Interpretacja 0111-KDIB2-1.4010.30.2026.1.AG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2026 r. za pośrednictwem platformy e-Doręczenia wpłynął Państwa wniosek wspólny opatrzony datą 26 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów w (A) przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce na podstawie art. 3 ust. 2 oraz 3 pkt 4) i 4a) ustawy o CIT w zw. z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE oraz czy związku tym, (A) nie będzie zobowiązana, działając jako płatnik, do wpłacenia zaliczki na podatek na podstawie art. 26aa ustawy o CIT.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

Zainteresowany będący stroną postępowania:

(B) Wnioskodawca

Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(A)

Opis zdarzenia przyszłego

(B) jest spółką prawa belgijskiego będącą częścią struktury joint venture (dalej: „Joint Venture”), skupiającej się na działalności deweloperskiej. Struktura Joint Venture obejmuje akcjonariuszy Wnioskodawcy – (…) (dalej: „Akcjonariusz 1”), (…) (dalej: „Akcjonariusz 2”) oraz (A).

Akcjonariusz 1 oraz Akcjonariusz 2 posiadają po 50% akcji Wnioskodawcy, zaś Wnioskodawca posiada 100% udziałów w (A).

Struktura Joint Venture jest zaprezentowana na schemacie poniżej:

(Schemat)

Akcjonariusz 1 jest członkiem belgijskiej grupy (…) działającej w branży deweloperskiej, której celem jest tworzenie wysokiej jakości i przystępnych cenowo nowych projektów budowlanych.

Akcjonariusz nr 2 jest inwestorem i deweloperem specjalizującym się w nieruchomościach biurowych i mieszkalnych, (…). Zarówno Akcjonariusz 1, jak i Akcjonariusz 2 są częścią grup kapitałowych, które koncentrują się na działalności związanej z rynkiem nieruchomości.

Oba podmioty (tj. Akcjonariusz 1 oraz Akcjonariusz 2) posiadają rezydencję podatkową w państwie swojej siedziby, tj. w Belgii.

Akcjonariusz 1, Akcjonariusz 2 oraz Wnioskodawca nie prowadzą w Polsce działalności poprzez utworzony tu zakład.

Wnioskodawca jest spółką kapitałową prawa belgijskiego (odpowiednikiem polskiej spółki akcyjnej). Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym w Belgii. W ramach Joint Venture, pełni on typowe funkcje holdingowe (jest wehikułem inwestycyjnym utworzonym przez dwóch inwestorów dla celów Joint Venture).

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca spełnia warunki, o których mowa w art. art. 3 ust. 3 pkt. 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. (t.j. Dz. U. z 2025 poz. 278 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”) w związku z art. 13 ust. 1 i 4 UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca nie jest właścicielem innych nieruchomości (pośrednio lub bezpośrednio) niż te, które są związane z prowadzoną przez (A) inwestycją polegającą m. in. na budowie budynków mieszkalnych i komercyjnych w Polsce. Wnioskodawca posiada również udziały w trzech innych polskich spółkach, nieposiadających żadnych nieruchomości.

(A) jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, (A) spełnia warunki, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt. 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, bezpośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto, (A) spełnia definicję spółki nieruchomościowej w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT.

(A) została utworzona ściśle w celu prowadzenia projektów deweloperskich, zarządzania nieruchomościami i generowania z nich zysków, co stanowi jej główną działalność gospodarczą (główne źródło dochodów).

(A) posiada nieruchomości nabyte (jako zorganizowana część przedsiębiorstwa) w celach prowadzenia inwestycji deweloperskiej w 2017 r., w tym grunty oraz budynki, związane z inwestycją deweloperską na terenach (…).

Inwestycja zakłada rewitalizację tego terenu (…) i stworzenie wielofunkcyjnej dzielnicy miejskiej, z kwartałami mieszkalnymi, przestrzeniami biurowymi, butikowymi sklepami, punktami usługowymi i szeroką ofertą kulturalno-rozrywkową oraz hotelową.

Po nabyciu terenu (A) wiosną 2017 r. jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (A) w (…) 2017 r. ogłosiła międzynarodowy konkurs na Master Plan, mający na celu określenie wizji przyszłego rozwoju i parametrów inwestycyjnych. W (…) 2018 r. (A) podpisała umowę ze zwycięską pracownią architektoniczną. W związku ze zmianami w przepisach dotyczących ochrony zabytków, (A) następnie rozpoczęła rozmowy z właściwymi organami konserwatorskimi. Równolegle zarządzała (…) terenem, wynajmowała istniejące przestrzenie oraz rozpoczęła przygotowania do rewitalizacji pierwszych budynków.

W (…) 2019 r. (A) uzyskała pierwsze pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji budynku biurowego (…). We (…) 2020 r. otrzymała drugie pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji dawnego budynku (…), który od tego czasu został przekształcony w obiekt gastronomiczny.

Pierwszym krokiem (A) na tym terenie było zabezpieczenie i renowacja zaniedbanych budynków (…). Dotychczas odrestaurowano dwa historyczne obiekty: budynek (…) oraz budynek (…). W dalszym kroku, plany inwestycyjne zakładają budowę na tym terenie około (...) mieszkań oraz (...) lokali usługowych, z czego (...) będzie dotyczyć usług noclegowych.

W (…) 2025 r. (…) Wojewódzki Konserwator Zabytków (…) poprzez wydane nakazy i wytyczne zatwierdził koncepcję architektoniczno-urbanistyczną, w szczególności w zakresie wysokości zabudowy, dla całego terenu.

W maju 2025 r. (…) zatwierdził wstępną koncepcję architektoniczno-urbanistyczną dla działek nr (…). W (…) 2025 r. (A) złożyła do Urzędu Miasta (…) wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, dla którego decyzja konserwatorska została już uzyskana wcześniej, w (…) 2025 r.

(…) 2024 r. (A) uzyskała pozwolenie na prace budowlane w zakresie nieruchomości (…). Do chwili obecnej, zainicjowane zostały i są dalej prowadzone m.in. następujące prace dotyczące budynków zlokalizowanych w ramach tej nieruchomości:

a)  instalacja centralnego ogrzewania,

b)  relokacja centrali wentylacyjnej,

c)  budowa sieci wodno-kanalizacyjnej oraz przepompowni,

d)  rozbiórka budynku (…) oraz rozbiórka podziemnych pozostałości budynków i elementów konstrukcyjnych na terenie inwestycji,

e)  przebudowa sieci technologicznych i centralnego ogrzewania od węzła do instalacji budynku,

f)   przeniesienie stacji transformatorowej.

Proces inwestycyjny, licząc od momentu nabycia nieruchomości, na których inwestycja deweloperska ma być realizowana, trwa już kilka lat.

(A) nie jest właścicielem innych nieruchomości niż te, które są związane z prowadzoną przez tę spółkę inwestycją deweloperską w Polsce.

Zgodnie z pkt. 4 dodatkowych informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego za 2024 r, na dzień 31 grudnia 2024 r. (A) poniosła wydatki związane z projektem deweloperskim (uwzględniając koszty zakupu nieruchomości oraz odsetek od pożyczki) w wysokości ok. (…) złotych.

Dodatkowo, na dzień 31 grudnia 2024 r., (A) osiągnęła przychody z najmu powierzchni na terenie inwestycji deweloperskiej w wysokości (…) złotych, zaś na dzień 30 września 2025 r. przychody z najmu wyniosły (…) złotych.

W zakresie bieżącej działalności (A), zawarła umowę z podmiotem powiązanym, na podstawie której świadczy on na rzecz (A) usługi zarządzania nieruchomościami i zarządzania projektami dla posiadanych nieruchomości związanych z inwestycją deweloperską. (A) nie posiada żadnych innych aktywów ani nie zatrudnia pracowników do prowadzenia swojej działalności, gdyż wszystkie usługi związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomościami oraz realizacją projektu deweloperskiego są zlecane przez (A) podmiotom zewnętrznym posiadającym niezbędne doświadczenie, wiedzę i zasoby, aby świadczyć takie usługi. Jest to powszechna praktyka na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wehikułów inwestycyjnych utworzonych w celach realizacji inwestycji deweloperskich.

Planowane jest dokonanie reorganizacji polegającej na wyjściu Akcjonariusza 1 oraz Akcjonariusza 2 z Joint Venture. W ramach planowanych działań Wnioskodawca rozważane są następujące kroki:

1)   Krok 1: krok ten będzie obejmował sprzedaż części nieruchomości (budynki (…) oraz nieruchomość, na której powstaje budynek (…)) należących do (A) na rzecz innych polskich spółek, w których udziały posiadają inne podmioty z grup Akcjonariusza 1 oraz Akcjonariusza 2 (Wnioskodawca na moment sprzedaży tych nieruchomości nie będzie posiadał udziałów w tych podmiotach).

Sprzedaż wyżej wskazanych nieruchomości wynika z ustaleń negocjacyjnych dokonanych pomiędzy Akcjonariuszem 1, Akcjonariuszem 2 oraz zewnętrznym inwestorem.

Wartość bilansowa wszystkich nieruchomości zlokalizowanych w Polsce oraz związanych z nimi aktywów będących własnością (A) odpowiada ok. 99% łącznej wartości wszystkich aktywów tej spółki. Jednocześnie Budynek (…) (wartość bilansowa na 30 września 2025 r.: (…) PLN), Budynek (…) (wartość bilansowa na 30 września 2025 r.: (…) PLN) oraz nieruchomość związana z (…) (wartość bilansowa na 30 września 2025 r.: (…) PLN), które zostaną sprzedane, odpowiadały za ok. 16% łącznej wartości bilansowej wszystkich nieruchomości oraz związanych z nimi aktywów będących własnością (A).

W (A) dalej pozostaną nieruchomości, które będą odpowiadać za ok. 83% jej wartości bilansowej, tj.:

1)   (…) – nieruchomość stanowi grunt inwestycyjny, tworzący zwarty kompleks o łącznej powierzchni (…) mkw. Teren nieruchomości stanowi grunt inwestycyjny, w większości niezabudowany, w części zabudowany budynkiem (…). Dla nieruchomości wydana została przez (…) Decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno–budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i infrastrukturę techniczną oraz przebudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku (…).

2)   Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2:

a)  Nieruchomość 1 stanowi grunt inwestycyjny, tworzący zwarty kompleks o łącznej powierzchni (…) mkw. Teren nieruchomości w części zabudowany budynkami i budowlami byłej (A), w części stanowi niezabudowany grunt inwestycyjny. Część budynków byłej (A) wpisana do rejestru zabytków przeznaczona jest do rewitalizacji i przekształceń funkcji zgonie z zapisami planu miejscowego. Część budynków znajdujących się na nieruchomości oraz część gruntu, w tym działki przyległe do (…), jest użytkowana przez najemców na podstawie zawartych umów najmu.

b)  Nieruchomość 2 to teren nieruchomości stanowi część (…), obejmujący grunty (…).

Przeniesienie tych nieruchomości nie będzie miało również wpływu na zakres działalności prowadzonej przez (A) (działalność zawodowa w zakresie nieruchomości). (A) dalej będzie prowadzić prace związane z budową budynków w zakresie pozostających w tej spółce nieruchomości (np. nieruchomość związana z projektem (…)). (A) w dalszym ciągu będzie również uzyskiwać przychody z najmu nieruchomości, które pozostaną w tej spółce po planowanej sprzedaży nieruchomości w ramach Kroku 1 (wartość przychodu z najmu nieruchomości, które pozostaną w (A) po sprzedaży w ramach Kroku 1 to ok. (…) złotych w okresie od 1 stycznia do 30 września 2025 r.).

Tym samym, sprzedaż nieruchomości nie będzie miała wpływu na status (A) w zakresie warunków, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt. 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE. Po sprzedaży nieruchomości (A) dalej będzie spełniała warunki do uznania jej za spółkę nieruchomościową, zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT.

2)   Krok 2: sprzedaż 100% udziałów w (A) przez Wnioskodawcę inwestorowi zewnętrznemu.

3)   Krok 3: Likwidacja Wnioskodawcy, która skutkować będzie wydaniem majątku likwidacyjnego do Akcjonariusza 1 oraz Akcjonariusza 2. Należy zaznaczyć, że na moment dokonania Kroku 3, Wnioskodawca nie będzie już posiadał udziałów w (A) (oraz nadal nie będzie posiadał udziałów w innych polskich spółkach posiadających nieruchomości w Polsce, nie będzie również bezpośrednio właścicielem żadnych nieruchomości położonych w Polsce) i nie będzie spełniał warunku, o którym mowa w art. 3 ust. 3 pkt. 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, tj. nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nie będą stanowić nawet pośrednio co najmniej 50% wartości aktywów Wnioskodawcy.

Wnioskodawca zaznacza, że transakcja jest uzasadniona biznesowo. Jednocześnie Wnioskodawca zwraca uwagę, iż kwestia uzasadnienia biznesowego nie jest przedmiotem zapytania na podstawie niniejszego wniosku i należy przyjąć jako element zdarzenia przyszłego, tj. że uzasadnienie to istnieje i w sprawie nie zachodzą przesłanki do zastosowania żadnych klauzul antyabuzywnych.

Przedmiotem niniejszego wniosku nie jest także ustalenie skutków podatkowych wynikających ze sprzedaży nieruchomości, która zostanie dokonana w ramach Kroku 1, a także planowanej likwidacji w ramach Kroku 3.

Wskazujemy jednocześnie, że Wnioskodawca występował już z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie sprzedaży udziałów w (…) i powiązanych kroków, na podstawie którego wydana została interpretacja indywidualna o sygn. (...). Jednakże z uwagi na zmiany w scenariuszu planowanej transakcji powstałe w toku negocjacji z inwestorem zewnętrznym, w tym m.in. w zakresie sprzedaży udziałów w (A) przypadających na Akcjonariusza 2, oraz sprzedaży nieruchomości do innych spółek powiązanych, Wnioskodawca zdecydował się na wystąpienie z nowym wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Pytania

1)   Czy dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów w (A) przez Wnioskodawcę w ramach Kroku 2 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce na podstawie art. 3 ust. 2 oraz 3 pkt 4) i 4a) ustawy o CIT w zw. z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE?

2)   Czy w związku z Krokiem 2 (A) nie będzie zobowiązana, działając jako płatnik, do wpłacenia zaliczki na podatek na podstawie art. 26aa ustawy o CIT?

Państwa stanowisko w sprawie

1)   Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1: Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów w (A) przez Wnioskodawcę w ramach Kroku 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce na podstawie art. 3 ust. 2 oraz 3 pkt 4) i 4a) ustawy o CIT w zw. z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE.

2)   Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2: Zdaniem Wnioskodawcy, do (A) nie będą stosować się przepisy art. 26aa ustawy o CIT i tym samym (A) nie będzie zobowiązana do działania jako płatnik i wpłaty zaliczki na podatek w związku z art. 26aa ustawy o CIT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm. dalej: „ustawa o CIT”), podatnicy, którzy nie mają siedziby lub zarządu na terytorium Polski, podlegają obowiązkowi podatkowemu jedynie od dochodów uzyskanych na terytorium Polski.

Jednocześnie, na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o CIT w Polsce, za dochody (przychody) uzyskane na terytorium Polski przez podmioty zagraniczne (przez podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o CIT) uważa się w szczególności dochody (przychody) z:

1)   wszelkiego rodzaju działalności prowadzonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład;

2)   położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości;

3)   papierów wartościowych oraz pochodnych instrumentów finansowych niebędących papierami wartościowymi, dopuszczonych do publicznego obrotu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w ramach regulowanego rynku giełdowego, w tym uzyskane ze zbycia tych papierów albo instrumentów oraz z realizacji praw z nich wynikających;

4)   tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną lub tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, instytucji wspólnego inwestowania lub innej osobie prawnej i praw o podobnym charakterze lub z tytułu należności będących następstwem posiadania tych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw - jeżeli co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, spółki niebędącej osobą prawną, tego funduszu inwestycyjnego, tej instytucji wspólnego inwestowania lub osoby prawnej, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości;

4a) tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej;

5)   tytułu należności regulowanych, w tym stawianych do dyspozycji, wypłacanych lub potrącanych, przez osoby fizyczne, osoby prawne albo jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, mające miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, niezależnie od miejsca zawarcia umowy i wykonania świadczenia;

6)   niezrealizowanych zysków.

Mając na względzie powyższe, kwestię potencjalnego opodatkowania w Polsce sprzedaży udziałów w (A) przez Wnioskodawcę należy rozpatrywać w świetle: (i) art. 3 ust. 3 pkt. 4) oraz (ii) art. 3 ust. 3 pkt. 4a) ustawy o CIT.

Na podstawie ustawy o CIT, można wyróżnić w praktyce 2 definicje spółek nieruchomościowych, których spełnienie może rodzić obowiązek podatkowy w Polsce po stronie Wnioskodawcy w przypadku sprzedaży udziałów w takich spółkach:

-     spółkę, w której co najmniej 50% wartości jej aktywów (w odniesieniu do wartości bilansowych) bezpośrednio lub pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości (ta regulacja jest porównywalna z przepisami zawartymi w większości umów o unikaniu podwójnego opodatkowania),

-     polską spółkę spełniającą definicję z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT.

Co do zasady, wartość aktywów spółki w celu zakwalifikowania jej jako spółki nieruchomościowej na podstawie art. 3 ust. 3 pkt. 4) ustawy o CIT, powinna być ustalana na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym dochód ze sprzedaży udziałów zostaje uzyskany.

Zgodnie z tym co wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, jako że (A) jest uznawana za spółkę nieruchomościową zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt. 4) ustawy o CIT, co do zasady, sprzedaż udziałów w takiej spółce powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% w Polsce.

Jednocześnie, potencjalne obowiązki związane z opodatkowaniem sprzedaży udziałów w (A) należy również rozpatrywać w świetle art. 3 ust. 3 pkt. 4a) w związku z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, który wskazuje specjalną definicję spółki nieruchomościowej.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

a)  na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego - w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,

b)  na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 [ustawy o CIT – przyp. Wnioskodawcy], oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.

W związku z tym, że (A) spełnia definicję spółki nieruchomościowej zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, co do zasady sprzedaż udziałów w takiej spółce powinna również podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% w Polsce na podstawie art. 3 ust. 3 pkt. 4a) ustawy o CIT. Dodatkowo należy wskazać, że przy sprzedaży udziałów w takiej spółce nieruchomościowej, po stronie (A) co do zasady powinny powstać dodatkowe obowiązki zgodnie z art. 26aa ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 26aa ust. 1 [ustawy o CIT – przypis Organu], spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

1)   stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz

2)   przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Tym samym, podatek od zysku kapitałowego wynikający ze sprzedaży udziałów w (A), co do zasady, powinien zostać rozliczony i wpłacony do właściwego urzędu przez (A) pełniącą rolę płatnika podatku CIT.

Jednakże, powyżej rozpatrywane przepisy w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów (tj. art. 3 ust. 3 pkt. 4) oraz art. 3 ust. 3 pkt. 4a) ustawy o CIT) powinny być analizowane z uwzględnieniem postanowień odpowiednich umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. W omawianym zdarzeniu przyszłym zastosowanie znajdą postanowienia UPO PL-BE.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 [Konwencji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz zapobiegania oszustwom podatkowym i uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku z dnia 20 sierpnia 2001 r. (Dz. U. 2004 Nr 211, poz. 2139, dalej: „UPO PL-BE”) – przypis Organu], zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (w tym przypadku w Belgii) z przeniesienia własności majątku nieruchomego, w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie (w tym przypadku w Polsce), mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie (tj. w Polsce).

Zgodnie z art. 6 UPO PL-BE:

1)   Dochody osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

2)   Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych i zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

3)   Postanowienia ustępu 1 stosuje się do dochodów osiągniętych z używania lub bezpośredniego użytkowania, najmu lub dzierżawy, jak również innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

4)   Postanowienia ustępów 1 i 3 stosuje się również do dochodów z majątku nieruchomego przedsiębiorstwa i do dochodów z majątku nieruchomego służącego do wykonywania wolnego zawodu.

Natomiast zgodnie z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, zyski ze sprzedaży akcji w spółce, której majątek składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Umawiającym się Państwie (w tym przypadku w Polsce), mogą być opodatkowane w Państwie, w którym ten majątek jest położony (tj. w Polsce), jednak tylko w takim rozmiarze, w jakim zyski te można przypisać do majątku nieruchomego położonego w tym Państwie. Jednocześnie zgodnie z ostatnim zdaniem art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, określenie „majątek nieruchomy” nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

Jednocześnie zgodnie z Artykułem 9 Konwencji MLI, art. 13 ust. 4 UPO PL-BE będzie miał zastosowanie w odniesieniu do udziałów lub akcji lub porównywalnych praw, takich jak prawa w spółce osobowej lub truście (w zakresie, w jakim takie udziały lub akcje lub prawa nie zostały już objęte), oprócz jakichkolwiek udziałów lub akcji lub praw już objętych przez te postanowienia UPO PL-BE.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt e) UPO PL-BE, przez pojęcie „przedsiębiorstwa” należy rozumieć odpowiednio, przedsiębiorstwo prowadzone przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym Umawiającym się Państwie i przedsiębiorstwo prowadzone przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w drugim Umawiającym się Państwie. Jednocześnie, zgodnie z pkt. c) omawianego ustępu, przez „osobę” należy rozumieć osoby fizyczne, spółki oraz wszelkie inne zrzeszenia osób.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 3 ust. 2 UPO PL-BE, przy stosowaniu UPO PL-BE, jeżeli z kontekstu nie wynika inaczej, każde określenie w niej niezdefiniowane będzie miało takie znaczenie, jakie ma ono w danym momencie w przepisach prawnych danego państwa w zakresie podatków, do których ma zastosowanie UPO PL-BE, przy czym znaczenie wynikające z ustawodawstwa podatkowego danego państwa ma pierwszeństwo przed znaczeniem nadanym określeniu przez inne przepisy prawne.

Termin „działalność zawodowa” nie jest zdefiniowany na gruncie UPO PL-BE. W ślad za stanowiskiem organów podatkowych, termin ten powinien być interpretowany na podstawie definicji stosowanych w innych dziedzinach prawa lub też w odniesieniu do znaczenia tego pojęcia w języku potocznym (domniemanie języka powszechnego). Zgodnie z tym stanowiskiem, pojęcie „zawodowy” odnosi się do działalności wymagającej określonych umiejętności lub kwalifikacji.

Z kolei pojęcie „działalności zawodowej”, odnosi się zdaniem Wnioskodawcy do działalności gospodarczej prowadzonej w ramach przedsiębiorstwa, tj. dotyczy profesjonalizmu i należytej staranności przy prowadzeniu tej działalności. Jednocześnie, zgodnie z orzecznictwem polskich sądów administracyjnych (m.in. w wyrokach z 21 grudnia 2021 r., sygn. akt II FSK 818/19; z 22 marca 2019 r., sygn. II FSK 896/17 oraz z 15 lutego 2018 r., sygn. II FSK 245/16), dochód z działalności gospodarczej powinien być rozumiany jako każdy wynik ekonomiczny (finansowy) uzyskany z działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, poszukiwawczej i wydobywczej minerałów, a także działalności zawodowej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, która powinna być traktowana jako dochód z działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, (A) została utworzona ściśle w celu prowadzenia projektów deweloperskich, zarządzania nieruchomościami i generowania z nich zysków, co stanowi jej główną działalność gospodarczą (główne źródło dochodów).

(A) posiada nieruchomości nabyte (jako zorganizowana część przedsiębiorstwa) w celach prowadzenia inwestycji deweloperskiej w 2017 r., w tym grunty oraz budynki, związane z inwestycją deweloperską na terenach (A) w (…).

Po nabyciu terenu (A) wiosną 2017 r. jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (A) w (…) 2017 r. ogłosiła międzynarodowy konkurs na Master Plan, mający na celu określenie wizji przyszłego rozwoju i parametrów inwestycyjnych. W (…) 2018 r. (A) podpisała umowę ze zwycięską pracownią architektoniczną. W związku ze zmianami w przepisach dotyczących ochrony zabytków, (A) następnie rozpoczęła rozmowy z właściwymi organami konserwatorskimi. Równolegle zarządzała (…) terenem, wynajmowała istniejące przestrzenie oraz rozpoczęła przygotowania do rewitalizacji pierwszych budynków.

W (…) 2019 r. (A) uzyskała pierwsze pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji budynku biurowego (…). We (…) 2020 r. otrzymała drugie pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji dawnego budynku (…), który od tego czasu został przekształcony w obiekt gastronomiczny.

Pierwszym krokiem (A) na tym terenie było zabezpieczenie i renowacja zaniedbanych budynków (A). Dotychczas odrestaurowano dwa historyczne obiekty: budynek (…) oraz budynek (…). W dalszym kroku, plany inwestycyjne zakładają budowę na tym terenie około (...) mieszkań oraz (...) lokali usługowych, z czego (...) będzie dotyczyć usług noclegowych.

W (…) 2025 r. (…) Wojewódzki Konserwator Zabytków (…) poprzez wydane nakazy i wytyczne zatwierdził koncepcję architektoniczno-urbanistyczną, w szczególności w zakresie wysokości zabudowy, dla całego terenu.

W (…) 2025 r. (…) zatwierdził wstępną koncepcję architektoniczno-urbanistyczną dla działek nr (…). W (…) 2025 r. (A) złożyła do Urzędu Miasta (…) wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, dla którego decyzja konserwatorska została już uzyskana wcześniej, w (…) 2025 r.

(…) 2024 r. (A) uzyskała pozwolenie na prace budowlane w zakresie nieruchomości (…). Do chwili obecnej, zainicjowane zostały i są dalej prowadzone m.in. następujące prace dotyczące budynków zlokalizowanych w ramach tej nieruchomości:

a)  instalacja centralnego ogrzewania,

b)  relokacja centrali wentylacyjnej,

c)  budowa sieci wodno-kanalizacyjnej oraz przepompowni,

d)  rozbiórka budynku (…) oraz rozbiórka podziemnych pozostałości budynków i elementów konstrukcyjnych na terenie inwestycji,

e)  przebudowa sieci technologicznych i centralnego ogrzewania od węzła do instalacji budynku,

f)   przeniesienie stacji transformatorowej.

Proces inwestycyjny, licząc od moment nabycia nieruchomości, na których inwestycja deweloperska ma być realizowana, trwa już kilka lat, tj. ma charakter zorganizowany i ciągły, na co wskazuje szereg czynności już zrealizowanych przez (A), a także tych będących w toku od momentu nabycia nieruchomości.

Jednocześnie, należy podkreślić, że przeniesienie nieruchomości w ramach Kroku 1 nie będzie miało wpływu na zakres działalności prowadzonej przez (A) (działalność zawodowa w zakresie nieruchomości). (A) dalej będzie prowadzić prace deweloperskie w zakresie pozostających w tej spółce nieruchomości (np. nieruchomość związana z projektem (…)). (A) w dalszym ciągu będzie również uzyskiwać przychody z najmu nieruchomości, które pozostaną w tej spółce po planowanej sprzedaży (wartość przychodu z najmu nieruchomości, które pozostaną w (A) po sprzedaży w ramach Kroku 1 to ok. (…) złotych w okresie od 1 stycznia do 30 września 2025 r.)

W świetle powyższego stanowiska, działalność (A) w postaci wynajmu i zarządzania nieruchomościami, a także prowadzenia inwestycji deweloperskich powinny być uznawane za „działalność zawodową” w rozumieniu UPO PL-BE. Działalność ta wymaga bowiem określonych kwalifikacji i wiedzy branżowej (co jest wspierane również przez fakt, że (A) otrzymuje profesjonalne usługi związane z prowadzoną przez siebie działalnością) oraz jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Należy też zaznaczyć, że podstawowym celem istnienia (A) jest posiadanie nieruchomości w Polsce i pełnienia roli operacyjnej i zarządczej w stosunku do tych nieruchomości. Tym samym, nieruchomości posiadane przez (A) (również po sprzedaży części nieruchomości, tj. budynku (…) oraz nieruchomości, na której powstaje budynek (…)) powinny być postrzegane jako powiązane z jej podstawową i główną działalnością zawodową (stanowią jej trzon i główne źródło dochodu) i tym samym nie stanowią „majątku nieruchomego” w ślad za art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, tj. majątku, który nie jest użytkowany przez (A) do prowadzenia jej działalności zawodowej.

Jednocześnie, w wydanych interpretacjach podatkowych, organy podatkowe wskazują, że sformułowanie zawarte w art. 13 ust. 4 UPO PL-BE ma na celu rozróżnienie nieruchomości posiadanych przez dane podmioty w celach wykorzystywania ich do działalności gospodarczej (w formie aktywnego gospodarowania nieruchomością) od nieruchomości posiadanych w formie pasywnych inwestycji czy też sprzedawanych spekulacyjnie. Pasywne inwestycje oznaczają bierne posiadanie przez dany podmiot określonych praw majątkowych w celach zarobkowych i charakteryzują się niepodejmowaniem przez taki podmiot jakichkolwiek działań w celu osiągnięcia zysków. W przypadku pasywnych inwestycji aktywa generują zyski bez aktywności podmiotu je posiadającego (np. ze względu na wzrost wartości danego aktywa w czasie).

Należy podkreślić, że taka sytuacja nie dotyczy działalności zawodowej prowadzonej przez (A). Działalność tego podmiotu można scharakteryzować jako typowy proces deweloperski, tj. nabycie gruntów, na których inwestycja ma być zrealizowana, przygotowanie i rewitalizacja terenów do realizacji inwestycji, budowa obiektów mieszkaniowo-usługowych oraz ogólnie rozumiane zarządzanie projektem oraz nieruchomościami. Działalność ta jest kluczowym elementem prowadzonej przez (A) działalności gospodarczej, ma charakter zorganizowany i ciągły (cały proces inwestycyjny zajmie kilka lat), a także wymaga specjalistycznej i profesjonalnej wiedzy branżowej. Fakt braku zatrudnienia pracowników oraz posiadania innych aktywów nie przeczy temu, że działalność prowadzoną przez (A) należy rozumieć jako działalność zawodową w rozumieniu UPO PL-BE. (A) nabywa wszystkie niezbędne usługi konieczne do prowadzenia tej działalności (realizacji inwestycji deweloperskiej) od podmiotów zewnętrznych, co jest powszechną praktyką na rynku nieruchomości w Polsce.

Jednocześnie, sprzedaż części nieruchomości w ramach Kroku 1, w żaden sposób nie wpłynie na przedmiot działalności (A) (tj. spółka ta dalej będzie prowadziła profesjonalną działalność zawodową w zakresie nieruchomości, w tym nadal będzie generowała przychód z wynajmu nieruchomości, które pozostaną w (A) po sprzedaży nieruchomości w ramach Kroku 1).

Biorąc pod uwagę powyższe, nieruchomości będące własnością (A) na moment zbycia jej udziałów w ramach Kroku 2 i wykorzystywane przez tę spółkę w celach realizacji inwestycji deweloperskiej i generowania przychodów z najmu, są związane z prowadzoną przez ten podmiot działalnością zawodową i tym samym nie powinny zostać uznane za majątek nieruchomy w rozumieniu art. 13 ust. 4 UPO PL-BE.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy:

1)   Zyski osiągnięte przez Wnioskodawcę (mającego siedzibę w Belgii) wynikające ze zbycia 100% udziałów w (A), nie będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce.

2)   Na (A) nie będą ciążyły obowiązki płatnika związane z koniecznością rozliczenia podatku, o których mowa w art. 26aa ustawy o CIT.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, na przykład:

-     interpretacja podatkowa nr (winno być: indywidualna sygn.) 0114-KDIP2-1.4010.362.2024.1.MR1 z 20 sierpnia 2024 r.;

-     interpretacja podatkowa nr (winno być: indywidualna sygn.) 0111-KDIB1-1.4010.369.2024.1.AW z 8 sierpnia 2024 r. oraz

-     interpretacja podatkowa nr (winno być: indywidualna sygn.) 0114-KDIP2-1.4010.189.2024.2.MW z 13 czerwca 2024 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(B) (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.