania wniosku ok. (…) powierzchni Budynków przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu. Zbywca nie poniósł (ani na dzień Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie poszczególnych Budynków lub poszczególnych Budowli w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej: „Ustawa o CIT”), których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej tj. każdego indywidualnego Budynku lub każdej indywidualnej Budowli. Zbywca wykazuje Budynki oraz Budowle jako jedną pozycję w ewidencji środków trwałych.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z VAT przez Zbywcę.

V. Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)  prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków, Budowli,

2)  prawo własności ruchomości stanowiących przynależności związane z Nieruchomością,

3)  autorskie i pokrewne prawa majątkowe wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości dotyczące Budynków,

4)  prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.),

5)  prawo własności dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z przenoszonymi w ramach Transakcji aktywami, będącą w posiadaniu Zbywcy, w tym w szczególności:

a)  dokumenty (fizyczne kopie) stanowiące materiały badania „due diligence” przeprowadzonego przez Nabywcę oraz doradców Nabywcy w związku z Transakcją,

b)  dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości – m.in. oryginały umów najmu oraz dokumentów instrumentów zabezpieczeń związanych z umowami najmu (w zależności od rodzaju zabezpieczenia, np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji itp.),

c)  dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości – w szczególności decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości lub procesu budowy, kopie korespondencji z organami dotyczącej Nieruchomości, dokumenty dotyczące odpowiednich projektów Budynków i Budowli, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Budynkach, instrukcje dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy w Budynkach oraz ich systemów przeciwpożarowych, dzienniki Budynków, oryginały świadectw charakterystyki energetycznej; oraz

d)  projekty i dokumenty związane z konserwacją Nieruchomości, w tym dokumentacja powykonawcza Budynków oraz rysunki powykonawcze wraz z specyfikacjami technicznymi, zatwierdzeniami technicznymi oraz dokumentacją techniczną dotyczącą prac wykończeniowych (w tym wszystkimi decyzjami administracyjnymi dotyczącymi procesu budowy),

6)  prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Nieruchomości, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego,

7)  prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w odniesieniu do których okres najmu nie rozpoczął się i przedmiot umowy najmu nie został wydany najemcy przed datą przeprowadzenia Transakcji, wobec których art. 678 Kodeksu Cywilnego nie znajduje zastosowania,

8)  prawa wynikające z instrumentów zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu umów najmu Nieruchomości (tj. depozyty najemców oraz wszelkie inne zabezpieczenia dostarczone przez najemców, takie jak np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, w zakresie, w jakim uprawnienie Nabywcy do skorzystania z tych zabezpieczeń nie przechodzi z mocy prawa (np. uprawnienie do żądania nadania tytułowi egzekucyjnemu - oświadczeniu o poddaniu się egzekucji - klauzuli wykonalności wynikać będzie wprost z art. 788 Kodeksu postępowania cywilnego),

9)  prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (gwarancje bankowe, kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.),

10)  pozwolenia związane z Nieruchomością, w szczególności pozwolenia na budowę, decyzje wodnoprawne, środowiskowe itp.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych elementów w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

1)  praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania budowy Budynków i Budowli,

2)  praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

3)  praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości,

4)  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

5)  dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy (poza dokumentami, które zostały udostępnione Nabywcy w ramach procesu due diligence),

6)  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

7)  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

8)  środków pieniężnych innych niż depozyty najemców oraz zabezpieczenia gwarancji budowlanych, o których mowa w opisie zakresu Transakcji,

9)  know-how Zbywcy (poza informacjami udostępnionymi w ramach procesu „due diligence”),

10)  firmy Zbywcy,

11)  innej dokumentacji (…) związanej z przedsiębiorstwem Zbywcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, o której mowa w opisie zakresu Transakcji,

12)  należności gospodarczych (innych niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowych Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym).

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do ich przeniesienia, w szczególności przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

W odniesieniu do umów takich jak umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów, wszystkie umowy związane z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Nie jest również wykluczone, że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył usługi zarządzania na rzecz Zbywcy.

Nie można również wykluczyć, że Nabywca zawrze nowe umowy finansowania (na potrzeby sfinansowania nabycia przedmiotu Transakcji) z tym samym podmiotem, który udzielił Zbywcy finansowania (na potrzeby wybudowania Budynków wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami).

VI. Zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca na moment składania wniosku był spółką (…). Nabywca został utworzony na podstawie aktu notarialnego (…).

Nabywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie składania wniosku, ale będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji.

Celem działalności Nabywcy jest (…). Powyższa działalność będzie działalnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu (…). Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT i będzie nim w momencie zawarcia Transakcji. Ponadto, po Transakcji, Nabywca nie będzie wykorzystywał przedmiotu Transakcji do celów działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (…), przy czym w zależności od sytuacji, o której mowa powyżej, niektóre z umów mogą zostać przeniesione, jak również nie jest również wykluczone, że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę (…).

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. (…).

VII. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

Zainteresowani zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości) nastąpi w 2026 r.

Nabywca i Zbywca nie są i w momencie Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 Ustawy o CIT. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

W zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości.

W umowie sprzedaży Nieruchomości Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Wnioskodawców do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów „due diligence” (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Pismem z 16 marca 2026 r. uzupełnili Państwo opis sprawy o wskazanie:

Oddanie Budynków do użytkowania (a wraz z nimi poszczególnych budowli posadowionych na działkach (…)) następowało sukcesywnie (…).

Zainteresowani wskazują, że:

1)  pierwsze zasiedlenie budowli obsługujących Budynek G następowało sukcesywnie (...).

2)  pierwsze zasiedlenie budowli obsługujących Budynek D nastąpiło najwcześniej (…).

3)  za wyjątkiem Rowu Melioracyjnego znajdującego się na (…), którego pierwsze zasiedlenie nastąpiło jeszcze przed nabyciem Gruntu 2 przez Zbywcę.

Przy nabyciu działki (…) (Gruntu 2), na której posadowiony jest Rów Melioracyjny, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT na podstawie faktury wystawionej przez Gminę.

Działka (…) wraz z Rowem Melioracyjnym została nabyta przez Zbywcę (…). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą Rowu Melioracyjnego upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Budynki stanowią część składową działek (…).

Częścią składową poszczególnych działek wchodzących w skład Gruntu, oprócz Budynków, są (…).

Na działkach będących przedmiotem sprzedaży nie znajdują się elementy infrastruktury niestanowiące własności ani Zbywcy ani przedsiębiorstwa przesyłowego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, tj. Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem o okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, tj. Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości.

Państwa zdaniem:

1)  w związku z tym, że jak wskazano w uzasadnieniach stanowiska w zakresie pytań nr 2, 3 i 4, w Państwa ocenie dostawa Budynków oraz Budowli znajdujących się na Gruncie 1 (wraz z prawem własności Gruntu 1 na którym są posadowione), w części w jakiej potencjalnie nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia tych Budynków / Budowli, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT oraz nie będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; oraz

2)  w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie temu zwolnieniu) i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

– planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, czynnością opodatkowaną tym podatkiem jest m. in. umowa sprzedaży.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.

Niemniej, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Transakcja będzie opodatkowana VAT i w związku z dokonaniem przez Strony wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1, 2, 3 i 4.

Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca i Nabywca planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem Transakcji będą działki gruntu o numerach (…) (Grunt). Grunt jest zabudowany naniesieniami, które stanowią budynki lub budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Ponadto, na Gruncie mogą znajdować się również inne obiekty, niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego, lecz stanowiące urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-     dostawa Budynków, Budowli lub ich części, która nie będzie zwolniona od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT; zatem dostawa Gruntu, na którym posadowione są te Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT;

-     dostawa Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie 1, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w części, w której nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli oraz dostawa budowli (rowu melioracyjnego) posadowionego na Gruncie 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-     jeśli Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT; zatem, dostawa Gruntu, na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 tej ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT;

-     dostawa obiektów małej architektury posadowionych na ww. działkach będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT;

-     podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości (…) wraz z prawem własności naniesień na tym gruncie – będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w części, w której zwolnienie to mogłoby przysługiwać), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji po stronie Kupującego nie powstanie zobowiązanie w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.