Interpretacja 0111-KDIB2-1.4014.21.2026.2.MN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

(…) r. wpłynął Pana wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu lokalu mieszkalnego.

Uzupełnił go Pan 23 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca w (…) r. wraz ze swoją żoną dokonał zakupu lokalu mieszkalnego. Notariusz przy podpisywaniu aktu notarialnego pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: PCC). Niniejszy sposób postępowania wynikał z wątpliwości co do podstawy zwolnienia. Wnioskodawca zdecydował się więc zapłacić podatek, po czym złożyć wniosek, w celu rozstrzygnięcia pojawiąjących się wątpliwości.

Treść art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: Ustawa o PCC) wskazuje, że zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Wątpliwości pojawiły się w związku z faktem, że żona Wnioskodawcy w (…) r. otrzymała w darowiźnie nieruchomość, na której znajduje się budynek określony w akcie notarialnym jako budynek o funkcji mieszkalnej. W uproszczonym rejestrze gruntów niniejszy budynek widnieje jako mieszkalny.

Niemniej jednak budynek ten jest w stanie surowym otwartym i grożącym zawaleniem, nie posiada żadnych mediów, ścian działowych, kominów, czy nawet stropu pomiędzy pierwszą kondygnacją a dachem. Z ostrożności, Wnioskodawca złożył również wniosek do Urzędu Miejskiego o odnalezienie dokumentów takich jak: pozwolenie na budowę, zakończenie budowy oraz pozwolenie na użytkowanie. Urząd Miejski nie był jednak w posiadaniu takich dokumentów. Budynek nie ma odbiorów, a budowa nie jest kontynuowana.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z (…) r., wyjaśnił Pan, że:

-        dołożył Pan wszelkich starań, aby dowiedzieć się jaki jest formalny status niniejszego budynku, niemniej jednak bezskutecznie. Do tej pory nie było jednak wydanej decyzji nadzoru budowlanego nakazującej rozbiórkę budynku mieszkalnego lub zakazującej jego użytkowanie. Niemniej jednak budynek ten jest w stanie surowym otwartym i grożącym zawaleniem, nie posiada żadnych mediów, ścian działowych, kominów, czy nawet stropu pomiędzy pierwszą kondygnacją a dachem, co powoduje, że doprowadzenie go do stanu mieszkalnego wymagałoby znacznych inwestycji. W przyszłości planuje Pan wraz z żoną sprzedać niniejszą nieruchomość i nie chce poświęcać czasu i środków, aby się tym zajmować;

-        przez cały okres posiadania przez Pana żonę tego budynku, aż do chwili obecnej, nie był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego;

-        niniejszy budynek nigdy nie był zamieszkiwany, gdyż nie spełniał do tego warunków, o czym świadczą jego cechy opisane w treści wniosku. Nigdy nie został oddany do użytkowania, nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie i nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy;

-        zarówno Pan jak i Pana żona nigdy nie posiadaliście Państwo prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w opisanym stanie faktycznym po Pana stronie powstał obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też był Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, przysługuje Panu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ posiadany wcześniej obiekt, mimo oznaczenia w ewidencji jako „budynek o funkcji mieszkalnej”, nie wypełnia definicji budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, do których odsyła ustawa. W konsekwencji po Pana stronie nie zachodzą przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z rzeczonego zwolnienia przy dokonanej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 powołanej ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-        prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-        prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-        spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Pana żona w (…) r. w drodze darowizny nabyła nieruchomość, na której znajduje się budynek określony w akcie notarialnym jako budynek o funkcji mieszkalnej. W uproszczonym rejestrze gruntów niniejszy budynek widnieje jako mieszkalny. Nigdy nie został on oddany do użytkowania, nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie i nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Do tej pory nie było wydanej decyzji nadzoru budowlanego nakazującego rozbiórkę budynku mieszkalnego lub zakazującej jego użytkowanie. Budynek ten jest w stanie surowym otwartym i grożącym zawaleniem, nie posiada żadnych mediów, ścian działowych, kominów, czy nawet stropu pomiędzy pierwszą kondygnacją a dachem, co powoduje, że doprowadzenie go do stanu mieszkalnego wymagałoby znacznych inwestycji. W przyszłości, wraz żoną, planuje Pan sprzedać niniejszą nieruchomość.

W związku z tym należy stwierdzić, że aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu nabycia i przed tym dniem nie mogło przysługiwać Panu ani Pana żonie żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. w budynku mieszkalnym.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.

Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)

- o których mowa w załączniku do ustawy;

zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;

przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:

obiekt budowlany lub jego część;

niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

1. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

1a. W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

2. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy:

Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Pana budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z opisanej sprawy budynek jest w stanie surowym otwartym, grożącym zawaleniem. Nie posiada mediów, ścian działowych, kominów czy nawet stropu pomiędzy pierwszą kondygnacją a dachem. Budynek nie ma odbiorów, a budowa nie jest kontynuowana.

Budynek nigdy nie został oddany do użytkowania, nie wydano pozwolenia na użytkowanie i nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Panu ani Pańskiej żonie przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, za wyjątkiem udziału nabytego w drodze dziedziczenia, nieprzekraczającego 50%.

Wobec powyższego, skoro Pańska żona posiada nieruchomość z nieukończoną budową budynku mieszkalnego, co do którego, zgodnie z opisanym stanem faktycznym, nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie ani nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, przysługuje Panu prawo do zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie się pokrywał z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów w i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.