Możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podatnik, osoba fizyczna będąca w związku małżeńskim z małżonką, planuje wspólnie z nią nabyć lokal mieszkalny. Podatnik nie posiada i nie posiadał żadnego prawa do nieruchomości mieszkaniowej. Małżonka natomiast posiada mieszkanie nabyte w drodze dziedziczenia przed 2005 r. (pełna własność). Małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej. Rozważają zakup mieszkania do majątku wspólnego…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 kwietnia 2026 r. za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego wpłynął Pana wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Uzupełnił go Pan o brakującą opłatę - w odpowiedzi na wezwanie - 22 maja 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan osobą fizyczną, która posiada miejsce zamieszkania w Polsce. Pozostaje Pan w związku małżeńskim z małżonką („Małżonka”), w którym obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. „KRO”).
Jednocześnie wraz z Małżonką posiadają Państwo majątki odrębne zgodnie z art. 33 KRO. Planują Państwo zakupić w przyszłości nieruchomość mieszkalną - lokal mieszkalny („Mieszkanie”). Przed zakupem Mieszkania oraz w dniu nabycia własności Mieszkania, nie będzie Pan właścicielem w całości lub w części żadnej nieruchomości o charakterze mieszkalnym (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny itd.).
Z kolei Małżonka nabyła własność mieszkania (pełna własność, 100% udziału) przed 2005 r., w wyniku dziedziczenia po swoim wstępnym. Na moment zakupu Mieszkania (przeniesienia własności na Pana oraz Małżonkę) między Panem oraz Małżonką istnieć będzie ustrój wspólności majątkowej.
Pan oraz Małżonka rozważają zakup Mieszkania w jednym z dwóch wariantów:
a) do majątku wspólnego małżonków w częściach równych („Wariant I”),
b) do majątku odrębnego małżonków w różnych częściach, gdy zakup zostanie sfinansowany z majątków odrębnych Pana oraz Małżonki („Wariant II”).
Transakcja sprzedaży Mieszkania na rzecz Pana i Małżonki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”).
Pytania
1. Czy sprzedaż Mieszkania, w Wariancie I podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania PCC po Państwa stronie?
2. Jeżeli Pana stanowisko z pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to czy podstawę opodatkowania w PCC stanowić będzie dla Pana połowa wartości rynkowej Mieszkania?
3. Czy sprzedaż Mieszkania, w Wariancie II podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania PCC po Państwa stronie?
4. Jeżeli Pana stanowisko z pytania nr 3 zostanie uznane za nieprawidłowe, to czy podstawę opodatkowania w PCC stanowić będzie dla Pana wartość rynkowa Pana udziału w Mieszkaniu?
Pana stanowisko w sprawie
1. Pana zdaniem, sprzedaż Mieszkania, w Wariancie I podlegać będzie u Pana zwolnieniu z opodatkowania PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
2. Pana zdaniem, jeżeli stanowisko z pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to podstawę opodatkowania w PCC stanowić będzie dla Pana połowa wartości rynkowej Mieszkania ustalona zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC.
3. Pana zdaniem, sprzedaż Mieszkania, w Wariancie II podlegać będzie u Pana zwolnieniu z opodatkowania PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
4. Pana zdaniem, jeżeli stanowisko z pytania nr 3 zostanie uznane za nieprawidłowe, to podstawę opodatkowania w PCC stanowić będzie dla Pana wartość rynkowa Pana udziału w Mieszkaniu zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC.
W piśmie z 22 maja 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzował Pan swoje stanowisko, zgodnie z którym:
Ad pytanie nr 1 i nr 2
W Pana ocenie, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, ponieważ przed zakupem Mieszkania nie był Pan, nie jest i nie będzie właścicielem innej nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Okoliczność, że Małżonka jest właścicielem takiej nieruchomości wyłącza zwolnienie podatkowe jedynie w części, tj. w zakresie udziału w Mieszkaniu przysługującego Małżonce w majątku wspólnym. W pozostałej części, może Pan skorzystać ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
Ad pytanie nr 3 i nr 4
Mając na uwadze własne stanowisko do pytania nr 1 i 2, uważa Pan, że skoro korzysta ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dla nabycia Mieszkania do majątku wspólnego, to tym bardziej będzie miał prawo skorzystać z tego zwolnienia dla nabycia mieszkania do majątku odrębnego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
1. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
2. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Jeżeli więc umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
Przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabytych w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wraz z Małżonką planują Państwo zakupić w przyszłości nieruchomość mieszkalną - lokal mieszkalny. Przed zakupem Mieszkania oraz w dniu nabycia własności Mieszkania, nie będzie Pan właścicielem w całości lub w części żadnej nieruchomości o charakterze mieszkalnym (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny itd.). Z kolei Małżonka nabyła własność mieszkania (pełna własność, 100% udziału) przed 2005 r., w wyniku dziedziczenia po swoim wstępnym. Na moment zakupu Mieszkania (przeniesienia własności na Pana oraz Małżonkę) między Panem oraz Małżonką istnieć będzie ustrój wspólności majątkowej.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu,
- żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
Wskazał Pan, że wraz z Małżonką rozważają Państwo zakup Mieszkania w jednym z dwóch wariantów:
a) do majątku wspólnego małżonków w częściach równych („Wariant I”),
b) do majątku odrębnego małżonków w różnych częściach, gdy zakup zostanie sfinansowany z majątków odrębnych Pana oraz Małżonki („Wariant II”).
Zauważyć należy, że zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkaniowego albo domu jednorodzinnego. Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż jedynie udziału/udziałów w takich prawach. W przypadku gdy mieszkanie nabywane jest na współwłasność, to każdy kupujący (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej mieszkania lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Ustawodawca w omawianym zwolnieniu nie wskazał, że zwolnieniem może być objęta sprzedaż, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Gdyby intencją ustawodawcy było zwolnienie umowy sprzedaży udziału w prawach wymienionych tym przepisem, to wskazałby to wyraźnie w treści zwolnienia. Przepis normujący zwolnienie w swojej treści jest jasny i jednoznaczny. Nie można więc interpretować go w sposób inny niż jego literalne brzmienie.
Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego - na współwłasność z Małżonką, niezależnie od wybranego Wariantu - nie będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeden z kupujących (współwłaściciel) - Pana Małżonka - nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.
Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia do opisanej czynności sprzedaży, to żaden z kupujących (również Pan), nie będzie mógł skorzystać z omawianego zwolnienia.
Mając na uwadze powyżej powołane przepisy, Pana stanowisko dotyczące pytań nr 1 i nr 3, należało uznać za nieprawidłowe.
W związku z uznaniem Pana stanowiska w zakresie pytań nr 1 i nr 3 za nieprawidłowe, zasadnym jest udzielenie odpowiedzi na Pana pytania nr 2 i nr 4 dotyczące ustalenia jaka jest podstawa opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych dla wskazanej we wniosku czynności.
Zgodnie z powołanym powyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają czynności cywilnoprawne, w tym umowa sprzedaży. Podatkiem objęta jest zatem wykonana czynność (transakcja), a nie poszczególne strony umowy lub nabyte udziały. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie definiuje podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży jako wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego będącego przedmiotem tej czynności.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie przewiduje możliwości „dzielenia” podstawy opodatkowania jednej czynności cywilnoprawnej na udziały poszczególnych kupujących w celu kalkulacji różnych stawek podatkowych. Podstawa jest jedna i niepodzielna dla danej czynności. Przedmiotem zawartej umowy jest lokal jako całość.
Ponadto, z ustawy wprost wynika, że jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach będących stronami czynności cywilnoprawnej, odpowiadają oni solidarnie za zapłatę podatku.
Zatem, podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie od całej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego i będzie ciążył solidarnie na Panu i Małżonce.
W związku z powyższym, Pana stanowisko dotyczące pytań nr 2 i nr 4 należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo