Interpretacja 0111-KDIB2-1.4014.1.2026.2.BJ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2026 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego (...) przekazał do Organu Pana pismo z 26 stycznia 2026 r., będące wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania czynności nabycia lokalu mieszkalnego.

Uzupełnił go Pan 1 marca 2026 r. (wpływ 4 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca planuje zakup lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego na terenie Polski. Cena nieruchomości będzie wynosić (…) zł.

Kupującymi będą dwie osoby fizyczne:

-    1 osoba (Wnioskodawca) - była właścicielem nieruchomości, ale aktualnie nie posiada już prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,

-     2 osoba - spełnia warunki ustawowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w ramach zakupu pierwszego mieszkania zgodnie z ustawą z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; Wnioskodawca nie posiada i nigdy nie posiadał prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Strony planują nabyć lokal z określonymi udziałami w prawie własności, tj.:

- 1 osoba (Wnioskodawca) - udział 60%

- 2 osoba - udział 40%

Nabycie nieruchomości odbędzie się w ramach jednej czynności prawnej - jednego aktu notarialnego.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 1 marca 2026 r. wskazał Pan, że: osoba 1 posiadała prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Lokal mieszkalny został zakupiony podczas wspólnoty małżeńskiej, ale w wyniku rozwodu i podziału majątku został własnością byłej żony. Tym samym osoba 1 aktualnie nie posiada już prawa lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Do nabycia prawa do nieruchomości doszło na podstawie aktu notarialnego.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca może nie płacić podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, Wnioskodawca (1 osoba) nie posiada żadnych nieruchomości, ani w nich udziału i tym samym powinien móc skorzystać z ustawowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b)  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pan wraz z drugą osobą wspólne nabycie lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego. Obie osoby będą stronami umowy sprzedaży jako współnabywcy z udziałami odpowiednio: Pan 60%, druga osoba 40%. Druga osoba - spełnia warunki ustawowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w ramach zakupu pierwszego mieszkania. Posiadał Pan prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Lokal mieszkalny został zakupiony podczas wspólnoty małżeńskiej, ale w wyniku rozwodu i podziału majątku został własnością byłej żony.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym może Pan nie płacić podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pana zdaniem, skoro nie posiada Pan żadnych nieruchomości, ani w nich udziału, to tym samym powinien móc skorzystać z ustawowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Nie mogę zgodzić się z Pana zdaniem.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

-     w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu,

-     żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym we wniosku, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem lokal zakupi Pan wraz z drugą osobą, co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo przysługujące do lokalu mieszkalnego.

Drugi warunek nie zostanie jednak spełniony, ponieważ był Pan już właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej.

Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego - na współwłasność z drugą osobą – nie będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeden z kupujących (przyszłych współwłaścicieli) – tj. Pan - nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.

Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.

Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia do opisanej czynności sprzedaży, to żaden z kupujących, nie będzie mógł skorzystać z omawianego zwolnienia. W analizowanej sprawie nie ma również możliwości by można było zastosować zwolnienie wyłącznie do podstawy opodatkowania przypadającej na uprawnionego nabywcę, czyli drugą osobę.

Ustawodawca w omawianym zwolnieniu nie wskazał, że zwolnieniem może być objęta sprzedaż, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Gdyby intencją ustawodawcy było zwolnienie umowy sprzedaży udziału w prawach wymienionych tym przepisem, to wskazałby to wyraźnie w treści zwolnienia. Przepis normujący zwolnienie w swojej treści jest jasny i jednoznaczny. Nie można więc interpretować go w sposób inny niż jego literalne brzmienie.

W związku z powyższym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe. Podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie od całej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.