Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.223.2025.4.MM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 sierpnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Wnioskodawcy i planowana transakcja

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w …, opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”).

Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT.

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 Ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

(a) prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 położonych … (dalej łącznie: „Grunt”), dla których Sąd Rejonowy dla … prowadzi następujące księgi wieczyste:

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 1);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 2);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 3);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 4);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 5);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 6);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 7);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 8);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 9);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 10);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 11);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 12);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 13);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 14);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 15);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 16);

- księgę wieczystą o nr … (działki nr 17 i 18);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 19);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 20);

- księgę wieczystą o nr … (działka nr 21);

(b) prawo własności budynków, budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie znajdują się:

- budynek obejmujący halę magazynową z częściami biurowo-socjalnymi położony … (dalej: "Budynek Główny") (działki nr 13, 15, 17, 18, 20, 11, 2, 3, 4, 10, 9, 8, 7, 5, 12, 14);

- budynek portierni (działka nr 3);

- budynek pompowni wody przeciwpożarowej (działka nr 2);

(Budynek Główny oraz pozostałe w/w budynki dalej zwane łącznie: „Budynki”);

- zbiornik retencyjny;

- ogrodzenie zbiornika retencyjnego;

- wiaty;

- wał ziemny;

- droga wewnętrzna (pożarowa);

- miejsca postojowe (na samochody osobowe lub pojazdy TIR lub cysterny);

- ogrodzenie;

- sieć wodociągowa, przyłącze wody, hydrant;

- sieć kanalizacyjna;

- sieć elektroenergetyczna;

- stacja transformatorowa;

- sieć telekomunikacyjna;

- sieć gazowa, stacja gazowa, przyłącze gazu;

- instalacja uziemienia;

- słupy oświetleniowe;

- place manewrowe;

- chodniki;

- zbiornik wody przeciwpożarowej naziemny;

- szlabany;

- bramy przesuwne;

- totem informacyjno-reklamowy;

- mury oporowe;

- maszty flagowe;

- fundamenty pod silosy;

(dalej łącznie: „Budowle”, przy czym wskazane wyżej Budowle mogą znajdować się na wszystkich, bądź tylko na niektórych działkach Gruntu).

Przedmiotem Transakcji mogą być również należące do Zbywcy ewentualne naniesienia znajdujące się poza Gruntem, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki.

W uzupełnieniu wniosku z 21 sierpnia 2025 r. wskazali Państwo, że naniesienia znajdujące się poza Gruntem, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki, będą przedmiotem planowanej Transakcji, a pytania wskazane we wniosku o interpretację dotyczą również tego składnika majątkowego.

Na Gruncie znajdują się napowietrzne linie energetyczne, które są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, tym samym nie będą one przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

Na dzień składania niniejszego wniosku wszystkie działki stanowiące Grunt są zabudowane i będą pozostawać zabudowane w dacie Transakcji.

W uzupełnieniu wniosku z 25 sierpnia 2025 r. doprecyzowali Państwo, że wszystkie działki Gruntu są zabudowane, z wyjątkiem działki nr 6.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę od spółki C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w … na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 kwietnia 2021 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. …), zmienionej umową z dnia 15 kwietnia 2021 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. …). Transakcja nabycia przez Zbywcę Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zbywca odliczył podatek VAT naliczony na tej transakcji.

Opodatkowanie transakcji nabycia przez Zbywcę Nieruchomości podatkiem VAT, prawo Zbywcy do odliczenia podatku naliczonego oraz brak obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości zostały potwierdzone w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 czerwca 2021 r. Znak: … oraz Znak: … (w zakresie podatku VAT) oraz z 16 czerwca 2021 r. Znak: … (w zakresie podatku PCC).

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT.

Wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków lub Budowli w żadnym przypadku nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków/Budowli.

Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (działalność ta prowadzona przez Zbywcę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT). W związku z powyższym, Budynek Główny jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca (dalej „Umowy Najmu”). Niektóre Umowy Najmu wyróżniają w przedmiocie najmu również inne powierzchnie niż powierzchnie Budynku Głównego (np. miejsca postojowe dla samochodów osobowych, pojazdów TIR, cystern, powierzchnie pod silosy). Z wyłączeniem tych elementów, Budowle nie są przedmiotem oddzielnego wynajmu przez Zbywcę na rzecz najemców, podobnie jak Budynki inne niż Budynek Główny. Część Budowli jest udostępniona do korzystania najemcom, np. drogi wewnętrzne, chodniki, a pozostałe Budynki/Budowle są niezbędne do właściwego korzystania z Budynku Głównego w celu jego wynajmu.

Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynku Głównego (np. pomieszczenia techniczne) - ze względu na swoją naturę - nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku Głównego i - stanowiąc ich integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku Głównego (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Umowy Najmu zawierane przez Zbywcę z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych. W ramach części wspólnych są takie powierzchnie i pomieszczenia, które są przeznaczone do korzystania przez wszystkich najemców i użytkowników Budynku Głównego i stanowią bezpośredni element kalkulacji czynszu najmu, m.in. powierzchnia wspólna Budynku Głównego, drogi wewnętrzne.

Wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i zasadniczo jego jedyne źródło przychodu. Co do zasady zatem Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynku Głównego. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, itd. Również zobowiązania Zbywcy są związane z działalnością Zbywcy w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Po dokonaniu Transakcji, co do zasady, majątek Zbywcy będzie ograniczony do środków finansowych oraz ewentualnych należności (i zobowiązań) związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną do momentu Transakcji, a dalsze prowadzenie działalności bądź likwidacja Zbywcy będzie przedmiotem decyzji udziałowców Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta z usług świadczonych przez podmioty zewnętrzne, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (tzw. usługi property management). Zainteresowani zakładają rozwiązanie przez Zbywcę umowy zarządzania Nieruchomością na moment Transakcji.

(iv) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie od Zbywcy na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostanie poprzedzone zawarciem przez Zainteresowanych umowy przedwstępnej (przewidującej zawarcie umowy sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających, dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości, ewentualnie prawa i obowiązki z danej Umowy Najmu zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w przypadku powierzchni najmu, która nie została jeszcze wydana najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja).

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zainteresowani zakładają przeniesienie ze Zbywcy na Nabywcę następujących elementów (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- prawa z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu - w tym gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, poręczenia i tzw. gwarancje spółki matki oraz kaucje gotówkowe;

- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Zbywca jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

- własność nośników (materiały, akta i pliki) na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

- prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

- prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

- prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynku Głównego, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntem);

- dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca w szczególności decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, umowy o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, księgę rewizyjną dźwigów, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i świadectwo charakterystyki energetycznej;

- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

- wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń,

- protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

- dokumentację finansową i księgową niezbędną do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

- projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) , wymagane na podstawie odpowiednich przepisów.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Zbywcę do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane, w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, umowy dotyczące ochrony, umowa o zarządzanie Nieruchomością, tj. usługi „property management”, itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu.

Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie powyższe umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „property management”) z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy.

Wnioskodawcy nie wykluczają również tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami. Może to mieć miejsce, w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

- prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy;

- umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

- prawa i obowiązki wynikające z umów Zbywcy na dostawę mediów do Nieruchomości, umów serwisowych związanych z Nieruchomością (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Zbywcę, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Zbywcą i Nabywcą);

- prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

- środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy, za wyjątkiem wyposażenia portierni oraz pomieszczeń technicznych Budynku Głównego;

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;

- prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości;

- zobowiązania Zbywcy (z zastrzeżeniem jak wyżej, dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane, w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

- know-how Zbywcy - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

- środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy;

- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym Budynków i Budowli, Umów Najmu, zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców z Umów Najmu oraz wykonawców prac budowlanych;

- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

- należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

- firma Zbywcy;

- tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

- zakład pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu pracy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że Zbywca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem przedmiotowej Nieruchomości.

(iv) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynku Głównym) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości na cele mieszkalne, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi z Nabywcą), w tym, w szczególności, w zakresie zarządzania Nieruchomością. Przy czym, nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami, z którymi odpowiednie umowy posiadał / aktualnie posiada Zbywca.

(v) Inne okoliczności dotyczące Transakcji

Strony Transakcji dokonają rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg. ustalonych procedur.

W ramach Transakcji możliwe jest również zatrzymanie przez Nabywcę części ceny należnej Zbywcy do czasu usunięcia zidentyfikowanych w trakcie prowadzonego badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością nieprawidłowości. Tak zatrzymane kwoty zostaną zwolnione na rzecz Zbywcy po spełnieniu się opisanych w dokumentacji transakcyjnej warunków ich zwolnienia na rzecz Zbywcy lub zatrzymane przez Nabywcę tytułem kary umownej należnej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zabezpieczonego taką kwotą zatrzymaną zobowiązania Zbywcy.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, w tym Budynków, Budowli, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, Umów Najmu, ksiąg prowadzonych przez zarządcę w odniesieniu do Nieruchomości, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej.

Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć przed dniem Transakcji do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT. Alternatywnie, Zbywca oraz Nabywca złożą powyższe zgodne oświadczenie w treści Umowy Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego dotyczącej Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT. Strony dopuszczają możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunt, Budynki, Budowle.

Z uwagi na fakt, że pozostała treść uzupełnienia wniosku z 21 sierpnia 2025 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Niemniej jednak, art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC stanowi, iż podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez Zainteresowanych zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC). Do Transakcji, ze względu na charakter przedmiotu sprzedaży, nie znajdzie zastosowania regulacja z art. 7a Ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności nieruchomości. Nieruchomość składa się z kilkudziesięciu działek, z których jedna jest niezabudowana. Przedmiotem transakcji będą także należące do sprzedającego naniesienia znajdujące się poza gruntem, w postaci przyłączy mediów. Zamierzają Państwo złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 22 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.421.2025.3.EP, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej transakcji będzie stanowiła czynność, która będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona spod opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy. (…) sprzedaż naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki będzie czynnością opodatkowaną właściwą stawką podatku tak samo jak dostawa Budynków będących przedmiotem sprzedaży. (…) dostawa Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji:

- w części dotyczącej działek zabudowanych Budynkami i Budowlami oraz przyłączy mediów obsługujących Budynki - będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz w przypadku gdy Zainteresowani zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie wspólnego oświadczenia, to Planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT;

- w części dotyczącej działki niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem VAT.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż - jak wskazano we wniosku - Zainteresowani zrezygnują z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym - Zainteresowanym będącym stroną postępowania - nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto do Transakcji, ze względu na charakter przedmiotu sprzedaży, nie znajdzie zastosowania regulacja z art. 7a ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 22 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.421.2025.3.EP.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.