Podatnik, osoba fizyczna, nabył w 2025 roku na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego budynek mieszkalny jednorodzinny, który znajdował się w stanie niepełnego wykończenia i nie był gotowy do zamieszkania. Budynek posiadał podstawową konstrukcję, ale brakowało kluczowych instalacji i wykończenia. Podatnik nie posiadał wcześniej żadnych praw do nieruchomości mieszkalnych, a nabyty budynek był przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
6 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Uzupełnił go Pan pismami z 10 marca 2026 r. oraz 31 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W roku 2025 nabył Pan na podstawie aktu notarialnego (umowy sprzedaży) budynek mieszkalny jednorodzinny położony na działce gruntu, finansując zakup kredytem hipotecznym.
Cena nabycia nieruchomości wyniosła (...) zł.
Na dzień zawarcia umowy sprzedaży nabywany budynek był budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, jednak znajdował się w stanie tzw. „prawie deweloperskim”. Budynek posiadał wykonaną konstrukcję, dach, stolarkę okienną i drzwiową oraz instalacje wewnętrzne, natomiast brakowało niektórych elementów wykończeniowych, w szczególności rozprowadzenia instalacji wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania, rekuperacji, oraz ogólnego wykończenia domu, co powodowało, że w dniu zakupu budynek nie był jeszcze gotowy do zamieszkania.
Nieruchomość od momentu nabycia była i jest przeznaczona wyłącznie na cele mieszkaniowe, a Pan realizował prace wykończeniowe zmierzające do zamieszkania w budynku. Obecnie budynek znajduje się na końcowym etapie wykończenia i planowane jest wprowadzenie się jeszcze w tym roku.
W dniu zawarcia umowy sprzedaży nie był Pan i nie jest właścicielem ani współwłaścicielem żadnego lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego, jak również nie przysługiwało Panu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Przy sporządzeniu aktu notarialnego notariusz zastosował zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazując jednocześnie na zasadność wystąpienia przez Pana z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej z uwagi na fakt, iż budynek w chwili nabycia nie był jeszcze w pełni wykończony i gotowy do zamieszkania.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:
1. Zakup nieruchomości wskazanej we wniosku został dokonany 17 lipca 2025 r. na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży.
2. Przed dniem nabycia wskazanej nieruchomości nie przysługiwało Panu: prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, ani udział w powyższych prawach.
3. W odniesieniu do nieruchomości nabytej w 2025 r. nie zostało jeszcze uzyskane pozwolenie na użytkowanie. Budynek w chwili zakupu był w trakcie prac wykończeniowych i nie był jeszcze w pełni przygotowany do zamieszkania. Obecnie prowadzone są dalsze prace wykończeniowe zmierzające do zakończenia budowy i docelowego użytkowania budynku w celach mieszkaniowych. Zawiadomienie o zakończeniu budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego również nie zostało jeszcze złożone.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym nabycie przez Pana budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który w dniu zawarcia umowy sprzedaży nie był jeszcze w pełni wykończony i gotowy do zamieszkania, lecz był przeznaczony na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, w opisanym stanie faktycznym nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przepis ten uzależnia zastosowanie zwolnienia od faktu nabycia budynku mieszkalnego jednorodzinnego przez osobę, która przed dniem nabycia nie była właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, ani nie przysługiwały jej prawa wymienione w tym przepisie. W przedstawionym stanie faktycznym warunki te zostały spełnione.
W Pana ocenie, okoliczność, iż w dniu zawarcia umowy sprzedaży budynek nie był jeszcze w pełni wykończony i gotowy do zamieszkania, nie pozbawia go charakteru budynku mieszkalnego jednorodzinnego, skoro zgodnie z dokumentacją oraz faktycznym przeznaczeniem służy on celom mieszkaniowym.
Tym samym brak pełnego wykończenia budynku w chwili nabycia nie stanowi przeszkody do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przedstawiono jednak sytuacje , w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym (osobie fizycznej/osobom fizycznym) w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz jako płatnik na podstawie odrębnych przepisów jest obowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku właściwemu organowi. Co więcej, notariusz jako płatnik obowiązany jest uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku. Oznacza to więc, że powinien posiadać wiedzę na temat stanu faktycznego, która pozwoli prawidłowo określić zobowiązanie podatkowe.
Z opisu stanu faktycznego wynika, że w 2025 r. kupił Pan budynek mieszkalny jednorodzinny, który nie był jeszcze gotowy do zamieszkania. Budynek posiadał wykonaną konstrukcję, dach, stolarkę okienną i drzwiową oraz instalacje wewnętrzne, natomiast brakowało niektórych elementów wykończeniowych, w szczególności rozprowadzenia instalacji wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania, rekuperacji, oraz ogólnego wykończenia. Nie uzyskał Pan jeszcze pozwolenia na użytkowanie ww. budynku. Nie zostało także złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku.
Nabyty przez Pana dom jest Pana pierwszą nieruchomością. Przed dniem nabycia wskazanej nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, ani udział w powyższych prawach i jest Pan uprawniony do zwolnienia z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pana wątpliwości dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności nabycia wskazanego powyżej budynku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pana zdaniem nabycie ww. budynku może korzystać ze zwolnienia od opodatkowania.
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.
I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.
Wskazał Pan, że nabyty przez Pana budynek nie nadawał się do zamieszkania, co jest jednoznaczne z tym, że nie mógł być formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Tym samym zakup budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.
Zatem zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajduje zastosowania.
Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo