Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.196.2026.1.MM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia lokalu mieszkalnego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca będący osobą fizyczną zawarł z jednym deweloperem umowy dotyczące nabycia łącznie (...) lokali mieszkalnych, położonych na jednej nieruchomości gruntowej, w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Chronologia zawierania umów jest następująca:

- (...) umowy deweloperskie dotyczące (...) lokali mieszkalnych (umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokali) zostały zawarte w (...) 2022 r., przed dniem 1 stycznia 2024 r., tj. przed wejściem w życie art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 26 maja 2023 r.

- (...) umowa deweloperska dotycząca (...) lokalu mieszkalnego została zawarta po dniu 1 stycznia 2024 r., tj. w sierpniu 2025 r.

- (...) umowy przenoszące własność (umowy sprzedaży) dotyczące (...) lokali mieszkalnych nabytych na podstawie (...) umów deweloperskich zawartych w (...) 2022 r., zostały zawarte w (...) 2026 r.

- (...) umowa przenosząca własność (umowa sprzedaży) dotycząca (...) lokalu mieszkalnego nabytego na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w 2025 r. jeszcze nie została zawarta.

Lokal mieszkalny objęty umową deweloperską zawartą w 2025 r. będzie nabywany wraz z prawami związanymi z jego własnością, w szczególności udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem związanym z miejscem postojowym w garażu podziemnym. Dla lokalu mieszkalnego oraz związanych z nim praw prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Deweloper nalicza podatek VAT według stawki 8%.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą:

- stosowania art. 7a ustawy o PCC,

- zakresu opodatkowania PCC w przypadku nabycia jedenastego lokalu po dniu 1 stycznia 2024 r.,

- ustalenia podstawy opodatkowania PCC (wartość netto czy brutto),

- ustalenia podstawy opodatkowania PCC (czy podatek PCC nalicza się od wartości lokalu mieszkalnego wraz z należącymi do lokalu częściami wspólnymi).

Pytania

1) Czy w przedstawionym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską zawartą w 2025 r. będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%, o której mowa w art. 7a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych?

2) W przypadku uznania, że zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską zawartą w 2025 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%, czy podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa lokalu mieszkalnego ustalona zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bez uwzględnienia kwoty podatku od towarów i usług (VAT) naliczonego przez dewelopera?

3) W przypadku uznania, że zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską zawartą w 2025 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%, czy podstawę opodatkowania stanowi również wartość praw związanych z własnością lokalu mieszkalnego, w szczególności udziału w nieruchomości wspólnej oraz prawa związanego z miejscem postojowym w garażu podziemnym, jeżeli prawa te są objęte jedną księgą wieczystą prowadzoną dla lokalu mieszkalnego?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych -1 %.

Natomiast na podstawie art. 7a ust. 1 ww. ustawy:

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Ustawa weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wszedł w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

1) Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

2) Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy.

Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przenoszącej własność po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 695 z późn. zm.):

Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

1) wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu.

W myśl art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

6) umowa deweloperska - umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Jak wynika z art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa, a tym samym jest umową dwustronnie zobowiązującą.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie dwóch umów deweloperskich nastąpiło przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży (...) lokali mieszkalnych w wykonaniu umów deweloperskich zawartych przed 1 stycznia 2024 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Artykuł 7a ust. 1 ww. ustawy będzie mieć zastosowanie w przypadku nabycia przez Wnioskodawcę w wykonaniu umów deweloperskich zawartych po 1 stycznia 2024 r. co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziałów w tych lokalach. Wówczas stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu wyniesie 6%. Tym samym do naliczenia podatku w wysokości 6% będą liczyły się tylko lokale mieszkalne nabyte w wykonaniu umów deweloperskich zawartych od 1 stycznia 2024 r.

Po 1 stycznia 2024 r. Wnioskodawca zawarł jedną umowę deweloperską. Tym samym do umowy sprzedaży, która będzie zawierana w wykonaniu tej umowy deweloperskiej również nie będzie mieć zastosowania stawka 6%. Będzie to bowiem pierwszy lokal mieszkalny, który Wnioskodawca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży zawartej po 1 stycznia 2024 r.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor KIS w interpretacji z 18 marca 2026 r., znak: 0111-KDIB2-2.4014.19.2026.1.MM: art. 7a ust. 1 ustawy będzie mieć zastosowanie w przypadku nabycia przez Wnioskodawcę w wykonaniu umów deweloperskich zawartych po 1 stycznia 2024 r. co najmniej sześciu lokali mieszkalnych w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziałów w tych lokalach. Wówczas stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu wyniesie 6%. Tym samym do naliczenia podatku w wysokości 6% będą liczyły się tylko lokale mieszkalne nabyte w wykonaniu umów deweloperskich zawartych od 1 stycznia 2024 r. (zob także: Pismo z dnia 27 maja 2024 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB2-2.4014.80.2024.1.DR, Pismo z dnia 10 lipca 2025 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB2-2.4014.153.2025.1.PB).

Z powyższego stanu faktycznego wynika, że po 1 stycznia 2024 r. Wnioskodawca zawarł jedną umowę deweloperską. Tym samym do umowy sprzedaży, która będzie zawierana w wykonaniu tej umowy deweloperskiej (zdarzenie przyszłe) również nie będzie mieć zastosowania stawka 6%

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że podatek od czynności cywilnoprawnych jest należny, podstawą opodatkowania PCC jest wartość rynkowa netto, tj. bez podatku VAT naliczonego przez dewelopera.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Artykuł 6 ust. 2 ustawy o PCC stanowi, że: Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku (...) bez odliczania długów i ciężarów.

VAT:

- nie jest elementem wartości rynkowej,

- nie jest „ciężarem” ani „długiem”,

- jest daniną publiczną,

- nie zwiększa wartości rzeczy, lecz cenę transakcyjną.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że podatek od czynności cywilnoprawnych jest należny, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa całego przedmiotu sprzedaży, obejmującego lokal mieszkalny wraz z prawami z nim związanymi, w szczególności udziałem w nieruchomości wspólnej, z którym związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym, ponieważ prawa te objęte są jedną księgą wieczystą. Udział w nieruchomości wspólnej stanowi bowiem prawo związane z własnością lokalu i nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, wobec czego nie istnieją podstawy do wyodrębnienia jego wartości dla celów ustalenia podstawy opodatkowania.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że:

1. Art. 7a PCC nie ma zastosowania do 10 lokali, których umowy deweloperskie zawarto przed 1 stycznia 2024 r.

2. Obowiązek zapłaty PCC 6% nie dotyczy również jedenastego lokalu.

3. Podstawą opodatkowania PCC jest wartość rynkowa netto, bez VAT.

4. Do podstawy opodatkowania PCC lokalu mieszkalnego dolicza się także części wspólne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą - przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

Natomiast na podstawie art. 7a ust. 1 ww. ustawy:

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przenoszącej własność po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zawarł Pan z jednym deweloperem umowy dotyczące nabycia łącznie (...)  lokali mieszkalnych, położonych na jednej nieruchomości gruntowej, w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego. (...)  umowy deweloperskie dotyczące (...)  lokali mieszkalnych (umowy zobowiązujące do przeniesienia własności lokali) zawarł Pan w 2022 r., natomiast jedną umowę deweloperską dotyczącą (...)  lokalu zawarł Pan w 2025 r. Dwie umowy przenoszące własność (umowy sprzedaży) (...)  lokali mieszkalnych dotyczące dwóch umów deweloperskich zawartych w 2022 r., zostały zawarte w maju 2026 r. Umowa przenosząca własność (umowa sprzedaży) (...)  lokalu mieszkalnego dotycząca umowy deweloperskiej zawartej w 2025 r. jeszcze nie została zawarta. Deweloper nalicza 8% podatek VAT.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.):

Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

1) wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu.

W myśl art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

6) umowa deweloperska - umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Jak wynika z art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa, a tym samym jest umową dwustronnie zobowiązującą.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie dwóch umów deweloperskich nastąpiło przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży (...)  lokali mieszkalnych, które zostały zawarte w 2026 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych przed 1 stycznia 2024 r. nie będą uwzględniane do limitu nabywanych mieszkań, o którym mowa w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Art. 7a ust. 1 ww. ustawy będzie mieć zastosowanie w przypadku nabycia przez Pana w wykonaniu umów deweloperskich zawartych po 1 stycznia 2024 r. co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziałów w tych lokalach. Wówczas stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu wyniesie 6%. Tym samym do naliczenia podatku w wysokości 6% będą liczyły się tylko lokale mieszkalne nabyte w wykonaniu umów deweloperskich zawartych od 1 stycznia 2024 r.

Z wniosku wynika, że po 1 stycznia 2024 r. zawarł Pan jedną umowę deweloperską. Tym samym do umowy sprzedaży, która będzie zawierana w wykonaniu tej umowy deweloperskiej również nie będzie mieć zastosowania stawka 6%. Będzie to bowiem pierwszy lokal mieszkalny, który nabędzie Pan w wykonaniu umowy deweloperskiej zawartej po 1 stycznia 2024 r., czyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej po 1 stycznia 2024 r.

W związku z powyższym rozstrzygnięciem, ocena Pana stanowiska w zakresie pytania nr 2 i 3 jest bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.