Interpretacja 0111-KDIB2-1.4014.12.2026.1.ED

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lutego 2026 r. za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego wpłynął Pana wniosek z 7 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną. Posiada Pan udział wynoszący 1/3 w nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), położonej w (…) przy ul. (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…) przez Sąd Rejonowy w (…). Udział ten nabył Pan w drodze darowizny od Pana rodziców, X i Y, na podstawie aktu notarialnego z (…) 2022 r. (Repertorium A nr (…)).

Przedmiotowa nieruchomość była w przeszłości zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który uległ zniszczeniu w wyniku pożaru w 2013 r., a następnie został przeznaczony do rozbiórki. Na podstawie decyzji Starosty (…) o pozwoleniu na rozbiórkę z (…) 2020 r. oraz zgłoszenia rozpoczęcia robót rozbiórkowych, budynek ten został rozebrany. Po zakończeniu rozbiórki, (…) 2021 r. na działce pozostawały jedynie elementy nieużytkowe (m.in. fundamenty), bez jakiejkolwiek możliwości wykorzystania obiektu do celów mieszkalnych.

W dacie nabycia przez Pana udziału 1/3 w tej nieruchomości, jak również przez cały okres posiadania tego udziału aż do chwili obecnej, na działce nie znajdował się żaden kompletny budynek mieszkalny, który nadawałby się do zamieszkania albo mógł stanowić podstawę do uznania, że przysługuje Panu:

1. prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

2. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

3. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani udział w tych prawach.

Aktualnie na nieruchomości prowadzone są roboty budowlane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z (…) 2024 r., obejmujące przebudowę i rozbudowę istniejących pozostałości na budynek mieszkalny. Inwestorem w tym postępowaniu są Pana rodzice – X i Y. Na dzień składania wniosku (tj. 7 lutego 2026 r.) budowa nie została ukończona: obiekt znajduje się w stanie surowym, bez stolarki okiennej i drzwiowej, bez wykonanych instalacji wewnętrznych oraz bez wykończenia. Budynek nie jest oddany do użytkowania i faktycznie nie nadaje się do zamieszkania. Podkreśla Pan, że w okresie posiadania przeze Pana udziału 1/3 w opisanej nieruchomości nie przysługiwało Panu żadne z praw wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. nie posiadał Pan:

1. prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

2. prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani udziału w tych prawach.

W związku z powyższym planuje Pan nabyć na rynku wtórnym lokal mieszkalny gotowy do zamieszkania, który będzie Pana pierwszym lokalem mieszkalnym, w którym będzie Pan mógł zamieszkać i do którego będzie posiadał Pan jakiekolwiek prawo własności; zakup ten zamierza Pan sfinansować kredytem hipotecznym.

Pytanie

Czy w obecnej sytuacji, przy zdarzeniu przyszłym, tj. przy zakupie na rynku wtórnym pierwszego lokalu mieszkalnego gotowego do zamieszkania, finansowanego kredytem hipotecznym, przysługuje Panu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a w konsekwencji nie jest Pan zobowiązany do zapłaty PCC od tej umowy sprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, przy opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, planowane nabycie na rynku wtórnym pierwszego lokalu mieszkalnego gotowego do zamieszkania, finansowanego kredytem hipotecznym, korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym od umowy sprzedaży tego lokalu nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zasady zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży dotyczącej tzw. „pierwszej nieruchomości”, której dotyczy Pana pytanie, uregulowane są w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z jego treścią:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że posiada Pan udział wynoszący 1/3 w nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość była w przeszłości zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który uległ zniszczeniu w wyniku pożaru w 2013 r., a następnie został przeznaczony do rozbiórki. Na podstawie decyzji Starosty (…) o pozwoleniu na rozbiórkę z (…) 2020 r. oraz zgłoszenia rozpoczęcia robót rozbiórkowych, budynek ten został rozebrany. Po zakończeniu rozbiórki, (…) 2021 r. na działce pozostawały jedynie elementy nieużytkowe (m.in. fundamenty), bez jakiejkolwiek możliwości wykorzystania obiektu do celów mieszkalnych. W dacie nabycia przez Pana udziału 1/3 w tej nieruchomości, jak również przez cały okres posiadania tego udziału aż do chwili obecnej, na działce nie znajdował się żaden kompletny budynek mieszkalny, który nadawałby się do zamieszkania albo mógł stanowić podstawę do uznania, że przysługuje Panu:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

ani udział w tych prawach.

Aktualnie na nieruchomości prowadzone są roboty budowlane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z (…) 2024 r., obejmujące przebudowę i rozbudowę istniejących pozostałości na budynek mieszkalny. Na dzień składania wniosku (tj. 7 lutego 2026 r.) budowa nie została ukończona: obiekt znajduje się w stanie surowym, bez stolarki okiennej i drzwiowej, bez wykonanych instalacji wewnętrznych oraz bez wykończenia. Budynek nie jest oddany do użytkowania i faktycznie nie nadaje się do zamieszkania. W związku z powyższym planuje Pan nabyć na rynku wtórnym lokal mieszkalny gotowy do zamieszkania, który będzie Pana pierwszym lokalem mieszkalnym, w którym będzie Pan mógł zamieszkać i do którego będzie posiadał Pan jakiekolwiek prawo własności. Zakup ten zamierza Pan sfinansować kredytem hipotecznym.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy będzie Panu przysługiwać prawo do ww. zwolnienia w związku z zakupem na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

-    budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

-    budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W myśl art. 54 ust. 1 ww. ustawy:

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.

Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)

– o których mowa w załączniku do ustawy;

2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;

3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:

1) obiekt budowlany lub jego część;

2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że posiada Pan 1/3 udziałów w nieruchomości gruntowej, na której prowadzone są roboty budowlane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z (…) 2024 r., obejmujące przebudowę i rozbudowę istniejących pozostałości na budynek mieszkalny. Z opisu sprawy wynika, że na dzień składania wniosku budowa nie została ukończona: obiekt znajduje się w stanie surowym, bez stolarki okiennej i drzwiowej, bez wykonanych instalacji wewnętrznych oraz bez wykończenia. Budynek nie jest oddany do użytkowania i faktycznie nie nadaje się do zamieszkania.

Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zatem, jeżeli posiada Pan wyłącznie udział w nieruchomości z nieukończoną budową domu, w którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiada Pan udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy Prawo budowlane.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień składania wniosku nie posiada Pan innych nieruchomości ani udziałów w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu dotyczącym lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Zatem – jeżeli do dnia zawarcia planowanej umowy sprzedaży nadal będzie Pan posiadać tylko udział w działce zabudowanej budynkiem w stanie surowym – to przy zakupie lokalu mieszkalnego gotowego do zamieszkania z rynku wtórnego (nabyciu prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość) będzie Panu przysługiwać zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli jednak przed dniem zawarcia planowanej umowy sprzedaży nabędzie Pan jakiekolwiek z praw lub udział w prawie wskazanym w treści art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (z zastrzeżeniem wyjątku w tym przepisie wskazanego, tj. udział nie przekroczy 50% i będzie nabyty w drodze dziedziczenia) ww. zwolnienie nie będzie Panu przysługiwać.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.