Małżeństwo z rozdzielnością majątkową nabyło 7 kwietnia 2025 r. za 460 000 zł nieruchomość składającą się z dwóch działek ewidencyjnych (A i B), na których znajduje się budynek mieszkalny (częściowo na obu działkach) i budynek gospodarczy. Transakcja została sfinalizowana jednym aktem notarialnym, w wyniku którego obie działki połączono w jednej księdze wieczystej. Małżonkowie nabyli…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
5 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
…;
2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
…;
Opis stanu faktycznego
Dnia 7 kwietnia 2025 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. … nabyli Państwo nieruchomość gruntową, położoną …, na której znajduje się: dwukondygnacyjny murowany budynek mieszkalny o pow. … m2 wybudowany w 1992 r. oraz jednokondygnacyjny murowany budynek gospodarczy, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr xx. Nieruchomość tę nabyli Państwo na współwłasność w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części, gdyż obowiązuje Was rozdzielność majątkowa ustanowiona umową majątkową małżeńską.
Opisana nieruchomość jest położona na dwóch sąsiednich działkach - budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy zostały wybudowane częściowo na działce nr A i w pozostałej części na działce B. Działki te miały różnych współwłaścicieli i znajdowały się w dwóch księgach wieczystych.
Działka nr A o pow. 0,8383 ha znajdowała się w księdze wieczystej nr XX i miała trzech współwłaścicieli, którzy nabyli ją w spadku w udziałach po 1/3 (jednej trzeciej) części: żona wdowa (współwłaściciel A) oraz dwaj synowie (współwłaściciele B i C).
Natomiast działka nr B o pow. 0,0698 ha znajdowała się w księdze wieczystej nr yy i miała pięciu współwłaścicieli, którzy nabyli ją przez zasiedzenie w udziałach po 1/3 (jednej trzeciej) części: żona wdowa (współwłaściciel A) oraz dwaj synowie z żonami, z którymi pozostawali w związkach małżeńskich, w których obowiązywał ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (odpowiednio współwłaściciel B z żoną i współwłaściciel C z żoną).
Tym samym aktem notariusz dokonał odłączenia działki nr B z księgi wieczystej nr yy i przyłączenia jej do księgi wieczystej nr xx. Aktualnie nieruchomość oraz obie działki znajdują się w księdze wieczystej nr xx z wpisem współwłasności w dziale II na Państwa rzecz w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części.
Tym samym aktem notariusz odebrał oświadczenie, że w dniu zawarcia umowy i przed tym dniem nie przysługiwało Państwu razem i każdemu z osobna w kraju lub zagranicą prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach, w tym prawa ani udziały w tych prawach nabyte w drodze dziedziczenia.
Opisaną nieruchomość nabyli Państwo za łączną kwotę 460 000 zł (odpowiednio 414 000 zł za zabudowaną działkę nr A oraz 46 000 zł za zabudowaną działkę nr B). Część kwoty, tj. 273 000 zł została pokryta ze środków własnych, natomiast pozostała część, tj. 187 000 zł została pokryta ze środków finansowych pochodzących z kredytu bankowego. Notariusz pobrał 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. 9 200 zł.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym mają Państwo prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych?
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, przysługuje Wam prawo do skorzystania ze zwolnienia odnośnie zakupu pierwszego domu na rynku wtórnym, ponieważ oboje spełniacie wszystkie warunki z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W Państwa ocenie, notariusz z ostrożności pobrał podatek, ponieważ nabyta nieruchomość znajdowała się na dwóch działkach należących do różnych współwłaścicieli i znajdujących się w dwóch księgach wieczystych, jednak w tym samym akcie obie działki zostały przeniesione do jednej księgi wieczystej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na podstawie aktu notarialnego Rep. … kupili Państwo nieruchomość, w skład której wchodzą dwie działki ewidencyjne o nr A i nr B, które są zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Działki miały różnych współwłaścicieli i znajdowały się w dwóch księgach wieczystych. Każdy z Państwa nabył udział 1/2 w nieruchomości, ponieważ obowiązuje Państwa rozdzielność majątkowa. W dniu zakupu i przed tym dniem nie przysługiwało żadnemu z Państwa prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udziały w tych prawach. Notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.
Państwa zdaniem możecie skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania zakupu pierwszego domu, ponieważ oboje spełniacie wszystkie warunki z art. 9 pkt 17 ww. ustawy.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Nie podlega zatem zwolnieniu taka umowa sprzedaży, której przedmiotem jest wyłącznie udział w ww. prawie. Ww. zwolnienie nie przysługuje bowiem w sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli sprzedaje odrębnym aktem notarialnym swój udział w nieruchomości (budynku mieszkalnym). Przedmiotem umowy sprzedaży jest wówczas sam udział w nieruchomości a nie całe prawo do nieruchomości.
Natomiast w przypadku gdy kupujący w wyniku jednej umowy sprzedaży zawartej ze wszystkim współwłaścicielami nieruchomości stanie się właścicielem całego budynku mieszkalnego, spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia. Przedmiotem takiej umowy jest wówczas całe prawo do nieruchomości.
Również w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest cały budynek mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych – umowa taka podlega zwolnieniu, bowiem sprzedaży podlega własność całego budynku mieszkalnego (nieruchomości), której właścicielami stają się wspólnie kupujący. Każdy z kupujących staje się wówczas współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości.
Ważne jest zatem co jest przedmiotem umowy sprzedaży, czy jest to całe prawo do nieruchomości (budynku mieszkalnego), czy wyłącznie udział w nieruchomości (budynku mieszkalnym).
Z wniosku wynika, że na podstawie aktu notarialnego Rep. … stali się Państwo właścicielami całego budynku mieszkalnego, czyli udziały od poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości zostały nabyte na podstawie jednej umowy sprzedaży – jednego aktu notarialnego. Przedmiotem sprzedaży była zatem cała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, którą nabyli Państwo na współwłasność w udziałach po 1/2. W takiej sytuacji uznać należy, że kupili Państwo wspólnie całą nieruchomość.
Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że nabyta przez Państwa nieruchomość składała się z dwóch działek ewidencyjnych i jest zabudowana także budynkiem gospodarczym.
W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie ww. przepisu − objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z garażem lub budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu. Zatem takie funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z budynkiem gospodarczym, powinno także skutkować zwolnieniem podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem, którego częścią składową jest budynek gospodarczy.
Należy jednak zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Zwolnieniem objęta jest nieruchomość gruntowa, która obejmuje działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne, na których znajduje się budynek mieszkalny. Jeżeli więc jeden budynek mieszkalny znajduje się na dwóch działkach ewidencyjnych, to zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest sprzedaż budynku wraz z działkami ewidencyjnymi, na których posadowiony jest ten budynek. Sprzedaż pozostałych zabudowań będących częścią składową gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym również objęta jest zwolnieniem.
Wskazali Państwo we wniosku, że budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy zostały wybudowane częściowo na działce nr A i w pozostałej części na działce nr B.
Tym samym, skoro nabyta przez Państwa nieruchomość gruntowa, w skład której wchodzą dwie działki ewidencyjne zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, gdzie budynek mieszkalny stanowi część składową gruntu w ramach obu działek ewidencyjnych, to mają Państwo prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w stosunku do całego przedmiotu sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo