W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
Małżeństwo będące właścicielami dwóch sąsiadujących działek planuje sprzedać nieruchomość spółce z o.o., w której jeden z małżonków ma udziały. Nieruchomość została nabyta z zamiarem późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Spółka kupująca…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 lipca 2025 r. (wpływ 29 lipca 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
Pani A
(…);
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan B.
(…);
3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
(…);
Opis zdarzenia przyszłego
A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania) oraz B. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) są właścicielami (współwłasność majątkowa małżeńska), niezabudowanych, bezpośrednio przylegających do siebie, nieruchomości stanowiących działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (…) oraz (…), obręb (…) o powierzchni kolejno 0,8117 ha oraz 0,0190 ha położonych w W., (…), dla których Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgi wieczyste o numerach kolejno (…) oraz (…) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z Uchwałą (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…) („MPZP”) jako tereny oznaczone w większości symbolami 13 MN oraz 14 MN – zabudowa jednorodzinna. Dodatkowo, zgodnie z MPZP Nieruchomość w mniejszym stopniu oznaczona jest symbolami 17 KUD – droga dojazdowa oraz 22 KPJ – ciąg pieszo-jezdny.
Sprzedający nabyli własność Nieruchomości w drodze zakupu. Działka nr (…) została nabyta w 2020 r. zaś działka nr (…) w 2024 r. Działka nr (…) została nabyta od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (sprzedaż niepodlegająca VAT) a działka nr (…) od (…) (sprzedaż opodatkowana VAT według stawki 23%). Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających z zamiarem jej późniejszej sprzedaży z zyskiem.
Nieruchomość nie była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym do prowadzenia jakiekolwiek działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Na moment składania wniosku Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi, a A. nie jest zarejestrowana jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, ani też nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. B. od 1 września 2024 r. prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod numerem NIP: (…), z kodem przeważającej działalności 70.22.Z – Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Jest również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Sprzedający podejmowali w przeszłości działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności sprzedażowej i gospodarczej Nieruchomości. W 2024 roku nabyli oni działkę nr (…) co miało na celu uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla działki nr (…). Przeprowadzono również procedurę zmierzającą do uzyskania tego dostępu. Podpisana została umowa ustanowienia służebności drogi koniecznej względem jednej z sąsiadujących działek (wpisana do księgi wieczystej). Względem innej działki przeprowadzone zostało postępowanie sądowe w wyniku czego uzyskano służebność drogi koniecznej dla Nieruchomości. W drodze tych działań Nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej.
Sprzedający próbowali już dokonać w przeszłości zbycia Nieruchomości. Nie uzyskali oni jednak oferty na zakup całości Nieruchomości, otrzymane oferty dotyczyły wyłącznie jej fragmentów.
W 2022 r. założona została spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, numer KRS: (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”). Na moment składnia niniejszego wniosku, po 50% udziałów w Kupującym posiadają B. oraz osoba trzecia, zaś A. jest jednym z dwóch członków zarządu Kupującego.
Zaznaczyć również należy, że Nieruchomość ma zostać nabyta przez Kupującego w celu dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący jest spółką celową powołaną w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, która ma zostać przeprowadzona na Nieruchomości. Realizacja inwestycji ma w zasadniczej mierze prowadzić do wybudowania budynków mieszkalnych. Następnie Kupujący zamierza dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych w tych budynkach, co będzie zasadniczo stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.
W związku z powyższym Sprzedający zamierzają w przyszłości zbyć na rzecz Kupującego Nieruchomość w cenie odpowiadającej jej wartości rynkowej. Oprócz tego Sprzedający oraz Kupujący podejmują już wspólne działania zmierzające do realizacji inwestycji deweloperskiej tzn. Sprzedający złożyli oświadczenie o prawie do dysponowania Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane, na podstawie którego Kupujący uzyskał pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Dodatkowo Kupujący prowadzi już dalsze czynności dotyczące realizacji inwestycji na Nieruchomości – zawiera umowy na projektowanie, umowy pośrednictwa sprzedaży itp.
Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców na rzecz Kupującego nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Argumentując powyższe wskazać należy, iż co do zasady, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych stanowią przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie zaś jednak z art. 2 ust. 4 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.
W ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów (zgodnie z argumentacją z uzasadnienia stanowiska do pytania nr 1), w związku z czym skorzysta ona z wyżej opisanego zwolnienia. W związku z tym nie będzie ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowana będąca stroną postępowania oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedający) zamierzają w przyszłości zbyć na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Kupującego) niezabudowane, bezpośrednio przylegające do siebie, nieruchomości stanowiące działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (…) oraz (…) w cenie odpowiadającej ich wartości rynkowej.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z 28 sierpnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.449.2025.3.EJU, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) planowana sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Zatem ww. dostawa, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.”
A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 28 sierpnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.449.2025.3.EJU.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pani A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo