Interpretacja 0111-KDIB2-1.4010.441.2025.1.AJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie sposobu ustalenia kryterium powierzchniowego, o którym mowa w art. 24b ust. 7 ustawy o CIT, warunkującego naliczanie podatku od przychodów z budynków.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…)

Opis stanu faktycznego

Podmioty występujące we wspólnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej to (…) (dalej jako: A), działająca zgodnie z przepisami ustawy (…) oraz (…) (dalej jako: B) będący (…). A oraz B posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium RP oraz są podatnikami podatku CIT.

A i B nabyły w ramach współwłasności:

a) prawo użytkowania wieczystego, zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy (…) księga wieczysta numer (…)

b) prawo własności wszystkich budynków i urządzeń wzniesionych na opisanej wyżej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), które to budynki i urządzenia stanowią odrębne od tego gruntu nieruchomości i odrębny od tego gruntu przedmiot własności

- dalej łącznie zwane jako „nieruchomość”.

Udział A wynosi 2/5 części (40%), zaś udział B wynosi 3/5 części (60%) we wskazanych powyżej prawach.

Obie jednostki nieruchomość nabyły w celu wykorzystania w działalności statutowej.

Nabycie nieruchomości nastąpiło zgodnie z aktem notarialnym z obciążającymi nieruchomość umowami najmu, które będą realizowane do końca okresów ich wypowiedzenia. Przewiduje się występowanie komercyjnego najmu powierzchni w kolejnych okresach.

Obecne umowy najmu dotyczą najmu powierzchni w głównym budynku nabytej nieruchomości stanowiącym odrębny obiekt inwentarzowy.

Powierzchnia użytkowa budynku głównego w którym występuje najem wynosi 23 506,00 m², a zasady jego użytkowania zostały określone w umowie nr (...) zawartej (...) 2025 pomiędzy A a B.

Zgodnie z umową:

1) parter budynku: 19% powierzchni użytkuje A, 81% powierzchni użytkuje B,

2) I piętro w 100% użytkuje B,

3) II piętro w 100% użytkuje A,

4) III piętro przeznaczone jest do wspólnego korzystania,

5) Ciągi komunikacyjne i windy przeznaczone są do wspólnego korzystania.

Powierzchnia najmu będzie ulegać zmianie i występuje zarówno po stronie A jak i B.

Pytanie

Jak liczyć kryterium powierzchniowe 5% (art. 24b ust. 7) warunkujące naliczanie podatku od przychodów z budynków w przypadku wystąpienia współwłasności - czy powinno być rozpatrywane w odniesieniu do całości powierzchni użytkowej nieruchomości (23 506,00 m²), czy tylko w odniesieniu do części udziału przypadającego na współwłaściciela?

Państwa stanowisko w sprawie

Naliczanie podatku od przychodów z budynków powinno być dokonywane w odniesieniu do całej nieruchomości (całkowitej powierzchni użytkowej budynku). W związku z tym próg 5% powierzchni najmu komercyjnego należy liczyć w odniesieniu do całej powierzchni nieruchomości (23 506 m²), a nie jedynie do części przypadającej na poszczególnych współwłaścicieli. W tym przypadku udział oddanej powierzchni użytkowej w celach najmu nie może przekroczyć 1 175,30 m², aby zarówno A jak i B mogło nie ustalać przychodu z podatku od przychodów z budynku.

Uzasadnienie:

Przepis art. 24b ust. 1 ustawy o CIT stanowi, że podatek od przychodów z budynków obliczany jest od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem, spełniającego łącznie poniższe przesłanki:

1) budynek stanowi własność albo współwłasność podatnika,

2) nieruchomość została oddana w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

3) budynek jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jednocześnie ustawodawca wskazuje, że podatek od przychodów z budynków jest również opłacany przez podatnika oddającego budynek do używania m.in. na podstawie umowy leasingu (art. 24b ust. 17 ustawy o CIT).

Wyłączony z niniejszej daniny jest przychód ze środka trwałego będącego budynkiem mieszkalnym oddanym do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, o czym szerzej mowa w przepisie art. 24b ust. 2 ustawy o CIT.

Przychodem jest tutaj ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji – wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji (art. 24b ust. 3 ustawy o CIT).

Jak wskazuje orzecznictwo, wartość początkowa nie jest pomniejszana o odpisy amortyzacyjne (brana jest pod uwagę wartość początkowa dla celów podatkowych, a nie bilansowych). Powyższe podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 sierpnia 2023 r., sygn. II FSK 214/21 czy wyroku z 27 października 2023 r. sygn. II FSK 362/21.

W przypadku gdy budynek stanowi:

- współwłasność podatnika – przy obliczaniu wartości początkowej przyjmuje się wartość wynikającą z ewidencji tego podatnika;

- własność albo współwłasność spółki niebędącej osobą prawną – przy obliczaniu wartości początkowej przypadającej na wspólnika stosuje się przepis art. 5 ust. 1 ustawy o CIT (art. 24b ust. 5 ustawy o CIT).

Wyartykułować w tym miejscu należy przepis art. 16g ust. 8 ustawy o CIT mówiący o tym, iż jeżeli dany składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, to jego wartość początkową ustala się proporcjonalnie do udziału podatnika w tej współwłasności. W odpowiedni sposób stosuje się też zasadę z art. 5 ust. 1 ustawy o CIT mówiącą o tym, iż przychody m.in. ze wspólnej własności czy wspólnego posiadania rzeczy lub praw majątkowych łączy się z przychodami każdego wspólnika proporcjonalnie do posiadanego prawa do udziału w zysku (udziału).

Jeżeli budynek został oddany do używania w części, przychód ustala się proporcjonalnie do całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcja ta ustalana jest na pierwszy dzień każdego miesiąca (lub dzień wprowadzenia ŚT do ewidencji). W przypadku, gdy łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku ustalony na dzień wskazany powyżej nie przekracza 5% z jej całkowitej powierzchni użytkowej, nie ustala się przychodu z powierzchni budynków (art. 24b ust. 6 i 7 ustawy o CIT).

Przepisy ustawy o CIT nie definiują wskazanego wyrażenia. Nadto, z treści art. 24b ust. 7 ustawy o CIT ani innego przepisu referującego do podatku od przychodów z budynków nie wynika uprawnienie do odnoszenia progu 5% do udziału podatnika we współwłasności budynku. Krótko mówiąc, przepis nie zawiera odesłania do regulacji pozwalającej na stosowanie proporcji powierzchni użytkowej według udziałów współwłaścicieli, co w naszym odczuciu oznacza, że odniesienie następuje do całkowitej powierzchni użytkowej budynku jako jednego obiektu.

Przenosząc powyższe na grunt omawianej sprawy A oraz B stoją na stanowisku, że jeżeli w jej przypadku powierzchnia całego budynku wynosi 23 506,00 m² to udział oddanej powierzchni użytkowej w celach najmu nie może przekroczyć 5% z 23 506,00 m2, tj. 1 175,30 m2, by oba podmioty mogły nie ustalać przychodu z podatku od przychodów z budynków. Nie ma przy tym znaczenia struktura własności nieruchomości.

Nadto, dokonując interpretacji przepisu art. 24 ust. 6 oraz 7 ustawy o CIT winno wziąć się pod uwagę zasadę zaufania do państwa i stanowionego przez nią prawa. Prawo ma być zatem stosowane w taki sposób, by podatnik dokonywał czynności przez siebie realizowane w przekonaniu, że nie naraża się na skutki, których nie przewidywał czy nie był w stanie przewidzieć w momencie podejmowania decyzji. Na powyższe wskazał Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 19 września 2023 r., sygn. akt II FSK 2733/20: „Tym samym podatnikowi należy zapewnić możliwość racjonalnego rozumienia przepisu w oparciu o przyjęte w kulturze prawnej dyrektywy interpretacyjne. Z drugiej zaś strony pamiętać należy, że posłużenie się tego rodzaju klauzulą, dzięki tkwiącemu w niej luzowi interpretacyjnemu, umożliwia objęcie zakresem stosowania danego przepisu zdarzeń, których kazuistyczne wymienienie byłoby niemożliwe.”

Mając na uwadze całokształt wykładni przepisów oraz przedstawiony przez B oraz A stan faktyczny, Wnioskodawcy proszą o potwierdzenie swojego stanowiska w sprawie

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zauważyć należy, że wydając interpretacje indywidualne Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie dokonuje oceny prawidłowości przedstawionych we wniosku wyliczeń. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie obejmuje bowiem badania prawidłowości przedstawionych przez Wnioskodawcę wyliczeń i może dotyczyć wyłącznie oceny zasad dokonywania tych wyliczeń.

Zgodnie z art. 24b ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa CIT”):

1. Podatek dochodowy od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem, który:

1) stanowi własność albo współwłasność podatnika,

2) został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

3) jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

- zwany dalej „podatkiem od przychodów z budynków”, wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

W myśl art. 24b ust. 2 ustawy o CIT:

Zwalnia się od podatku od przychodów z budynków przychód ze środka trwałego będącego budynkiem mieszkalnym oddanym do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, jeżeli zwolnienie to stanowi rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji Komisji z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym (Dz.Urz. UE L 7 z 11.01.2012, str. 3).

Stosownie do art. 24b ust. 3 ustawy o CIT:

Przychód, o którym mowa w ust. 1, stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji - wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

Zgodnie z art. 24b ust. 6 ustawy CIT:

W przypadku gdy budynek został oddany do używania w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję, o której mowa w zdaniu pierwszym, ustala się na dzień określony w ust. 3.

W myśl art. 24b ust. 7 ustawy CIT:

Nie ustala się przychodu, o którym mowa w ust. 1, w przypadku, gdy ustalony na dzień określony w ust. 3, łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Art. 24b ust. 8 ustawy CIT stanowi:

W przypadku gdy w budynku znajdują się lokale mieszkalne oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, o których mowa w ust. 2, przychód pomniejsza się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej tych lokali mieszkalnych w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję, o której mowa w zdaniu pierwszym, ustala się na dzień określony w ust. 3.

Zgodnie z art. 24b ust. 9 ustawy CIT:

Podstawę opodatkowania stanowi suma przychodów, o których mowa w ust. 1, z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10 000 000 zł.

W myśl art. 24b ust. 10 ustawy CIT:

W przypadku gdy podatnik posiada udział w kapitale innego podmiotu w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 w zakresie, o którym mowa w art. 11a ust. 2 pkt 1, kwotę, o której mowa w ust. 9, ustala się w takiej proporcji, w jakiej przychód, o którym mowa w ust. 1, pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych.

Z kolei, na podstawie art. 24b ust. 11 ustawy CIT:

Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać podatek od przychodów z budynków i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony jest podatek. Jeżeli podatnik przed upływem terminu, o którym mowa w zdaniu pierwszym, złoży zeznanie, o którym mowa w art. 27 ust. 1, podatek od przychodów z budynków za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca nie później niż w terminie złożenia tego zeznania.

W myśl art. 24b ust. 12 ustawy CIT:

Kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczają od zaliczki na podatek, o której mowa w art. 25. W przypadku gdy podatnicy wpłacają zaliczki kwartalne, odliczeniu podlega podatek od przychodów z budynków zapłacony za miesiące przypadające na dany kwartał.

Zgodnie z art. 24b ust. 13 ustawy CIT:

Podatnicy mogą nie wpłacać podatku od przychodów z budynków, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na podatek, o której mowa w art. 25, za dany miesiąc.

Jednocześnie na podstawie art. 24b ust. 14 ustawy CIT:

Kwotę zapłaconego i nieodliczonego w roku podatkowym podatku od przychodów z budynków odlicza się od podatku obliczonego zgodnie z art. 19 za rok podatkowy. Odliczenia dokonuje się w zeznaniu, o którym mowa w art. 27 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 24b ust. 15 ustawy CIT:

Kwota podatku od przychodów z budynków nieodliczona na podstawie ust. 14 podlega zwrotowi na wniosek podatnika bez wydawania decyzji o zwrocie podatku, jeżeli wniosek nie budzi wątpliwości.

Wskazać należy, że w wyniku nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych od 1 stycznia 2019 r., podatkiem od przychodów z budynków zostały objęte wszystkie nieruchomości – budynki, niezależnie od ich klasyfikacji (m.in. mieszkalne, niemieszkalne, przemysłowe, magazynowe) położone na terytorium Polski, jeżeli generują przychody z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Warunkiem m.in. kwalifikującym budynek do objęcia podatkiem na podstawie art. 24b ustawy o CIT (poza warunkiem własności lub współwłasności, położenia na terytorium RP) jest jego oddanie w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy kryterium powierzchniowe, o którym mowa w art. 24b ust. 7 ustawy o CIT warunkujące naliczenie podatku od przychodów z budynków w przypadku wystąpienia współwłasności powinno być rozpatrywane w odniesieniu do całości powierzchni użytkowej nieruchomości, czy tylko w odniesieniu do części udziału przypadającego na współwłaściciela.

Zauważyć należy, że z przepisu jednoznacznie wynika, że ustawodawca wprowadził warunek minimalnego poziomu wynajmu. Przychód z budynku (a tym samym obowiązek podatkowy) powstaje tylko wówczas, gdy łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej przekroczy 5% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Opodatkowaniu podlegają zarówno budynki, które zostały oddane do używania w całości, jak też w części. Przy czym w tym drugim przypadku dla celów wyliczenia tzw. podatku minimalnego od przychodów z budynków uwzględniania jest ta część budynku, która została oddana do używania na podstawie stosownej umowy. Przychód z tego tytułu jest wówczas obliczany w odpowiedniej proporcji, tj. ustala się udział powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Przy analizie wskazanego powyżej art. 24b ust. 7 ustawy o CIT, kluczowe są słowa „łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej”. Oznaczają one, że ocenie podlega cały budynek jako obiekt, a nie wydzielona część odpowiadająca poszczególnym właścicielom lub współwłaścicielom. Przepis nie przewiduje żadnego mechanizmu proporcjonalności na tym etapie. W konsekwencji – nawet w przypadku współwłasności – 5% odnosi się do całkowitej powierzchni użytkowej budynku, bez dzielenia jej według udziałów w prawie własności.

Zatem kryterium 5%, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 24b ust. 7 ustawy o CIT, bada się dla całego budynku (bez względu na współwłasność), a jeśli próg zostanie przekroczony, każdy ze współwłaścicieli ustala przychód w proporcji do swojego udziału.

Zauważyć dodatkowo należy, że ustawa o CIT nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem: „całkowita powierzchnia użytkowa tego budynku”.

Mając na uwadze powyższe, celem ustalenia znaczenia pojęcia „powierzchni użytkowej” należy sięgnąć do postanowień ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.).

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ww. ustawy:

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części oznacza powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Przy obliczaniu całkowitej powierzchni użytkowej budynku należy stosować zasady wynikające z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W związku z czym w całkowitej powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 24b ust. 7 ustawy o CIT nie należy uwzględniać powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Tym samym Państwa stanowisko z powyższym zastrzeżeniem należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.