Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.2.2026.1.PB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

7 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia segmentu mieszkalnego od dewelopera. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (...) 2022 r. zawarła Pani z deweloperem (…) umowę deweloperską dotyczącą zakupu segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu, położonego w (…).

Odbiór nieruchomości nastąpił w grudniu 2024 r., podpisanie aktu przeniesienia własności zostało jednak przesunięte i miało miejsce dopiero w 2025 r.

Jest Pani cudzoziemcem i zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców musiała Pani uzyskać zezwolenie (...) na nabycie gruntu. Nie mogła Pani złożyć wniosku o wydanie zezwolenia, dopóki deweloper nie dostarczył dokumentów wymaganych przez (...).

Opłata za udział w drodze wewnętrznej osiedla została uiszczona 4 października 2025 r., co zostało udokumentowane fakturą wystawioną przez dewelopera.

Dopiero od tego momentu możliwe było skompletowanie dokumentów wymaganych do złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie gruntu przez cudzoziemca. Przed tą datą złożenie wniosku nie było możliwe z przyczyn niezależnych od Pani.

Z tych przyczyn termin podpisania aktu własności został istotnie wydłużony. Opóźnienie nie wynikało z Pani działań ani nie zmieniało charakteru transakcji, która od początku była opodatkowana podatkiem VAT 8%.

Pytanie

 

Czy nabycie segmentu mieszkalnego od dewelopera, objętego podatkiem VAT, podlega podatkowi PCC 2%?

 

Pani stanowisko w sprawie

 

Pani zdaniem, nabycie segmentu mieszkalnego od dewelopera nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Opisana transakcja od początku była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 8%. Opóźnienie w podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność wynikało wyłącznie z konieczności uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca oraz z opóźnień po stronie dewelopera i nie ma wpływu na ocenę sutków podatkowych transakcji.
W związku z powyższym, transakcja nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC 2% przy podpisaniu aktu przeniesienia własności.

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

 

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

c) (uchylona)

d) umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

e) umowy dożywocia,

 f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,

g) (uchylona)

h) ustanowienie hipoteki,

 i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

 j) umowy depozytu nieprawidłowego,

k) umowy spółki.

 

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają:

      2) zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;

      3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Należy stwierdzić, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Tym samym, o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Zatem, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Z powyższego wynika, że elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży są: oznaczenie przedmiotu sprzedaży oraz cena. Innymi słowy, za umowę sprzedaży zostanie uznana tylko taka umowa, która definiuje zarówno przedmiot sprzedaży, jak i cenę należną sprzedającemu. Cena jest ekwiwalentem rzeczy lub praw, nabytych w drodze umowy sprzedaży. Zawiera ona w sobie trzy elementy: wartość rzeczy, zysk sprzedawcy oraz koszty po jego stronie.

Jak wskazano w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 października 2012 r. sygn. akt I ACa 704/12 „Umowa sprzedaży ma charakter umowy konsensualnej. O tym, czy doszło do jej zawarcia decyduje wyłącznie złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Wydanie rzeczy czy też zapłata ceny są zdarzeniami będącymi jedynie przejawami wykonania umowy i nie mają wpływu na ocenę jej ważności, ani też nie decydują o kwalifikacji umowy jako wzajemnej.”  

 

W myśl art. 3 pkt 1, 4 i 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2021 r. poz. 1445), która ma zastosowanie w Pani sprawie:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

 1) deweloper - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 i 2320), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę;

  4) nabywca - osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;

 5) umowa deweloperska - umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że 24 stycznia 2022 r. zawarła Pani z deweloperem umowę deweloperską dotyczącą zakupu segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu, położonego w (…). Odbiór nieruchomości nastąpił w grudniu 2024 r., podpisanie aktu przeniesienia własności zostało jednak przesunięte i miało miejsce dopiero w 2025 r. Jest Pani cudzoziemcem i zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców musiała Pani uzyskać zezwolenie MSWiA na nabycie gruntu. Opłata za udział w drodze wewnętrznej osiedla została uiszczona 4 października 2025 r., co zostało udokumentowane fakturą wystawioną przez dewelopera. Transakcja od początku była opodatkowana podatkiem VAT 8%.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, ekwiwalentem przedmiotu sprzedaży jest w ramach umowy sprzedaży cena rozumiana jako świadczenie pieniężne. Oprócz określenia ceny umowa sprzedaży musi naturalnie zawierać także inne istotne elementy charakterystyczne dla tego stosunku prawnego, w tym w szczególności strony umowy, jej przedmiot (tj. przedmiot sprzedaży), określone obowiązki stron (oraz zasady ich wykonania) oraz zasady odpowiedzialności w razie niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

W przedmiotowej sprawie zakup segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu nastąpił na mocy aktu przeniesienia własności w 2025 r. w zamian za wpłaconą cenę.

Z powyższego wynika, że w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży, bowiem w opisanej sytuacji oznaczony został przedmiot sprzedaży oraz wystąpiła cena, rozumiana jako świadczenie pieniężne, która jest ekwiwalentem przedmiotu umowy sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że opisany we wniosku akt przeniesienia własności segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu stanowił umowę sprzedaży, którą jako przedmiot opodatkowania literalnie wskazuje art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, skoro umowa ta zawiera zarówno oznaczenie przedmiotu sprzedaży jak i cenę sprzedaży, a zatem elementy określone w art. 535 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,   

      b) innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Pani zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W opisie stanu faktycznego wskazała Pani, że transakcja nabycia segmentu mieszkalnego od dewelopera była opodatkowana podatkiem VAT 8%, a opłata za udział w drodze wewnętrznej osiedla została uiszczona 4 października 2025 r., co zostało udokumentowane fakturą wystawioną przez dewelopera.

W związku z tym Organ przyjął, że opisane we wniosku nabycie przez Panią segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Skoro zatem nabycie segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu na podstawie aktu przeniesienia własności, który w istocie był umową sprzedaży, podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego nabycie segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu jest wyłączone z opodatkowania
w podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Końcowo wskazać należy, że opóźnienie w podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego na Panią własność segmentu mieszkalnego wraz z prawem własności gruntu nie ma wpływu na możliwość zastosowania wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. 

Przedmiotem niniejszej interpretacji zgodnie z Pani wolą - wyrażoną we wniosku - jest wyłącznie ocena Pani stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym ustalenia odnoszące się do uregulowań zawartych w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) uznano za element opisu niepodlegający ocenie w ramach wydawanej interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

Do wniosku dołączyła Pani dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku, z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i Pani stanowiskiem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.