Interpretacja 0111-KDIB1-2.4014.3.2026.4.EJ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wspólny wniosek z 22 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

W ramach planowanej transakcji Sprzedająca dokona na rzecz Kupującego odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w województwie (…), powiecie (…), mieście (…), składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość”). Strony zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, w ramach której przewidziano zadatek.

Sprzedająca oraz Kupujący (łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi (w szczególności nie zachodzą pomiędzy nimi powiązania rodzinne ani kapitałowe), a ponadto Sprzedająca i Kupujący nie tworzą grupy VAT.

1. Informacje o Sprzedającej oraz Nieruchomości.

Sprzedająca jest osobą fizyczną i na dzień złożenia wniosku nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, a planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy składnika majątku prywatnego. Sprzedająca nigdy nie sprzedawała innych nieruchomości. Nieruchomość była wcześniej własnością (…), która nabyła ją na podstawie umowy przeniesienia własności z (…) r. (…) r. (…) zmarła, a spadek po niej nabyła w całości córka - (…), co zostało stwierdzone w akcie poświadczenia dziedziczenia sporządzonym (…) r. (Rep. A nr (…)) przez notariusza w (…).

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…), z dnia (…) r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem (…). Nieruchomość nie jest uzbrojona - przez teren przebiegają sieci, jednak brak jest przyłączy do Nieruchomości, a Sprzedająca nie wykonywała ani nie finansowała uzbrojenia Nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą.

 

Sprzedająca nie podejmowała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności:

- nie dokonywała podziału geodezyjnego Nieruchomości ani nie wydzielała dróg wewnętrznych w celu sprzedaży,

- nie występowała o zmianę (…),

- nie ponosiła nakładów „pod sprzedaż” (takich jak uzbrojenie, utwardzenie, doprowadzenie mediów, niwelacja terenu, ogrodzenie, profesjonalne działania marketingowe),

- Nieruchomość nie była oddawana odpłatnie do używania (w szczególności w najem/dzierżawę/użyczenie odpłatne).

Sprzedająca w związku ze sprzedażą Nieruchomości korzysta z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Działania marketingowe prowadzone są przez pośrednika i nie wykraczają poza standardowe czynności zmierzające do zbycia Nieruchomości.

2. Informacje o Kupującym.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) oraz jest czynnym podatnikiem VAT. Kupujący nie prowadził wcześniej i nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności, która miałaby być z tego podatku zwolniona.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego, tj. inwestycji pod sprzedaż i/lub najem opodatkowany VAT.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Od dnia nabycia przez Sprzedającą do dnia dzisiejszego działka nr (…) nie była i nie jest wykorzystywana rolniczo, ani gospodarczo, ani rekreacyjnie. Od dnia, w którym działka została przez Sprzedającą nabyta w drodze dziedziczenia, do roku (…) nie mogła być wykorzystywana ze względu na posadowienie na niej wielu krzyżujących się naziemnych linii elektroenergetycznych uniemożliwiających jej zabudowę; w tej sprawie toczy się od (…) lat cywilny spór sądowy o bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Po usunięciu większości linii elektroenergetycznych powstała możliwość zagospodarowania działki, w związku z czym Sprzedająca postanowiła ją sprzedać.

Sprzedająca nigdy nie prowadziła na działce nr (…) działalności rolniczej ani też nie sprzedawała żadnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności gospodarczej prowadzonej na gruncie.

Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego i nie ma uprawnień rolnika.

Wszystkie przebiegające w przeszłości przez nieruchomość sieci stanowiły własność przedsiębiorstw przesyłowych, podobnie jak jedyna pozostała obecnie linia (należąca do (…) z siedzibą w (…)), która nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Ponieważ sieci znajdujące się na nieruchomości (obecnie już tylko jedna) należały do przedsiębiorstw przesyłowych, Zainteresowani nie są w stanie odpowiedzieć, jak można je zakwalifikować - to pytanie należałoby skierować do przedsiębiorstw przesyłowych.

Sprzedająca nie jest (ani nigdy nie była) właścicielką przedmiotowych sieci, ani w żaden sposób z nich nie korzystała.

Treścią wniosku wspólnego o wydanie interpretacji podatkowej było upewnienie się, iż prawidłowe jest stanowisko stron przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości - działki (…), że sprzedaż ta nie będzie podlegać VAT, bowiem według analizy stron Sprzedająca jest zbywcą - osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie wykorzystywała sprzedawanej nieruchomości dla celów gospodarczych ani nie podejmowała w stosunku do tej nieruchomości czynności z zakresu przygotowania do profesjonalnego obrotu, a zatem co do zasady planowana sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC.

 

Pytania dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych:

 

 1. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) po stronie Kupującego, a jeżeli tak - jaka stawka oraz podstawa opodatkowania znajdą zastosowanie? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

 2. W przypadku uznania, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT - czy sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Ad 1.

Państwa zdaniem, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie co do zasady stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) po stronie Kupującego jako kupującego. W konsekwencji, w przypadku gdy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), Kupujący - jako podatnik PCC - będzie zobowiązany do zapłaty PCC od umowy sprzedaży Nieruchomości według stawki 2%, przy czym podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa Nieruchomości.

Ad 2.

Niezależnie od powyższego, w przypadku gdyby organ podatkowy uznał, że Transakcja jednak podlega opodatkowaniu VAT, to Państwa zdaniem sprzedaż Nieruchomości - jako czynność opodatkowana VAT - będzie wyłączona z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że w ramach planowanej transakcji Zainteresowana będąca stroną postępowania (Sprzedająca) dokona na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Kupującej) odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej działkę gruntu (Nieruchomość). Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dodatkowa przedmiotowa Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Znak: 0111-KDIB3-3.4012.46.2025.3.MPU wydanej dla Pani w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym jej sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy od towarów i usług.

A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości (działki nr (…)) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym - Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy według stawki 2%.

Udzielenie odpowiedzi na pytanie Nr 2 (oznaczone we wniosku wspólnym Nr 3) nie jest zasadne, gdyż na to pytanie oczekiwała Pani odpowiedzi jedynie w przypadku, jeżeli Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

To rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.