Sprzedająca (A) jest osobą fizyczną, która posiada udział (…) w niezabudowanej działce gruntu. Nabyła go w celu budowy domu, nie prowadziła na nim działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Kupujący (B Sp. z o.o.) jest czynnym podatnikiem VAT, planuje nabyć udział w tej działce w celu…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
A (Sprzedająca)
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B Sp. z o.o. (Kupujący)
NIP: (…)
Opis zdarzenia przyszłego
Przedmiot składanego wniosku.
B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”) planuje nabycie od (…) („Sprzedająca”) udziału w zdefiniowanym w dalszej części wniosku Gruncie, który stanowi położona w (…) niezabudowana nieruchomość gruntowa pod inwestycję o charakterze mieszkaniowym („Inwestycja”). Planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”. Kupujący i Sprzedająca w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi”. Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest w pierwszej połowie 2026 r. (ale nie jest wykluczone, że może wydarzyć się później).
Opis nieruchomości.
Obecnie Sprzedająca jest współwłaścicielką (udział(…)) nieruchomości obejmującej następującą działkę gruntu:
· działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położona w (…), dla której (…) dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (…). W dalszej części wniosku, udział Sprzedającej (…) we wskazanej działce gruntu będzie dalej określany jako „Grunt”.
Sprzedająca pozostaje w związku małżeńskim i pomiędzy małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa, natomiast Grunt nie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków (wchodzi wyłącznie w skład majątku osobistego Sprzedającej). Grunt jest niezabudowany, nieogrodzony i nieuzbrojony.
Grunt przeznaczony jest pod zabudowę zgodnie z uzyskaną przez Sprzedającą decyzją o warunkach zabudowy z (…) dalej jako „Decyzja WZ”.
Pozostały udział (…) w Gruncie stanowi własność siostry Sprzedającej i również będzie przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji, natomiast wniosek nie obejmuje sprzedaży przez siostrę Sprzedającej.
Charakterystyka Kupującego i Sprzedającej.
Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność (…) na rynku (…). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, Kupujący zamierza nabyć opisany we wniosku Grunt, na którym zamierza zrealizować (…) ((…) z zamiarem ich sprzedaży).
Tym samym, po dokonaniu Transakcji, Kupujący planuje wykorzystywać Grunt w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT (tj. do wykonywania czynności opodatkowanych VAT) oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.
Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment przeprowadzenia Transakcji).
W (…) r. Sprzedająca nabywała Grunt z myślą o budowie przyszłego miejsca zamieszkania. Grunt nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży. Nabycie Gruntu nie podlegało opodatkowaniu VAT.
Począwszy od (…) r., Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „(A)” (NIP (…), REGON: (...)). Przeważająca działalność gospodarcza Sprzedającej to „(…)” (PKD (…)). Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.
Sprzedająca nie jest rolnikiem, nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, nie pobiera renty z KRUSU i nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej i związanych z Gruntem.
Grunt nigdy nie był wykorzystywany na cele prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Grunt nie został również nigdy przekazany do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą i przyjęty jako środek trwały.
Począwszy od nabycia przez Sprzedającą, Grunt nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
W przeszłości Sprzedająca nigdy nie dokonała sprzedaży innych działek gruntu. Sprzedająca nie zatrudnia również dedykowanych pracowników, zleceniobiorców ani innych osób do obsługi planowanego zbycia Gruntu.
Po nabyciu Gruntu Sprzedająca uzyskała dla Gruntu Decyzję WZ (za pośrednictwem pełnomocnika). Grunt nie był ani nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Oprócz uzyskania (za pośrednictwem pełnomocnika) Decyzji WZ, Sprzedająca nie podejmowała żadnych innych działań mających na celu uatrakcyjnienie i podniesienie wartości Gruntu (w szczególności: nie doprowadzała mediów, nie ogradzała, nie wytyczała dróg dojazdowych, nie występowała o podział Gruntu ani nie występowała o żadne inne decyzje i pozwolenia budowlane).
Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy Gruntu (Kupującego).
Sprzedająca nie udzieliła Kupującemu ani innym osobom trzecim (z wyjątkiem pełnomocnika w zakresie pozyskania Decyzji WZ) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającej w związku ze sprzedażą Gruntu, np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących Gruntu.
Planowana sprzedaż Gruntu w ramach Transakcji ma charakter incydentalny, a jej jedynym celem jest chęć pozyskania środków finansowych przez Sprzedającą.
Sprzedająca nie jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Sprzedającą a Kupującym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.
Historia nabycia Gruntu oraz informacje o planowanej Transakcji.
Sprzedająca nabyła Grunt na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium (…), sporządzonym (…) r. Jak wskazano już wcześniej, od momentu nabycia Grunt nie był wykorzystywany dla celów prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Sprzedająca nie wykorzystywała również Gruntu wyłącznie dla celów działalności zwolnionej z VAT.
Zainteresowani planują podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży Gruntu (dalej jako: „PSPA”), w której Zainteresowani potwierdzą chęć zawarcia Transakcji po spełnieniu się następujących warunków: (i) wobec ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu, które przysługuje mu stosownie do art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, oraz (ii) uzyskania przez Zainteresowanych interpretacji przepisów prawa podatkowego na podstawie wniosku, tak aby w prawidłowy sposób wykonać wynikające z Transakcji obowiązki podatkowe. Jednocześnie Zainteresowani nie przewidują w PSPA udzielania sobie jakichkolwiek pełnomocnictw w związku z Transakcją.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1, za prawidłowe, tj. transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT, a w konsekwencji jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej Gruntu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).
Stanowisko Zainteresowanych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za prawidłowe, Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej Gruntu.
Zainteresowani wskazują, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży.
Jednocześnie w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem VAT.
Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega opodatkowaniu PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych przedstawionym w uzasadnieniu do stanowiska w zakresie pytania nr 1, Transakcja nie powinna podlegać przepisom ustawy o VAT. Tym samym w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych, w odniesieniu do pytania nr 1 za prawidłowe, Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej Gruntu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 cyt. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).
Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie prawo własności udziału nieruchomości, które obejmuje (…) działki niezabudowanej.
W interpretacji indywidualnej z (...) w zakresie podatku od towarów i usług zostało potwierdzone stanowisko Zainteresowanych, według którego sprzedaż w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Skoro zatem sprzedaż udziału w prawie własności niezabudowanej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Przy czym podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie znak: (...).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Pani A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo