Interpretacja 0111-KDIB2-1.4014.4.2026.2.MN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

(…) 2026 r. (…) przekazał do Organu (…), będące wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania czynności nabycia lokalu mieszkalnego.

Uzupełniła go (…) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni planuje zakup lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego na terenie Polski. Cena nieruchomości będzie wynosić (…) zł.

Kupującymi będą dwie osoby fizyczne:

-        1 osoba (Wnioskodawczyni) - spełnia warunki ustawowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w ramach programu „zakup pierwszego mieszkania” zgodnie z ustawą z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; Wnioskodawczyni nie posiada i nigdy nie posiadała prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego;

-        2 osoba - była właścicielem nieruchomości, ale aktualnie nie posiada już prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Strony planują nabyć lokal z określonymi udziałami w prawie własności, tj.:

-        1 osoba (Wnioskodawczyni) - udział (…)%,

-        2 osoba - udział (…)%.

Nabycie nieruchomości odbędzie się w ramach jednej czynności prawnej - jednego aktu notarialnego.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie (…), wyjaśniła Pani, że osoba 2 posiadała prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Lokal mieszkalny został zakupiony podczas wspólnoty małżeńskiej, ale w wyniku rozwodu i podziału majątku został własnością byłej żony. Tym samym osoba 2 aktualnie nie posiada już prawa lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Do nabycia prawa do nieruchomości doszło na podstawie aktu notarialnego.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pani stanowisko w sprawie

Jako Wnioskodawczyni (1 osoba) nie posiada i nigdy nie posiadała Pani prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i spełnia Pani ustawowe warunki do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani wraz z drugą osobą wspólne nabycie lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego. Obie osoby będą stronami umowy sprzedaży jako współnabywcy z udziałami odpowiednio: Pani (…)%, druga osoba (…)%. Dla Pani będzie to pierwsza nieruchomość mieszkalna w życiu – nie posiada Pani i nigdy wcześniej nie posiadała prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Natomiast druga osoba aktualnie nie posiada prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, jednak była już właścicielem nieruchomości – lokalu mieszkalnego zakupionego w okresie pozostawania w związku małżeńskim (wspólność ustawowa). Lokal ten w wyniku rozwodu i podziału majątku, stał się w całości własnością byłej żony drugiej osoby.

Pani zdaniem, ze względu na fakt, że nie posiada i nigdy wcześniej nie posiadała Pani prawa własności, ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania.

Nie mogę zgodzić się z Pani zdaniem.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

-        w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu,

-        żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym we wniosku, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem lokal zakupi Pani wraz z drugą osobą, co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo przysługujące do lokalu mieszkalnego.

Drugi warunek nie zostanie jednak spełniony, ponieważ druga osoba była już właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej.

Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego - na współwłasność z drugą osobą – nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeden z kupujących (przyszłych współwłaścicieli) – druga osoba - nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.

Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.

Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia do opisanej czynności sprzedaży, to żaden z kupujących (również Pani), nie będzie mógł skorzystać z omawianego zwolnienia. W analizowanej sprawie nie ma również możliwości by można było zastosować zwolnienie wyłącznie do podstawy opodatkowania przypadającej na uprawnionego nabywcę, czyli Panią. Ustawodawca w omawianym zwolnieniu nie wskazał, że zwolnieniem może być objęta sprzedaż, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Gdyby intencją ustawodawcy było zwolnienie umowy sprzedaży udziału w prawach wymienionych tym przepisem, to wskazałby to wyraźnie w treści zwolnienia. Przepis normujący zwolnienie w swojej treści jest jasny i jednoznaczny. Nie można więc interpretować go w sposób inny niż jego literalne brzmienie.

W związku z powyższym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe. Podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie od całej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.