Małżonkowie bez dotychczasowych nieruchomości planują nabyć w jednej transakcji dom jednorodzinny zawierający dwa wyodrębnione lokale mieszkalne, każdy posiadający odrębną księgę wieczystą. Transakcja ma zostać sfinalizowana jedną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, z finansowaniem ze środków własnych lub kredytu. Podatnicy…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Planuje Pani z mężem zakup domu, w którym znajdują się dwa wyodrębnione lokale mieszkalne – każdy z osobną księgą wieczystą: (…). Księga gruntowa jest jedna: (…).
Nie posiadali Państwo dotychczas żadnej nieruchomości mieszkalnej – ani domu, ani mieszkania, ani udziałów w takich nieruchomościach. Zakup będzie finansowany ze środków własnych i/lub kredytu hipotecznego. Planowana jest jedna umowa sprzedaży, w której nabędą Państwo obie nieruchomości jednocześnie, do majątku wspólnego małżeńskiego. Chcieliby Państwo ustalić, czy przysługuje Państwu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie tych lokali, w związku z brzmieniem art. 9 pkt 17 lit. a) (winno być: art. 9 pkt 17) ustawy o PCC.
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym przysługuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 lit. a) (winno być: art. 9 pkt 17) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie dwóch lokali mieszkalnych w jednej transakcji jako pierwszej nieruchomości mieszkalnej nabywanej przez Państwa? Czy są Państwo w ogóle zwolnieni z podatku PCC, bo jest to jeden dom jednorodzinny?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, przysługuje Państwu zwolnienie z podatku PCC przy zakupie jednego z dwóch lokali, ponieważ jest to Państwa pierwsza w życiu nieruchomość mieszkalna.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 lit. a) (winno być: art. 9 pkt 17) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwolnieniu z podatku podlega nabycie prawa własności do pierwszej nieruchomości mieszkalnej. Ponieważ nabywają Państwo odrębne lokale w jednej transakcji, każdy z Państwa po raz pierwszy nabywa więcej niż jedną nieruchomość. W związku z tym, Państwa zdaniem, zwolnienie przysługuje wyłącznie w odniesieniu do jednego z lokali, a od drugiego należy zapłacić 2% podatku PCC.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Należy podkreślić, że przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne. A zatem, zwolnieniem objęta jest cała czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część.
Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani z mężem zakup budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym znajdują się dwa wyodrębnione lokale mieszkalne, każdy z osobną księgą wieczystą. Nie posiadali Państwo dotychczas żadnej nieruchomości mieszkalnej – ani domu, ani mieszkania, ani udziałów w takich nieruchomościach.
W związku z powyższym należy uznać, że zamierza Pani wraz z mężem nabyć dwie odrębne nieruchomości. Odwołania do tego pojęcia odnajdujemy w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
Najważniejszy z punktu widzenia analizowanej sprawy jest art. 2 ust. 1c tej ustawy, zgodnie z którym:
Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
Powyższe zatem wprost wskazuje, że w budynku mieszkalnym zdefiniowanym jako jednorodzinny możliwe prawnie jest wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych.
Pojęcie odrębnej nieruchomości zostało również ujęte w art. 2 ust. 2 ww. ustawy.
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Natomiast art. 7 ust. 2 stanowi, że:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Zatem w świetle przepisów ustawy o własności lokali każdy prawnie wyodrębniony lokal jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności całego gruntu. Wyodrębniając lokal z całej nieruchomości, dokonuje się więc jej podziału i tworzy tym samym przedmiot odrębnej własności, tj. samodzielny lokal. Do uznania lokalu jako odrębnej nieruchomości konieczny jest wpis do księgi wieczystej.
Wpis do księgi wieczystej w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), co wynika z ww. art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy należy wskazać, że przedmiotem planowanego nabycia przez Panią i Pani męża nie będzie budynek mieszkalny jednorodzinny, a będą – jak sama wskazała Pani we wniosku – wydzielone w nim dwa odrębne lokale mieszkalne.
Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje, że zwolnienie dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego a nie lokali mieszkalnych. Celem wprowadzonego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych jest bowiem poprawa sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie.
Skoro więc zamierza Pani nabyć wraz z mężem na mocy jednego aktu notarialnego dwa lokale mieszkalne, to w takiej sytuacji cała umowa sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pani wniosek dotyczy również możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do Pani męża. W zakresie tym zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo