Interpretacja 0111-KDIB2-1.4010.224.2026.2.AJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. za pośrednictwem Poczty Polskiej wpłynął Państwa wniosek z 13 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca może ująć w kosztach uzyskania przychodów wydatki z tytułu zapłaty części ceny sprzedaży nieruchomości, dokonane tytułem zaliczki lub zadatku, za pośrednictwem Notariusza, na rachunki prywatne Sprzedających, niewidniejące w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca, Spółka X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) jest polskim rezydentem podatkowym. Spółka wpisana jest do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…) i zgodnie z wpisem w KRS przedmiotem jej przeważającej działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (kod 68.31.Z). Pozostała działalność została określona kodami: (…). Kupujący zamierza nabyć nieruchomości w celu realizacji inwestycji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nabyte w ramach planowanej transakcji nieruchomości będą wykorzystywane w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Spółkę.

W tym celu Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego następujące umowy przedwstępne nabycia nieruchomości:

1)  18 listopada 2025 roku zawarty został akt notarialny Rep. A nr (…) stanowiący przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Stronami przedmiotowej umowy są Sprzedający, tj. A i B oraz Wnioskodawca jako Kupujący.

Przedmiotem umowy są:

-         nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerami działek: (…) o łącznej powierzchni (…) m² położona przy ul. (…) (KW (…)). Działka gruntu nr (…) jest niezabudowana i stanowi drogę wewnętrzną (w chwili obecnej została zmieniona klasyfikacja gruntu na tereny Bi); działka gruntu nr (…) zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m²; działka gruntu nr (…) zabudowana jest budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy (…) m². Prawo własności przedmiotowej nieruchomości na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej przysługuje Państwu A i B małż. (…),

-         nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem działki (…) o powierzchni (…) m² położona przy ul. (…) (KW (…)). Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m². Prawo własności przedmiotowej nieruchomości na prawach wspólności ustawowej przysługuje Państwu A i B małż. (…).

Sprzedający zawierając przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowych nieruchomości działają jako osoby fizyczne w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jednocześnie Pan A działa przy niniejszej transakcji jako podatnik VAT.

W ww. przedwstępnej umowie sprzedaży z (...) listopada 2025 r. zarówno Sprzedający, jak i Wnioskodawca oświadczyli, że w związku z zawarciem umowy jako czynni podatnicy podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ww. ustawy i wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części. W związku z postanowieniami umowy Kupująca Spółka (Wnioskodawca) w dniu zawarcia umowy przedwstępnej złożyła zadatek (jako część ceny) w wysokości 5% określonej w umowie ceny sprzedaży, tj. kwotę w wysokości (…) zł brutto do depozytu notarialnego, co potwierdzone zostało Protokołem z Przyjęcia pieniędzy na przechowanie sporządzonym 18 listopada 2025 roku przez notariusza, z którego wynika, że zadatek winien zostać wypłacony Sprzedającym niezwłocznie po zawarciu niniejszej umowy na wskazany rachunek bankowy Sprzedających.

Z tego tytułu Pan A (...) listopada 2025 r. wystawił na rzecz Kupującej Spółki fakturę VAT zaliczka, w której wykazał należny wg stawki 23% podatek VAT. Wykazany na fakturze podatek VAT został rozliczony przez Pana A w złożonej deklaracji podatkowej. Na fakturze wskazany został nr rachunku bankowego, analogiczny z numerem rachunku wskazanym na Protokole z przyjęcia pieniędzy na przechowanie. Rachunek ten jest rachunkiem bankowym prywatnym Sprzedających nie widniejący na tzw. „Białej Liście”.

Na potrzeby zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży małżonkowie złożyli pisemne oświadczenie 18 listopada 2025 r. „o rozliczeniu podatku VAT od sprzedaży nieruchomości” w którym oświadczyli, że:

-     istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa małżeńska,

-      ww. nieruchomości gruntowe nabyli na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie zmieniali obowiązującego w ich związku małżeńskim ustroju majątkowego w drodze umowy ani orzeczenia sądu. Opisane nieruchomości gruntowe stanowią składnik ich majątku wspólnego,

-      W związku z zawarciem ze Spółką X z siedzibą w (…) umowy przedwstępnej sprzedaży ww. nieruchomości, której konsekwencją będzie zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości gruntowych małżonkowie oświadczyli, że rozliczenie podatku VAT z tytułu tej transakcji nastąpi przez A jako podatnika VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego.

Ponadto Pani B oświadczyła, że wyraża zgodę na rozliczenie podatku VAT od przedmiotowej transakcji przez A. Potwierdziła także, że nie będzie występować jako odrębny podatnik VAT w związku z transakcją.

Podsumowując, Sprzedający jako małżonkowie, dokonują zbycia nieruchomości stanowiącej ich majątek prywatny. Mąż jest czynnym podatnikiem VAT. Z tytułu otrzymania zadatku wystawił fakturę ze stawką 23%. Widnieje on w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT (dalej: „Biała lista”) jako podatnik VAT czynny, ale w związku z faktem, iż przedmiotem zbycia jest nieruchomość, która stanowi majątek prywatny małżeństwa, objęty małżeńską wspólnością ustawową, do płatności kwoty zadatku wskazany został rachunek prywatny niewidoczny na „Białej liście”.

2)  (...) grudnia 2025 r. zawarty został akt notarialny Rep. (…) - przedwstępna umowa sprzedaży pod warunkiem pomiędzy Sprzedającym - osobą fizyczną Panem C a Wnioskodawcą Spółką X Przedmiotem umowy jest niezabudowana nieruchomość składająca się z działki oznaczonej nr (…) o powierzchni (…) m² położona w (…) oraz część niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki oznaczonej numerem (…) o powierzchni (…) m² położonej w (…) (nowopowstała niezabudowana działka o powierzchni wynoszącej około (…) m², powstała w wyniku wydzielenia jej z działki oznaczonej numerem (…)).

W umowie Spółka oświadczyła, że na nieruchomościach zamierza zrealizować inwestycję budowlaną w postaci budowy 2 budynków handlowo-usługowych o łącznej powierzchni około (...) m² wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową, w tym wjazdem i zjazdem na nieruchomość z drogi publicznej.

W umowie Strony określiły m.in. warunki i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponadto Strony postanowiły, że:

-     część ceny w kwocie (…) zł zostanie zapłacona tytułem zaliczki w dniu podpisania umowy przedwstępnej warunkowej, niezwłocznie po jej podpisaniu, z konta depozytowego notariusza zgodnie z dyspozycją Spółki X zawartą w protokole przyjęcia na przechowanie kwoty,

-    część ceny sprzedaży, to jest kwota (…) zł zostanie zapłacona tytułem zadatku w dniu podpisania umowy warunkowej przedwstępnej, niezwłocznie po podpisaniu tej umowy, z konta depozytowego Notariusza, zgodnie z dyspozycją Spółki X zawartą w protokole przyjęcia na przechowanie kwoty.

Strony zgodnie oświadczyły w umowie, że Kupujący zapłacił Sprzedającemu w dniu zawarcia umowy zaliczkę w wysokości (…) zł brutto poprzez wpłatę na depozyt notarialny, co zostało potwierdzone Protokołem przyjęcia na przechowanie kwoty sporządzonym (...)  grudnia 2025 r. przez Notariusza, z którego wynika, że zaliczka winna zostać wypłacona Sprzedającemu niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej przelewem na konto w tej umowie wskazane. Z tego tytułu Pan C (...) grudnia 2025 r. wystawił na rzecz Kupującej Spółki fakturę VAT zaliczka, w której wykazał należny wg stawki 23% podatek VAT. Wykazany na fakturze podatek VAT został rozliczony przez Pana C w złożonej deklaracji podatkowej. Na fakturze wskazany został nr rachunku bankowego, analogiczny z numerem rachunku wskazanym na Protokole z przyjęcia pieniędzy na przechowanie. Rachunek ten jest rachunkiem bankowym prywatnym Sprzedającego nie widniejący na tzw. „Białej liście”.

Pan C złożył oświadczenie (...) marca 2026 r. w związku z zawarciem przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z kupującym - X z siedzibą w (…), w którym oświadczył, że:

-    przedmiotem umowy zbycia jest niezabudowana nieruchomość składająca się z działki oznaczonej nr (…) o powierzchni (…) m² położona w (…) oraz część niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki oznaczonej numerem (…) o powierzchni (…) m² położonej w (…) (nowopowstała niezabudowana działka o powierzchni wynoszącej około (…) m²), przedmiotowa nieruchomość będąca przedmiotem zbycia stanowi jego majątek prywatny, w dniu podpisania umowy przedwstępnej została zapłacona zaliczka w wysokości (…) zł brutto z konta depozytowego notariusza,

-         zgodnie z postanowieniami, z konta depozytowego notariusza płatna była również część ceny sprzedaży w wysokości (…) zł tytułem zadatku,

-   jest czynnym podatnikiem podatku VAT i widnieje w wykazie podmiotów, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT, czyli na tzw. „Białej liście”,

-   (...) grudnia 2025 r. z tytułu otrzymanej płatności wystawił na rzecz kupującej Spółki fakturę VAT zaliczkową, w której wykazał należny podatek VAT według stawki 23%,

-    wykazany na wystawionej fakturze podatek VAT został przez niego rozliczony w złożonej deklaracji podatkowej,

-    z uwagi na fakt, iż zbywana nieruchomość stanowi jego majątek prywatny, do płatności wskazany został jego rachunek prywatny, który nie widnieje na tzw. „Białej liście”,

-       numer rachunku bankowego wskazany na fakturze jest analogiczny z numerem rachunku prywatnego wskazanym na Protokole z przyjęcia pieniędzy na przechowanie,

-    nie jest podmiotem powiązanym z kupującym (Wnioskodawcą) w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Podsumowując, Sprzedający dokonuje zbycia nieruchomości stanowiącej jego majątek prywatny. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT. Z tytułu otrzymania zadatku wystawił on fakturę ze stawką 23%. Sprzedający widnieje w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT („Biała lista”) jako podatnik VAT czynny, ale w związku z faktem, iż przedmiotem zbycia jest nieruchomość, która stanowi jego majątek prywatny do płatności ww. kwot wskazany został rachunek prywatny niewidoczny na „Białej liście”.

Dodatkowo wskazać należy, że Sprzedający oraz Wnioskodawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W piśmie z 1 czerwca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazali Państwo, że:

Nieruchomość gruntowa objęta przedwstępną umową sprzedaży z (...) listopada 2025 r. została przeznaczona do realizacji przedsięwzięcia handlowo-usługowego. Planowana inwestycja obejmuje rozbiórkę istniejących budynków znajdujących się na nieruchomości oraz budowę dwóch budynków handlowo-usługowych o łącznej powierzchni (…) m². W ramach przedsięwzięcia wykonana zostanie również infrastruktura towarzysząca, miejsca parkingowe oraz niezbędne roboty drogowe. Realizacja inwestycji prowadzona jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzjami administracyjnymi, projektem zagospodarowania terenu oraz zawartymi umowami najmu.

Przedmiotowy grunt został objęty umową przedwstępną w celu realizacji inwestycji, która następnie zostanie zbyta na rzecz klienta Spółki. Zgodnie z założeniami transakcji, w momencie podpisania umowy cesji dotyczącej inwestycji na nabywcę przejdą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej wcześniej umowy dotyczącej zakupu gruntu. Oznacza to, że przyszły nabywca inwestycji wstąpi w miejsce Spółki w stosunek prawny wynikający z umowy zakupu gruntu, przejmując zarówno uprawnienia, jak i zobowiązania z niej wynikające. Tym samym poniesiony przez Spółkę wydatek w postaci zadatku na poczet gruntu jest bezpośrednio związany z planowaną sprzedażą inwestycji na rzecz klienta i w momencie sprzedaży inwestycji zostanie ujęty w księgach jako koszt bezpośrednio związany z przychodem – koszt realizacji produktu, tj. inwestycji. Do czasu sprzedaży inwestycji zadatek ujęty jest w księgach jako zaliczka na dostawy i usługi.

Pytanie

Czy w opisanych stanach faktycznych Wnioskodawca może ująć w kosztach uzyskania przychodów wydatki z tytułu zapłaty części ceny sprzedaży nieruchomości, dokonane tytułem zaliczki lub zadatku, za pośrednictwem Notariusza, na rachunki prywatne Sprzedających, niewidniejące w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, zaliczka i zadatek zapłacone za pośrednictwem Notariusza na rachunek Sprzedającego niewidniejący w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie mógł ująć w kosztach uzyskania przychodu.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Zgodnie z art. 15d ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, podatnicy nie zaliczają do kosztów uzyskania przychodów kosztów w tej części, w jakiej płatność dotycząca transakcji określonej w art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców, została dokonana przelewem na rachunek inny niż zawarty na dzień zlecenia przelewu w wykazie podmiotów, o którym mowa w art. 96b ust. 1 ustawy o VAT - w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług, potwierdzonych fakturą, dokonanych przez dostawcę towarów lub usługodawcę zarejestrowanego na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Na mocy art. 96b ust. 1 ustawy o VAT, Szef Krajowej Administracji Skarbowej prowadzi w postaci elektronicznej wykaz podmiotów:

1.    w odniesieniu do których naczelnik urzędu skarbowego nie dokonał rejestracji albo które wykreślił z rejestru jako podatników VAT;

2.    zarejestrowanych jako podatnicy VAT, w tym podmiotów, których rejestracja jako podatników VAT została przywrócona.

Zgodnie z przywołanym art. 19 Prawa przedsiębiorców, dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, w każdym przypadku, gdy:

1.  stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz

2.  jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza 15.000 zł lub równowartość tej kwoty, przy czym transakcje w walutach obcych przelicza się na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień dokonania transakcji.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że dla dokonania klasyfikacji, czy mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości rozliczaną prywatnie, czy też związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą, kluczowe jest powiązanie danej nieruchomości ze składnikiem majątku przedsiębiorstwa bądź jego brak.

Państwa zdaniem, to Sprzedający decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i np. oddać w najem lub zbyć (tak wyr. Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21).

Państwa zdaniem, w opisanych stanach faktycznych nie dojdzie do przyjmowania płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą Sprzedających, o których mowa w art. 19 Prawa przedsiębiorców.

W związku z powyższym, zaliczka i zadatek zapłacone za pośrednictwem Notariusza na rachunek Sprzedającego niewidniejący w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie mógł ująć w kosztach uzyskania przychodu.

Wskazać należy, że powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydanych w podobnych sprawach (np. pismo z 2 maja 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znak: 0111-KDIB1-3.4010.223.2023.1.JG, pismo z 28 maja 2025 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znak: 0111-KDIB1-2.4010.166.2025.2.EJ).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):

W myśl tego przepisu, podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod tym jednak warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

-     został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

-     jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

-     pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

-     poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

-     został właściwie udokumentowany,

-     nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawa o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. Aby zatem wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów należy oceniać jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczyniać się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów – w okresie ponoszenia kosztów lub w przyszłości.

Należy jednak mieć na uwadze zamknięty katalog wydatków zawarty w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, które nie podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, pomimo, że pozostają w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością i zostały przez niego poniesione w celu uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 15d ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT:

Dodatkowo, art. 15d ust. 4 ustawy o CIT, stanowi, że:

Zgodnie z art. 96b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej jako: „ustawa o VAT”):

Z kolei w myśl art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1480 ze zm.):

Pojęcie rachunku płatniczego zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 25 ustawy z dnia 19 sierpnia 2011 r. o usługach płatniczych (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 623), zgodnie z którym:

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że przy transakcjach, w których stronami są przedsiębiorcy, obowiązuje limit 15.000 zł dla płatności gotówkowych, a transakcje powyżej wskazanej kwoty muszą być dokonywane za pośrednictwem rachunku płatniczego jeżeli podatnik chce uniknąć konsekwencji w postaci utraty możliwości zaliczenia w podatku dochodowym od osób prawnych wydatku do kosztów uzyskania przychodów (art. 19 ustawy Prawo przedsiębiorców).

Natomiast, przepisy art. 15d ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, dotyczą sankcji w postaci utraty możliwości zaliczenia do kosztów wydatków przez podatników, którzy dokonają zapłaty (powyżej 15.000 zł) na rachunek spoza wykazu w sytuacji, gdy dostawa towarów lub świadczenie usług są potwierdzone fakturą i zostały dokonane przez podatników VAT czynnych.

Wskazać zatem należy, że sytuacja wymieniona w art. 15d ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, stanowi odrębną kategorię niż te wymienione w pkt 2 tych przepisów. Jak wskazano powyżej sytuacja wymieniona w pkt 2 skierowana jest do płatności dokonywanych na rzecz dostawcy lub usługodawcy będącym podatnikiem VAT czynnym. W takim przypadku płatność powinna być zawsze dokonana na rachunek zawarty w wykazie. Dokonanie płatności w tej sytuacji na rachunek płatniczy, który nie jest zawarty w wykazie będzie traktowane jako działanie niezgodne z wprowadzonymi przepisami i oznaczać będzie zastosowanie przewidzianych sankcji.

Powyższa regulacja ma jednak zastosowanie wyłącznie do transakcji zawieranych między podmiotami w ramach prowadzonych przez nie działalności gospodarczych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć nieruchomości w celu realizacji inwestycji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym celu zawarli Państwo przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Pierwsza przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej zawarta została (...) listopada 2025 r. pomiędzy Państwem jako Kupującym, a Panem A oraz Panią B (Sprzedający).

Sprzedający działają jako osoby fizyczne w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jednocześnie Pan A działa przy niniejszej transakcji jako podatnik VAT. W związku z postanowieniami umowy Kupujący w dniu zawarcia umowy przedwstępnej złożył zadatek do depozytu notarialnego, co potwierdzone zostało Protokołem z przyjęcia pieniędzy na przechowanie, z którego wynika, że zadatek winien zostać wypłacony Sprzedającym niezwłocznie po zawarciu niniejszej umowy na wskazany rachunek bankowy Sprzedających. Pan B z tytułu otrzymania zadatku wystawił fakturę ze stawką 23%. Wskazali Państwo, że Pan B widnieje w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT (tzw. „Biała lista”) jako podatnik VAT czynny, ale w związku z faktem i że przedmiotem zbycia jest nieruchomości, która stanowi majątek prywatny małżeństwa, objęty małżeńską wspólnością ustawową, do płatności kwoty zadatku wskazany został rachunek prywatny niewidoczny na „Białej liście”.

Druga przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta została (...) grudnia 2025 r. pomiędzy Państwem jako Kupującym, a Panem C (Sprzedający).

Strony oświadczyły, że Kupujący zapłacił Sprzedającemu w dniu zawarcia umowy zaliczkę poprzez wpłatę na depozyt notarialny, co zostało potwierdzone protokołem przyjęcia określonej kwoty na przechowywanie. Z konta depozytowego notariusza zapłacona została również część ceny sprzedaży tytułem zadatku. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT. Z tytułu otrzymania zaliczki oraz zadatku Pan C wystawił na rzecz Kupującego fakturę VAT. Na fakturze wskazany został rachunek bankowy, analogiczny z numerem rachunku wskazanym na Protokole. Rachunek ten jest rachunkiem bankowym prywatnym Sprzedającego, który nie widnieje na tzw. „Białej Liście”. Rachunek prywatny został wskazany ze względu na to, iż zbywana nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy mogą Państwo ująć w kosztach uzyskania przychodów wydatki z tytułu zapłaty części ceny sprzedaży nieruchomości, dokonane tytułem zaliczki lub zadatku, za pośrednictwem Notariusza, na rachunki prywatne Sprzedających, niewidniejące w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT.

Z wniosku nie wynika, aby wskazani w opisie sprawy Sprzedający prowadzili działalność gospodarczą ani żeby dokonywali sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności. W opisie sprawy wskazali Państwo jednoznacznie, że:

-     Sprzedający (Państwo A i B – przypis Organu) zawierając przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowych nieruchomości działają jako osoby fizyczne w ramach zarządu majątkiem prywatnym. (…) Sprzedający jako małżonkowie, dokonują zbycia nieruchomości stanowiącej ich majątek prywatny.

-     … przedmiotowa nieruchomość będąca przedmiotem zbycia stanowi jego (Pana C – przyp. Organu) majątek prywatny (…).

Tym samym, Organ podatkowy przyjął, że Sprzedający, nie występują w niniejszej sprawie jako przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Pan A i Pan C są jedynie zarejestrowani dla celów podatku VAT jako podatnicy VAT czynni widoczni na Białej liście.

Mając na uwadze powyższe, odnosząc się do Państwa wątpliwości, stwierdzić należy, że skoro osoby fizyczne, od których nabywają Państwo nieruchomości gruntowe mimo, że są zarejestrowani dla celów podatku VAT jako podatnicy VAT czynni, to nie dokonują przedmiotowej sprzedaży jako przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy – Prawo Przedsiębiorców, to tym samym oznacza to, że ograniczenie o którym mowa w art. 15d ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, na gruncie niniejszej sprawy nie znajdzie zastosowania.

Opisane we wniosku transakcje sprzedaży nie są bowiem zawierane pomiędzy podmiotami w ramach prowadzonych przez nie działalności gospodarczych, a dokonywane przez Państwa płatności dotyczą zbycia majątku prywatnego osób fizycznych.

Zatem, Państwa stanowisko wskazujące, że zaliczka i zadatek zapłacone za pośrednictwem Notariusza na rachunek Sprzedającego niewidniejący w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT, Spółka będzie mogła ująć w kosztach uzyskania przychodu jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy podkreślić, że Organ w trybie wydawania interpretacji indywidualnych nie ocenia poprawności dokonanej transakcji, kwestia ta może zostać zweryfikowana w toku ewentualnego postępowania podatkowego, prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy.

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych wskazać należy, iż rozstrzygnięcie w nich zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.

Odnosząc się natomiast do przywołanego przez Państwa wyroku należy zaznaczyć, że orzeczenia sądowe nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły. Natomiast Organ, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów, to nie ma możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.