Wnioskodawca i jego brat byli przez około 25 lat współwłaścicielami nieruchomości w równych udziałach po połowie. Wnioskodawca znacząco przyczynił się do wzrostu wartości nieruchomości poprzez inwestycje i prace remontowe. Zniesienie współwłasności nastąpiło na podstawie postanowienia sądu, które uprawomocniło się 29 kwietnia 2025 r. Sąd przyznał całą nieruchomość…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 maja 2024 r. wpłynął Pan wniosek z 8 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 16 czerwca 2025 r. (data wpływu 20 czerwca 2025 r.) oraz pismem z 26 czerwca 2025 r. (data wpływu 3 lipca 2025r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Zniesienie współwłasności odbyło się przez wydanie postanowienia w sądzie.
Nieruchomość została nabyta około 25 lat temu i została zapisana na dwóch współwłaścicieli X i Y. Przez ten okres na wzrost wartości nieruchomości miał wpływ jeden współwłaściciel, X (Wnioskodawca), poprzez:
- wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę
- budowę budynku gospodarczego,
- budowę wszystkich przyłączy, w tym elektryczne, wodno-kanalizacyjne (i związane z tym koszty projektów i pozwoleń),
- ponoszenie kosztów utrzymania i eksploatacji,
- wykonanie prac gospodarczych, w tym zagospodarowanie terenu (budowa wiaty, chodników, garażu oraz nasadzenia i budowa tarasu).
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że postanowienie sądu uprawomocniło się 29 kwietnia 2025 r. (data z pieczątki) a informację telefoniczną z sądu o uprawomocnieniu otrzymał Pan 6 maja 2025 r. Przed zniesieniem współwłasności wraz z bratem byliście współwłaścicielami w udziale po połowie. Przedmiotem sądowego zniesienia współwłasności była działka położona w … wraz z budynkiem gospodarczym. W wyniku sądowego zniesienia współwłasności otrzymał Pan drugą połowę ww. działki i tym samym stał się Pan jej jedynym właścicielem. W wyniku sądowego zniesienia współwłasności wartość rynkowa otrzymanego majątku nie jest wyższa niż wartość udziału. Zniesienie współwłasności odbyło się poprzez spłatę wartości połowy udziału działki. Spłaty dokonał Pan osobiście na rzecz brata, w wyniku czego stał się Pan jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości.
Pytanie
Czy w wyniku sądowego zniesienia współwłasności, w którym otrzymał Pan pozostałą część udziałów i stał się wyłącznym właścicielem działki, musi Pan zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, w wyniku sądowego zniesienia współwłasności, w którym otrzymał Pan pozostałą część udziałów i stał się Pan wyłącznym właścicielem działki, nie musi Pan płacić podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat.
Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Podatkowi podlegają orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody – od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.
Na podstawie art. 4 pkt 5 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności.
Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku.
W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny wynoszą:
- przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.
Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa o zniesienie współwłasności ze spłatą lub orzeczenie sądu w tym przedmiocie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.
Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują pojęcia „współwłasność”, dlatego należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności rzeczy (ruchomej lub nieruchomej – nieruchomości) regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że od ok. 25 lat wraz z bratem byli Państwo współwłaścicielami nieruchomości (zabudowanej działki). Przez ten czas tylko Pan miał wpływ na wzrost wartości nieruchomości m.in. poprzez budowę budynku gospodarczego, wykonanie przyłączy mediów, zagospodarowanie terenu. Udział Pana i Pana brata w nieruchomości był równy.
Postanowieniem sądu, które uprawomocniło się 29 kwietnia 2025 r. znieśli Państwo współwłasność nieruchomości. Sąd postanowił, że w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość zostanie przyznana Panu na wyłączną własność w zamian na przekazanie drugiemu współwłaścicielowi spłaty w wysokości wartości połowy działki.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega zniesienie współwłasności, jeżeli wiąże się ono z obowiązkiem spłat lub dopłat.
Spłata stanowi wyrażoną w pieniądzu równowartość udziału w majątku wspólnym i występuje przy zniesieniu współwłasności wówczas, gdy całość majątku objętego współwłasnością (rzeczy) przyznano jednemu lub kilku ze współwłaścicieli. Natomiast dopłata ma wyrównać różnice powstałe wskutek fizycznego podziału majątku między współwłaścicieli, gdy zachodzą rozbieżności między faktycznie przyznaną im częścią majątku a udziałem w majątku objętym współwłasnością.
W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości Sąd postanowił przyznać Panu całą nieruchomość (na wyłączną własność). W zamian został Pan zobowiązany do przekazania spłaty na rzecz byłego współwłaściciela w wysokości przejętego udziału w działce.
Jako że ww. zniesienie współwłasności nastąpiło odpłatnie (ze spłatą), to podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tak stanowi cytowany powyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) w powiązaniu z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podstawę opodatkowania przy zniesieniu współwłasności – w myśl powołanego wyżej art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się według art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Od podstawy tej, zgodnie z uregulowaniami analizowanej ustawy, nie odlicza się długów i ciężarów.
Reasumując, w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności podlega Pan opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytego przez Pana udziału – ponad dotychczas (tj. przed wyrokiem sądu w przedmiocie zniesienia współwłasności) posiadany przez Pana – w nieruchomości, czyli 1/2 wartości rynkowej całej nieruchomości. Stawka podatku, jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wynosi 2% tejże wartości rynkowej. W związku ze zniesieniem współwłasności powinien Pan złożyć – w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się ww. orzeczenia sądu – deklarację PCC-3, obliczyć i zapłacić podatek.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo