Podatniczka jest współwłaścicielką działki zabudowanej z domem w trakcie budowy (bez pozwolenia na użytkowanie), który nie nadaje się do zamieszkania. Nieruchomość ta została darowana przez jej męża z jego majątku osobistego do majątku wspólnego małżonków. Następnie małżonkowie zawarli umowę o rozdzielności majątkowej i planują umowę o podział majątku wspólnego, w wyniku której podatniczka przeniesie swoje prawo do działki z domem na rzecz męża (za wynagrodzeniem) w związku z planowanym…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia lokalu mieszkalnego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu (…) 2024 r. Pani mąż A.A. darował ze swojego majątku osobistego do Państwa majątku wspólnego działkę zabudowaną z domem w trakcie budowy (bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Dnia (…) 2025 r. zawarła Pani z mężem umowę o rozdzielności majątkowej. Zamierzają Państwo zawrzeć umowę o podział majątku wspólnego, w efekcie której przeniesieniu ulegnie Pani prawo do działki zabudowanej do majątku osobistego męża, za którą Pani mąż ma Pani zapłacić umówioną kwotę pieniędzy w związku z planowanym rozwodem. Do dnia zawarcia ww. umowy dom w dalszym ciągu będzie w trakcie budowy, bez pozwolenia na użytkowanie. Dom nie nadaje się do zamieszkania. Poza powyższą nieruchomością nigdy nie posiadała Pani mieszkania/domu. Nie posiada Pani lokalu, w którym mogłaby Pani zamieszkać. Zamierza Pani nabyć mieszkanie do Pani majątku osobistego.
Pytanie
Czy stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 295) przysługuje Pani zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie umowy o nabyciu mieszkania?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, w tym stanie faktycznym przysługuje Pani zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy zakupu mieszkania.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy PCC wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Istotnym warunkiem analizowanego zwolnienia jest to, aby kupującemu nigdy wcześniej nie przysługiwało, m.in., prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie jest bowiem zawarta w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednakże zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku. (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 lipca 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 1208/24).
Wobec domu na działce zabudowanej, którą ma Pani zamiar przenieść do majątku osobistego męża, stosowny organ nadzoru budowlanego nie wydał decyzji o pozwoleniu na użytkowanie domu, a z uwagi na stopień zaawansowania prac budowlanych nie wyda takiej decyzji do dnia przeniesienia własności nieruchomości. Wobec powyższego nigdy nie była Pani i nie jest właścicielem całości, bądź części nieruchomości, w której mogłaby Pani zamieszkać.
Mając na uwadze powyższą argumentację uważa Pani, że w przypadku mieszkania, które ma Pani zamiar kupić, przysługiwać Pani będzie zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych od tej umowy, o którym mowa w art. 9 ust. 17 ustawy PCC. Podobną interpretację wydał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 26 stycznia 2024 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z opisu sprawy wynika, że w dniu (...) 2024 r. Pani mąż A.A. darował ze swojego majątku osobistego do Państwa majątku wspólnego działkę zabudowaną z domem w trakcie budowy (bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Dnia (...) 2025 r. zawarła Pani z mężem umowę o rozdzielności majątkowej. Zamierzają Państwo zawrzeć umowę o podział majątku wspólnego, w efekcie której przeniesieniu ulegnie Pani prawo do działki zabudowanej do majątku osobistego męża, za którą Pani mąż ma Pani zapłacić umówioną kwotę pieniędzy w związku z planowanym rozwodem. Do dnia zawarcia ww. umowy dom w dalszym ciągu będzie w trakcie budowy, bez pozwolenia na użytkowanie. Dom nie nadaje się do zamieszkania. Poza powyższą nieruchomością nigdy nie posiadała Pani mieszkania/domu. Nie posiada Pani lokalu, w którym mogłaby Pani zamieszkać. Zamierza Pani nabyć lokal mieszkalny do Pani majątku osobistego.
Pani wątpliwości dotyczą tego czy będzie przysługiwać Pani prawo do ww. zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)
- o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Panią budynek – posadowiony na nieruchomości, której jest Pani współwłaścicielką – nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy jest to budynek, który jest w trakcie budowy i nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.
Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zatem, jeżeli posiada Pani wyłącznie udział w nieruchomości z nieukończoną budową domu, w którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiada Pani udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy Prawo budowlane.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Jest Pani współwłaścicielką zabudowanej działki, na której znajduje się dom w trakcie budowy (bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), którą ma Pani zamiar przenieść do majątku osobistego męża, w związku z planowanym rozwodem.
Tym samym, przy zawieraniu w przyszłości umowy sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile w istocie oprócz ww. działki zabudowanej domem w trakcie budowy, nie przysługiwało Pani żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w art. 9 pkt 17 ww. ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo