Interpretacja 0111-KDIB1-3.4014.6.2026.4.JMS

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 23 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego, jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…);

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Opis stanu faktycznego

1.  Wstęp.

(…) (dalej: „Sprzedająca”) oraz (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) (…) 2025 r. dokonali transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowanej działki gruntu zlokalizowanej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedająca oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych dokonanej Transakcji.

2.  Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedająca była właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…), położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), obręb (…) przy ul. (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Dla kompletności wniosku Zainteresowani wskazują, że opisana powyżej księga wieczysta obejmuje trzy działki tj. (…), (…) oraz (…) (dalej: „Grunt”). Przedmiotem Transakcji była wyłącznie Nieruchomość, tj. działka nr (…). Pozostałe działki nie były przedmiotem Transakcji i w dalszym ciągu pozostają własnością Sprzedającej.

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki (…) na trzy mniejsze działki, tj. (…), (…) oraz (…). Grunt przed podziałem był zabudowany budynkami, tj. zabudową siedliskową – budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi służącymi do prowadzenia działalności rolniczej.

Sprzedająca dokonała podziału gruntu na mniejsze działki w celu ich łatwiejszej sprzedaży. W szczególności, że Kupujący zainteresowany był nabyciem wyłącznie Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki gruntu, na której mógłby zrealizować inwestycję polegającą na budowie (…) (dalej: „Inwestycja”), a nie pozostałych działek, w szczególności zabudowanych budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Wyodrębnienie Nieruchomości miało na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości i przygotowanie jej do Transakcji.

Nieruchomość jest i w momencie dokonania Transakcji była niezabudowana. W wypisie z rejestru gruntów oznaczona była jako R – grunty orne. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą/znajdują się w niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, które mogłyby zostać sklasyfikowane jako budowle lub obiekty małej architektury.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (…) w rejonie ul. (…) w gminie (…), zatwierdzona uchwałą Rady Miejskiej nr (…)z (…) 2020 r. (dalej: „(…)”).

Zgodnie z (…), Nieruchomość w całości znajduje się na terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku plany symbolem 1U, co oznacza, że stanowi ona teren budowlany. W stosunku do Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie była uzbrojona na moment Transakcji. Nieruchomość jest i na moment Transakcji była niezabudowana i nieogrodzona. 

3.  Zarys działalności Sprzedającej i Kupującego.

Sprzedająca jest osobą fizyczną. Głównym źródłem utrzymania Sprzedającej jest umowa o pracę. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEiDG.

Na moment Transakcji Sprzedająca była zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Sprzedająca co do zasady nie prowadzi działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, jednakże zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny na potrzeby Transakcji w związku z otrzymaną interpretacją indywidualną, opisaną w pkt 7 wniosku.

Kupujący jest osobą prawną zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, są „(…)” objęte kodem PKD (…). Kupujący był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment Transakcji oraz pozostanie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również po zawarciu Transakcji.

Sprzedająca oraz Kupujący nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm., „Ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Sprzedającą a Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającą.

Prawo własności Gruntu, z którego została wyodrębniona Nieruchomość, Sprzedająca nabyła na podstawie umowy darowizny z (…) 2004 r. ((…); dalej: „Umowa Darowizny”).

Nabycie Gruntu na podstawie Umowy Darowizny nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizny, przy czym Umowa Darowizny ze względu na stopień pokrewieństwa była zwolniona z podatku od spadków i darowizn.

W związku z powyższym, nabycie Gruntu nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani o pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Gruntu (jak wskazano nabycie Gruntu nie podlegało pod ustawę o VAT) oraz (b) fakt, iż Sprzedająca nie była podatnikiem VAT czynnym w momencie nabycia prawa własności Gruntu.

Sprzedająca pozostaje w związku małżeńskim, przy czym prawo własności Gruntu, a w konsekwencji również wyodrębnionej z Gruntu Nieruchomości należało do jej majątku osobistego i nie należało do majątku wspólnego. Przed dokonaniem Transakcji Sprzedająca była zatem wyłącznym właścicielem Nieruchomości.

Sprzedająca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Sprzedająca zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny na potrzeby Transakcji. Wynikało to z faktu, że w otrzymanej interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT – szczegółowy zakres interpretacji indywidualnej został opisany w pkt 7 wniosku. 

Sprzedająca nie wykonywała, ani nie wykonuje żadnych czynności podlegających VAT, poza sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji.

5.  Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Sprzedająca zawarła (…) 2020 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”) z (…) sp. z o. o. (dalej: „Poprzedni Kupujący”). Na mocy tej umowy Sprzedająca zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości będącej niezabudowaną działką gruntu o obszarze ok. (…) ha wydzieloną geodezyjnie z Gruntu. Umowa Przedwstępna była następnie kilkukrotnie aneksowana, przede wszystkim co do ceny sprzedaży oraz terminu sprzedaży nieruchomości.

Ostatecznie na podstawie Umowy Przedwstępnej wraz z aneksami Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Nieruchomość (po jej wydzieleniu z Gruntu) w terminie do (…) 2025 r. po spełnieniu się m.in. poniższych warunków:

a)  wyodrębnieniu z Gruntu Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki o powierzchni ok. (…) ha;

b)  uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

c)  wydaniu wypisu z rejestru gruntów obejmującego Nieruchomość powstałą po jej wyodrębnieniu z Gruntu;

d)  przeprowadzeniu przez Poprzedniego Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Poprzedniego Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

e)  uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację Inwestycji;

f)   potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (…) umożliwiają realizację Inwestycji na Nieruchomości;

g)  potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

h)  uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, iż Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

i)    uzyskaniu przez Poprzedniego Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości zezwalającej na realizację między innymi na nim Inwestycji;

j)    objęcia Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, z przeznaczeniem m.in. (…).

Ponadto, od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży, Poprzedniemu Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone prawo dysponowania Nieruchomością z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Poprzedniego Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Przy czym prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości – z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

Ponadto, na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedająca ustanowiła pełnomocnikiem wskazaną przez Poprzedniego Kupującego osobę fizyczną i upoważnił pełnomocnika do:

1)  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

2)  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3)  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

4)  uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Poprzedniego Kupującego inwestycję;

5)  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości urzędach (…) – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

6)  zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

7)  uzyskania decyzji: pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

8)  dokonania podziału geodezyjnego Gruntu w celu wyodrębnienia z niego Nieruchomości, w szczególności do:

a)  występowania przed wszelkimi organami,

b)  składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń,

c)  reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych. 

Warunki zawarcia umowy sprzedaży zawarte w Umowie Przedwstępnej były zawarte na korzyść Poprzedniego Sprzedającego (winno być Poprzedniego Kupującego) i miały takie znaczenie, iż Poprzedni Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Na podstawie Umowy Sprzedaży Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki lub dowolnej osoby fizycznej mającej siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej i przejęcie przez cesjonariusza praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej.

Poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa Sprzedająca nie podejmowała żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Poprzedniemu Kupującemu oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 prawa budowlanego.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Sprzedająca nie prowadziła żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, jak również nie zamieszczała kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej wyraziła nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Poprzedniego Kupującego lub podmiot przez niego wskazany wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją.

Poprzedni Kupujący podjął szereg działań w celu przygotowania Nieruchomości do Inwestycji, w szczególności dokonał wyodrębnienia Nieruchomości z Gruntu, uzyskał pozwolenie na budowę i zmienił przeznaczenie Nieruchomości z działki rolnej na działkę budowlaną na której możliwa jest realizacja Inwestycji.

W wyniku działań podjętych przez Poprzedniego Kupującego wszystkie warunki określone w Umowie Przedwstępnej warunkujące zawarcie umowy przyrzeczonej zostały spełnione.

Poprzedni Kupujący po starannym przygotowaniu Nieruchomości do realizacji na niej Inwestycji poszukiwał podmiotu, który chciałby odkupić gotowy projekt deweloperski i zrealizować na Nieruchomości Inwestycję.

W konsekwencji, Poprzedni Kupujący zawarł (…) 2025 r. z Kupującym umowę przeniesienia praw i obowiązków (w formie aktu notarialnego – (…)), na podstawie której za wynagrodzeniem płatnym przez Kupującego na rzecz Poprzedniego Kupującego, Kupujący wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki Poprzedniego Kupującego z Umowy Przedwstępnej. W związku z czym, Kupujący stał się stroną Umowy Przedwstępnej i mógł na jej podstawie kupić Nieruchomość.

Wobec faktu, że wszystkie warunki określone w Umowie Przedwstępnej niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej zostały spełnione to (…) 2025 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nr (…) (dalej: „Umowa Sprzedaży”) w wykonaniu postanowień Umowy Przedwstępnej Sprzedająca dokonała odpłatnej dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych. Transakcja została udokumentowana fakturą. Sprzedająca odprowadziła podatek VAT należny wynikający z faktury do właściwego urzędu skarbowego.

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący nabył Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Przedmiotem Transakcji była zatem wyłącznie Nieruchomość, tj. niezabudowana działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie były żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedającej.

Podsumowując:

•      Przedmiotem Transakcji była Nieruchomość, tj. niezabudowana działka gruntu powstała z wyniku podziału Gruntu.

•      Poprzedni Kupujący na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedającej dokonał podziału Gruntu i wyodrębnienia Nieruchomości.

•      Poprzedni Kupujący na mocy otrzymanych od Sprzedającej pełnomocnictw lub w imieniu własnym na podstawie udzielonego mu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i stosownych zgód Sprzedającej uzyskał wszelkie decyzje, uzgodnienia, zgody, warunki techniczne, warunki przyłączeniowe i inne akty niezbędne do realizacji na Nieruchomości Inwestycji, w szczególności uzyskał pozwolenie na budowę.

•      Pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej a Umowy Sprzedaży zmianie uległ charakter Nieruchomości. W wyniku uchwalenia (…) oraz uzyskaniu pozwolenia na budowę zmieniła ona charakter z działki rolnej na działkę budowlaną, co było m.in. rezultatem działań Poprzedniego Sprzedającego, który aktywnie działał w celu uchwalenia (…) i ujęcia Nieruchomości w (…) jako terenów budowlanych.

•      Nieruchomość na moment Transakcji była niezabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

•      Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

•      Kupujący po nabyciu Nieruchomości zrealizuje na niej Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

•      Przedmiotem Transakcji nie były żadne ruchomości. Przedmiotem Transakcji była wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa.

•      Przedmiotem Transakcji nie były również żadne umowy, należności czy zobowiązania Sprzedającej czy Poprzedniego Kupującego, które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością.

6.  Przedmiot wniosku o interpretację.

Dla uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują, że przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie VAT oraz PCC) sprzedaży Nieruchomości, tj. działki o numerze (…) w ramach Transakcji na podstawie Umowy Sprzedaży.

Działki o numerach (…) oraz (…), które objęte są tą samą księgą wieczystą co sprzedana Nieruchomość, nie były przedmiotem Transakcji, więc Zainteresowani opisali je dla kompletności opisu stanu faktycznego, ale nie są one przedmiotem zapytania w ramach wniosku.

7.  Informacja o uzyskanej interpretacji podatkowej.

Zainteresowani wskazują, że Sprzedająca uzyskała interpretację indywidualną nr 0114-KDIP1-1.4012.476.2022.1.AWY wydaną 30 września 2022 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Poprzednia Interpretacja”), w której Dyrektor KIS wskazał, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, z tego też względu Sprzedająca zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowani występują jednak ponownie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, gdyż w stosunku do Poprzedniej Interpretacji istotnej zmianie uległ stan faktyczny, w związku z czym Poprzednia Interpretacja straciła moc ochronną. Przede wszystkim zmianie uległ podmiot który kupił Nieruchomość. Pierwotnie Nieruchomość miał kupić Poprzedni Kupujący. Przedmiotem Poprzedniej Interpretacji było zdarzenie przyszłe, w którym Poprzedni Kupujący miał być stroną Transakcji. Jednakże w wyniku cesji Umowy Przedwstępnej nabycia Nieruchomości ostatecznie to Kupujący na podstawie Umowy Sprzedaży nabył nieruchomość, w związku z czym Poprzednia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które ostatecznie nigdy się nie wydarzyło, gdyż opisywało sprzedaż Nieruchomości pomiędzy Sprzedającą, a Poprzednim Kupującym. Z tego względu opisany we wniosku stan faktyczny nie jest objęty żadną wydaną uprzednio interpretacją indywidualną przepisów prawa podatkowego.

Sprzedająca zgodnie z otrzymaną Poprzednią Interpretacją zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny i opodatkowała dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji VAT stosownie do wskazania zawartego w Poprzedniej Interpretacji. Należy podkreślić, że wszystkie warunki Transakcji są tożsame z tymi opisanymi w Poprzedniej Interpretacji. Jedyną zmianą jest podmiot, który ostatecznie Nieruchomość kupił. W pozostałym zakresie Transakcja przebiegła tak, jak zostało to opisane w Poprzedniej Interpretacji.

Celem Zainteresowanych w związku z wystąpieniem z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie prawidłowości dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji jako podlegającej opodatkowaniu VAT i tym samym niepodlegającej opodatkowaniu PCC.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych, Sprzedająca w ramach Transakcji wystąpiła w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana VAT (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych), to Transakcja była zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)   w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)   jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, 

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, skoro opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, to jako transakcja podlegająca opodatkowaniu VAT i nie zwolniona z VAT nie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu stanu faktycznego wynika, że (…) 2025 r. Sprzedająca dokonała na rzecz Kupującego sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr (…).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: (...), wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) podjęte przez Sprzedającego działania do momentu dostawy niezabudowanej działki nr (…), nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedającego za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym dostawa niezabudowanej działki nr (…) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Skoro opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej Transakcji nie znalazło zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), wynoszącej 2% wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży. Na kupującym ciążył więc obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Państwa stanu faktycznego i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.