Skutki podatkowe zaniżenia wartości nieruchomości w umowie o dożywocie.
W dniu ... września 2025 r. podatniczka zawarła w formie aktu notarialnego umowę dożywocia, na podstawie której nabyła lokal mieszkalny o wartości określonej w umowie na 560 000 zł. Przygotowując się do zawarcia nowej polisy ubezpieczeniowej zauważyła, że w tamtym okresie mieszkanie było ubezpieczone na sumę gwarancyjną 686 000 zł, co wzbudziło wątpliwość, czy wartość nieruchomości przyjęta do podstawy…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych:
- w części dotyczącej konieczności złożenia korekty deklaracji PCC-3 – jest nieprawidłowe,
- w części dotyczącej konieczności dopłaty podatku – jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy dożywocia.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu ... września 2025 r. za pośrednictwem notariusza, został zawarty akt notarialny Repertorium A … – umowa o dożywocie.
Wartość lokalu położonego przy ul. … określono na kwotę 560.000,00 i ma Pani pewne obawy, że nieumyślnie zaniżyła Pani wartość ww. nieruchomości (ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.), ponieważ przygotowując się do zawarcia nowej polisy zauważyła Pani, że ww. mieszkanie w tamtym okresie ubezpieczone było na sumę gwarancyjną w wysokości 686.000,00.
W zaistniałej sytuacji wystąpiła konieczność korekty podstawy opodatkowania w oparciu o art. 6 ust. 2 i 3 ustawy o PCC.
Pytanie
Czy w zaistniałej sytuacji wystarczy, że złoży Pani korektę deklaracji PCC-3 i wpłaci różnicę podatku?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem:
1) złożenie korekty deklaracji PCC-3 wraz z pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty, powołując się na art. 81 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa;
2) dopłata podatku. Należy dopłacić różnicę między podatkiem należnym a pobranym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku:
- w części dotyczącej konieczności złożenia korekty deklaracji PCC-3 – jest nieprawidłowe,
- w części dotyczącej konieczności dopłaty podatku – jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy dożywocia.
Instytucję umowy dożywocia regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j .Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Umowa dożywocia ma więc charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.
Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Ustawa nie ogranicza przy tym możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości gruntowych. Możliwe zatem jest ustanowienie dożywocia na nieruchomości budynkowej lub lokalowej. W celu wykonania umowy dopuszczalne jest też przeniesienie udziału we współwłasności oraz nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym.
Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dożywocia nie określa kwotowo ceny, za jaką nieruchomość jest zbywana. Nabywca zobowiązuje się jedynie do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego, przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy nie są znane.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do treści art. 4 pkt 4 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie dożywocia - na nabywcy własności nieruchomości.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 oraz ust. 2 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie dożywocia – wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą: od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.
Zgodnie z art. 10 ust. 1, 2 i 3 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jeżeli zatem czynność cywilnoprawna (umowa) dokonywana jest w formie aktu notarialnego to na notariuszu ciąży obowiązek pobrania i wpłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych do urzędu skarbowego. Do obowiązków notariusza, jako płatnika, nie należy jednak kontrola wartości rynkowej przedmiotu umowy, a w konsekwencji podstawy opodatkowania wskazanej przez strony dokonywanej w formie aktu notarialnego czynności. Oznacza to, że przyjmuje on wartości ustalone, zgodnie z zasadą swobody umów, przez strony i od nich pobiera i odprowadza podatek.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wnika, że 3 września 2025 r. zawarła Pani umowę dożywocia, na podstawie której nabyła Pani lokal mieszkalny. Obecnie, porównując wartość lokalu określoną w umowie dożywocia z sumą gwarancyjną wskazaną w tamtym okresie w polisie ubezpieczeniowej, Pani zdaniem, doszło do nieumyślnego zaniżenia wartości lokalu. Ze względu na konieczność korekty podstawy opodatkowania zamierza Pani złożyć korektę deklaracji PCC-3 oraz dopłacić różnicę między podatkiem należnym a pobranym.
Na wstępie należy wyjaśnić, że suma gwarancyjna określona w polisie ubezpieczeniowej niekoniecznie musi odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, która jest podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wartość rynkową określa się na podstawie ww. art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Suma gwarancyjna określona na potrzeby ubezpieczenia nieruchomości nie ma wpływu na określenie podstawy opodatkowania z tytułu zawarcia umowy dożywocia.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 3 ww. ustawy:
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli zatem pomimo powyższych wyjaśnień, nadal Pani zdaniem wartość rynkowa określona w umowie dożywocia została zaniżona, to należy dokonać oceny możliwości korekty przez Panią deklaracji PCC-3 i dopłaty podatku.
Zgodnie z art. 81 § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.):
§ 1 Jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy, płatnicy i inkasenci mogą skorygować uprzednio złożoną deklarację.
§ 2 Skorygowanie deklaracji następuje przez złożenie korygującej deklaracji.
Korekta deklaracji ma na celu poprawienie błędu, który został popełniony przy poprzednim jej sporządzeniu. Skorygowanie deklaracji polega na ponownym poprawnym wypełnieniu formularza z zaznaczeniem, że w tym przypadku mamy do czynienia z korektą uprzednio złożonej deklaracji.
Istotą korekty jest poprawienie błędu wykazanego w uprzednio złożonej deklaracji podatkowej. Aby dokonać korekty deklaracji należy więc najpierw złożyć deklarację.
Jednakże w przypadku gdy czynność cywilnoprawna dokonywana jest w formie aktu notarialnego, strona tej czynności (podatnik) nie składa deklaracji PCC-3. Ww. art. 10 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyklucza bowiem złożenie deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Konsekwencją niedopuszczalności złożenia deklaracji jest natomiast brak możliwości złożenia korekty deklaracji, skoro sama deklaracja nie została złożona. Podatnik nie jest uprawniony do korekty deklaracji podatkowej, gdy za obliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych, jego pobór i odprowadzenie odpowiada płatnik. Skoro więc w związku z zawarciem umowy dożywocia w formie aktu notarialnego nie była Pani zobowiązana do składania deklaracji PCC-3, to obecnie nie może Pani złożyć korekty deklaracji. Tym samym Pani stanowisko, zgodnie z którym powinna Pani złożyć korektę deklaracji PCC-3 jest nieprawidłowe.
Odnosząc się natomiast do konieczności dopłaty przez Panią różnicy między podatkiem należnym a pobranym należy stwierdzić, że Pani jako podmiot, na którym ciąży obowiązek podatkowy z tytułu zawarcia umowy dożywocia, może dopłacić należny podatek, jeżeli faktycznie wartość rynkowa, od której notariusz jako płatnik pobrał podatek, została zaniżona przez strony transakcji. W tym zakresie Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo