Podatnik w 2002 r. otrzymał w darowiźnie nieruchomość rolną z drewnianym budynkiem mieszkalnym, położoną na terenie aktywnym tektonicznie. Budynek był początkowo częściowo zamieszkiwany, lecz z powodu uszkodzeń i pogarszającego się stanu technicznego spowodowanego ruchami tektonicznymi, stał się niezdatny do zamieszkania i remontu. Po osiągnięciu pełnoletności i uzyskaniu pełni praw, podatnik doprowadził do wydania decyzji administracyjnej nakazującej rozbiórkę budynku, która została wykonana. Obecnie planuje…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W 2002 r., mając (...) lat, otrzymał Pan od siostry swojego ojca w drodze darowizny nieruchomość rolną, na której znajdował się drewniany budynek mieszkalny jednorodzinny. Nieruchomość była położona na terenie (...), które ujawniło się w roku (...) i już wówczas spowodowało znaczne uszkodzenia budynku. Mimo to, do momentu przeprowadzki rodziców do nowego domu, część budynku była przez Państwa czasowo zamieszkiwana. Po przeprowadzce, z uwagi na pogarszający się stan techniczny budynku i jego usytuowanie na terenie (...), nieruchomość nie była użytkowana mieszkalnie. Z biegiem lat obiekt ulegał dalszym uszkodzeniom i nie nadawał się do zamieszkania ani do remontu. W Pana ocenie budynek ten nie spełniał oraz nie mógł w przyszłości spełniać funkcji mieszkalnej. W (...) r., po osiągnięciu pełnoletności, uzyskaniu pełni praw do dysponowania nieruchomością oraz zgromadzenia odpowiednich środków finansowych zwrócił się Pan do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej nakazującej rozbiórkę nieużytkowanego budynku. Po otrzymaniu takiej decyzji, rozbiórka została przeprowadzona. Obecnie planuje Pan zakup pierwszej, realnie zdatnej do zamieszkania nieruchomości mieszkalnej (lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego) i w związku z tym rozważa Pan możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Pytanie
Czy w świetle art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 295), posiadanie nieruchomości, która od momentu jej nabycia w drodze darowizny znajdowała się na terenie (...), ulegała postępującym uszkodzeniom i z uwagi na swój stan techniczny nie nadawała się do zamieszkania ani nie mogła zostać przystosowana do celów mieszkalnych, a ostatecznie została rozebrana na mocy decyzji organu nadzoru budowlanego, wyklucza możliwość skorzystania z ustawowego zwolnienia z podatku PCC w przypadku zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej zdatnej do zamieszkania?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, posiadanie nieruchomości, którą otrzymał Pan w drodze darowizny w (...) r. i na której znajdował się budynek mieszkalny zlokalizowany na terenie (...), nie powinno wykluczać Pana z prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z planowanym zakupem pierwszej nieruchomości zdatnej do zamieszkania. Budynek ten od momentu darowizny stopniowo ulegał degradacji. Znajdował się na terenie (...), co w Pana ocenie uniemożliwiało jego bezpieczne użytkowanie jako budynku mieszkalnego. Z czasem budynek stał się całkowicie nienadający do zamieszkania – nie tylko z punktu widzenia faktycznego, ale także technicznego i formalnego. Został ostatecznie rozebrany w (...) r. na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Uważa Pan, że przepisy o zwolnieniu z PCC dla osób nabywających pierwszą nieruchomość mieszkalną powinny być interpretowane zgodnie z ich celem, jakim jest wspieranie osób fizycznych w nabywaniu realnie pierwszego mieszkania lub domu zdatnego do zamieszkania. W Pana przypadku wcześniej posiadana nieruchomość nie spełniała żadnych funkcji mieszkalnych, a jej stan nie pozwalał nawet na przeprowadzenie remontu, który przywróciłby taką funkcję. W związku z tym, w Pana ocenie, nie można uznać, że był Pan wcześniej właścicielem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, a zatem spełnia Pan warunki do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w (...) r. nabył Pan w darowiźnie nieruchomość rolną zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nieruchomość położona była na terenie (...), które znacznie uszkodziło budynek. Mimo to część budynku była zamieszkiwana przez Pana i Pana rodziców do momentu przeprowadzki do nowego domu. Po przeprowadzce, z uwagi na pogarszający się stan techniczny budynku i jego usytuowanie na terenie (...), nieruchomość nie była użytkowana mieszkalnie. Z biegiem lat obiekt ulegał dalszym uszkodzeniom i nie nadawał się do zamieszkania ani do remontu. W (...) r., po osiągnięciu pełnoletności, uzyskaniu pełni praw do dysponowania nieruchomością oraz zgromadzenia odpowiednich środków finansowych zwrócił się Pan do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej nakazującej rozbiórkę nieużytkowanego budynku. Po otrzymaniu takiej decyzji, rozbiórka została przeprowadzona. Obecnie planuje Pan kupić nieruchomość mieszkalną.
Pana zdaniem, spełnia Pan warunki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy.
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
W związku z powyższym, należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.
W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Zgodnie z art. 67 ust. 1 ww. ustawy:
Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zgodnie natomiast z art. 30b ust. 1-3 ww. ustawy:
1. Rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
2. Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej.
3. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się:
1) zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;
2) szkic usytuowania obiektu budowlanego;
3) opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
4) opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
5) pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów - nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
6) projekt rozbiórki lub jego kopię - w zależności od potrzeb.
Jak wskazał Pan we wniosku w stosunku do budynku mieszkalnego nakaz rozbiórki wydano w (...) r., tj. po (...) latach od nabycia przez Pana nieruchomości. Stan techniczny budynku zaczął się pogarszać ze względu na jego usytuowanie na terenie (...) oraz niezamieszkiwanie w nim. Jednak pomimo (...), które spowodowało znaczne uszkodzenie budynku, do czasu przeprowadzki, część budynku była przez Pana i Pana rodzinę zamieszkiwana.
Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej ówcześnie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, której jest Pan właścicielem od (...) r. – decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego obiektu została wydana w (...) r. – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami do tego czasu istniał budynek mieszkalny na nieruchomości. Ponadto budynek (jego część) ten przez pewien czas był przez Pana rodzinę zamieszkiwany a więc służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Skoro nabył Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to był Pan właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego. To, że budynek był w złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek. Ponadto zawarte w art. 9 pkt 17 ww. ustawy sformułowanie „w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw”, oznacza, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia kiedykolwiek wcześniej nie mógł Pan posiadać budynku mieszkalnego. A jak wynika z opisu stanu faktycznego w (...) r. ciotka darowała Panu budynek mieszkalny jednorodzinny. Sam Pan wskazał, że z biegiem lat budynek ulegał dalszym uszkodzeniom i w Pana ocenie nie mógł w przyszłości spełniać funkcji mieszkalnej. Budynek ten od momentu darowizny stopniowo ulegał degradacji. Jednak w momencie nabycia był to budynek mieszkalny, w którym Pan i Pana rodzina zamieszkiwaliście.
Reasumując, nabycie w (...) r. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, uniemożliwia Panu obecnie skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym zdarzeniem – był Pan właścicielem budynku mieszkalnego, a zatem nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie. W konsekwencji planowany przez Pana zakup nieruchomości mieszkalnej będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo