Interpretacja 0111-KDIB1-2.4014.32.2026.4.BD

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 maja 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowych (dalej: „Nieruchomość”) od podmiotu trzeciego (spółki działającej w formie Sp. z o.o., dalej: „Sprzedający”) pod budowę dwóch budynków magazynowo-usługowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi, budynkiem portierni oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”.

Przedmiotowe nieruchomości zlokalizowane są w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), przy ulicy (…) i obejmują następujące działki ewidencyjne:

·      działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 1”);

·      działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 2”);

·      działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 3”);

·      działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 4”);

·      działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 5”);

·      działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 6”);

·      działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 7”);

o łącznej powierzchni (…) ha, dla których Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…).

– zwane dalej łącznie jako „Działki”.

Wnioskodawca planuje wybudować i kolejno wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo usługowo-produkcyjną wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą techniczną i towarzyszącą, wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na Działkach znajdują się sieci drenarskie (dalej: „Sieci”) oraz zjazdy z drogi, które częściowo są położone w pasie drogi publicznej, jednak w zakresie wykraczającym poza ten pas wkraczają na teren Działek (dalej: „Zjazdy”, Sieci oraz Zjazdy będą dalej określane łącznie jako „Zabudowania”). Zabudowania są umiejscowione na każdej z Działek.

Zabudowania są własnością Sprzedającego oraz stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Na Działkach nie znajdują się inne zabudowania.

Działki wraz z Zabudowaniami zostały nabyte przez Sprzedającego (…) 2023 r., na podstawie umów sprzedaży wierzytelności z przejęciem długu i umów sprzedaży dokumentowanych aktami notarialnymi sporządzonymi przez (…), notariusza w (…) nr Rep. (…).

Od momentu nabycia, Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ich ulepszeń przed dokonaniem Transakcji.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego podlegało opodatkowaniu VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem i z takiego prawa skorzystał.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w celu realizacji inwestycji komercyjnej – budowie hal magazynowo-usługowych. Natomiast ostatecznie inwestycja nie będzie realizowana przez Sprzedającego, a przez Wnioskodawcę.

Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Dla Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części obrębu (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z zapisami MPZP, tereny obejmujące Działki zostały zaklasyfikowane częściowo jako teren zabudowy usługowo-przemysłowej (symbol 1 UP), częściowo jako teren zabudowy usługowej (symbol 1 U) oraz częściowo jako teren komunikacji – droga klasy lokalnej (symbol 3 KDL).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, są i na moment dokonania Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.

Wnioskodawca oraz Sprzedający podpisali (…) 2026 r., Rep. (…) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

W zawartej umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił nabywcy prawa do składania wniosków oraz uzyskiwania uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, a także do wejścia na teren Działek w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Działki są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.

Sprzedający zobowiązał się przy tym, do udzielenia na żądanie nabywcy pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączeniowych.

Dodatkowo, w ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi Wnioskodawcy do:

-     przeglądania akt księgi wieczystej Nieruchomości,

-     składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,

-     ustanawiania dalszych pełnomocników,

-     jak również występowania o uzyskiwanie i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz planu ogólnego lub projektu planu ogólnego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) wglądu do akt postępowań administracyjnych związanych z procesem inwestycyjnym planowanym do przeprowadzenia na terenie Nieruchomości, w tym między innymi do akt spraw zakończonych Decyzjami Środowiskowymi oraz Pozwoleniami na Budowę, (xii) otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach rozstrzygnięciach, (xiii) informacji i zaświadczeń o stanie środowiska na Nieruchomości, (xiv) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika, (xv) składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Wnioskodawca oraz Sprzedający zamierzają złożyć przed dniem dokonania Transakcji właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Końcowo Wnioskodawca wskazał, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak planuje się przeprowadzić Transakcję w 2026 r.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego pismem z 25 maja 2026 r. W odniesieniu do wszystkich Działek opisanych we wniosku, Sprzedającemu przysługuje prawo własności.

Wymienione we wniosku budowle, tj. Sieci oraz Zjazdy, w zakresie w jakim są posadowione na Działkach, stanowią własność Sprzedającego oraz część składową gruntu.

Powyższa kwalifikacja znajduje zastosowanie w odniesieniu do wszystkich Działek objętych wnioskiem, z uwagi na fakt, że wskazane budowle są zlokalizowane na każdej z tych Działek.

Wskazane Zabudowania zostały nabyte wraz z Działkami. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia i z takiego prawa Sprzedający skorzystał.

Sprzedający nabył Działki wraz z Zabudowaniami (…) 2023 r., a więc wtedy doszło do pierwszego używania Działek wraz z Zabudowaniami przez Sprzedającego. Transakcja nastąpi więc po upływie ponad dwóch lat od tego momentu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, Zabudowania nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie jednak z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 lit. a) i lit. b) ww. ustawy:

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo nabyć od podmiotu trzeciego, Sprzedającego nieruchomość obejmującą Działki. Na Działkach znajdują się Sieci drenarskie oraz Zjazdy z drogi, które częściowo są położone w pasie drogi publicznej, jednak w zakresie wykraczającym poza ten pas wkraczają na teren Działek. Elementy te stanowią łącznie Zabudowania. Zabudowania są umiejscowione na każdej z Działek i są własnością Sprzedającego oraz stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (Budowle). Wskazali Państwo również, że wymienione we wniosku Budowle, tj. Sieci oraz Zjazdy, w zakresie w jakim są posadowione na Działkach, stanowią własność Sprzedającego oraz część składową gruntu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.312.2026.3.MSO w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     planowana sprzedaż przez Sprzedającego Działek, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki;

-     planowana dostawa Budowli, które będą znajdowały się na Działkach będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

-     dostawa gruntu, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług;

-     jeśli strony opisanej Transakcji (Kupujący i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Działek będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

A zatem, skoro omawiana opisana we wniosku Transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo strony transakcji zrezygnują z przysługującego zwolnienia, to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji cała opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie będą więc Państwo zobowiązani do zapłaty tego podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.