Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.23.2026.4.DR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 stycznia 2026 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 25 lutego 2026 r. (wpływ 25 i 26 lutego 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Société à responsabilité limitée (…).

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest spółką z siedzibą w (…), która na moment złożenia niniejszego wniosku jest i na dzień Planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Kupujący (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest spółką z siedzibą w (…) i tamtejszym rezydentem podatkowym. Kupujący zamierza prowadzić w Polsce działalność podlegającą opodatkowaniu VAT i dokonać rejestracji jako podatnik VAT czynny w Polsce. Na dzień Planowanej Transakcji Kupujący będzie więc już zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce.

W ramach zaplanowanej transakcji, Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedającego prawo własności działek gruntu położonych w (…), o numerach ewidencyjnych:

·      (…),

·      (…),

·      (…),

·      (…),

-     (dalej łącznie jako: „Działki”) wraz z naniesieniami (dalej: „Nieruchomość”).

W dalszej części wniosku powyższa transakcja to „Planowana Transakcja” lub „Transakcja”.

Na wyżej wymienionych Działkach, znajdują się m.in. następujące naniesienia:

1)  (...) hale logistyczno-magazynowo-produkcyjne z zapleczem techniczno-socjalno-biurowym, budynek pompowni oraz budynek portierni (dalej: „Budynki”); Budynki stanowią budynki w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), oraz

2)  obiekty budowlane oraz inne elementy infrastruktury technicznej, które są lub mogą stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle”) (i) znajdujące się na Gruncie, jak również (ii) mogące znajdować się poza Gruntem, jednak służące do obsługi Nieruchomości. Do tej kategorii należą m.in.:

a)  drogi, chodniki,

b)  parkingi oraz place manewrowe,

c)  ogrodzenie,

d)  instalacja gazowa,

e)  kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna,

f)   mury oporowe,

g)  przyłącze kanalizacji deszczowej,

h)  sieć elektryczna, oświetlenie,

i)    przyłącze elektryczne,

j)    sieć przeciw pożarowa,

k)  sieć wodociągowa,

l)    przyłącze wody,

m)zbiornik przeciw pożarowy,

n)  zbiornik retencyjny.

Na działkach (…) znajdują się dodatkowo inne obiekty infrastruktury, takie jak, np. dwie wiaty-palarnie oraz elementy małej architektury.

Elementy wskazane w powyższym wyliczeniu według najlepszej wiedzy Wnioskodawców stanowią budowle w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Ponadto Wnioskodawcy nie posiadają wiedzy o tym, by na Działkach znajdowały się jakiekolwiek obiekty, które można by uznać za budowle, które nie zostały ujęte w powyższym spisie.

Dodatkowo Wnioskodawca, w lokalizacji sąsiadującej z Działkami, dzierżawi od Skarbu Państwa (w imieniu którego zarząd sprawują Lasy Państwowe) niezabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…). Umowy dzierżawy przedmiotowej działki zostały zawarte w celu budowy i utrzymania kablowych linii elektroenergetycznych obsługujących Nieruchomość. Umowy dzierżawy, w zależności od praktyki Lasów Państwowych, zostaną przeniesione w ramach Planowanej Transakcji lub zostaną rozwiązane i zawarte na nowo - w związku z koniecznością zapewnienia dostępu Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej.

Wnioskodawcy pragną jednocześnie podkreślić, że przepisy ustawy Prawo budowlane są wysoce nieprecyzyjne co do jednoznacznej kwalifikacji poszczególnych obiektów do kategorii budowli bądź też urządzeń budowlanych. Wnioskodawcy pragną podkreślić, że niniejszy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy zagadnień dot. VAT oraz PCC. Oznacza to, że ewentualne błędne przypisanie niektórych elementów do kategorii nie powinno mieć wpływu na stan faktyczny i ocenę prawną zdarzenia przyszłego w zakresie przedmiotu interpretacji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą lub mogą znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm. – dalej jako „KC”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji. W zakresie niektórych tego typu elementów instalacji zostały ustanowione służebności na rzecz operatorów lub dostawców. Zgodnie z wiedzą Sprzedającego, na Nieruchomości nie znajdują się żadne inne naniesienia należące do podmiotów trzecich.

Budynki będące przedmiotem najmu komercyjnego znajduje się na działkach (…).

Działki oraz Budynki, Budowle oraz pozostałe naniesienia na Działkach w dalszej części wniosku będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Przedmiotowe Budynki oraz Budowle zostały wybudowane na podstawie ostatecznej decyzji Starosty (…), ostatecznej decyzji o zmianie inwestora (…) oraz ostatecznej zmieniającej decyzję (…), zatwierdzającej zamienny projekt budowlany w zakresie projektu architektoniczno-budowlanego i o pozwoleniu na budowę.

Strony przedstawiają poniżej podsumowanie budynków i budowli w rozumieniu przepis prawa budowlanego, które – według ich najlepszej wiedzy, na moment złożenia niniejszego Wniosku – będą istniały na Działkach na moment dokonania Transakcji:

Nr działki	Budynki	Budowle
(…)	NIE	drogi, chodniki, parkingi, place manewrowe, ogrodzenie, instalacja gazowa, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, mury oporowe, oświetlenie, przyłącze kanalizacji deszczowej, sieć elektryczna, przyłącze elektryczne, sieć przeciw pożarowa, sieć wodociągowa, przyłącze wody, zbiornik przeciw pożarowy, zbiornik retencyjny
(…)	NIE	drogi, chodniki, parkingi, place manewrowe, ogrodzenie, instalacja gazowa, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, mury oporowe, oświetlenie, przyłącze kanalizacji deszczowej, sieć elektryczna, przyłącze elektryczne, sieć przeciw pożarowa, sieć wodociągowa, przyłącze wody, zbiornik przeciw pożarowy, zbiornik retencyjny
(…)	TAK	drogi, chodniki, parkingi, place manewrowe, ogrodzenie, instalacja gazowa, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, mury oporowe, oświetlenie, przyłącze kanalizacji deszczowej, sieć elektryczna, przyłącze elektryczne, sieć przeciw pożarowa, sieć wodociągowa, przyłącze wody, zbiornik przeciw pożarowy, zbiornik retencyjny
(…)	TAK	drogi, chodniki, parkingi, place manewrowe, ogrodzenie, instalacja gazowa wraz z stacją gazową, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, mury oporowe, oświetlenie, przyłącze kanalizacji deszczowej, sieć elektryczna, przyłącze elektryczne, sieć przeciw pożarowa, sieć wodociągowa, przyłącze wody, zbiornik przeciw pożarowy, zbiornik retencyjny

Jak wskazano powyżej na działkach (…) znajdują się dodatkowo inne obiekty infrastruktury, takie jak, np. dwie wiaty-palarnie, spełniające definicję „wiaty” z art. 3 pkt 5b) Prawa budowlanego oraz elementy małej architektury.

Sprzedający nabył Działki na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (…) dokumentującego umowę sprzedaży z (...) 2022 r (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży”) od spółki (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Poprzedni Właściciel”).

Poprzedni Właściciel, na dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży, był podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT, a sprzedaż Działek w ramach Poprzedniej Umowy Sprzedaży była opodatkowana VAT według obowiązującej stawki 23% i została udokumentowana stosowną fakturą VAT wystawioną przez Poprzedniego Właściciela.

W związku z transakcją wynikającą z Poprzedniej Umowy Sprzedaży, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej nabycie Działek. Sprzedający skorzystał z tego prawa tj. dokonał pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem Działek w deklaracjach VAT-7 za kwiecień 2022 r. Sprzedający wystąpił i otrzymał zwrot VAT na wskazany do tego celu rachunek bankowy (...) 2022 r.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni magazynowej, biurowej oraz miejsc parkingowych.

Nieruchomość została wynajęta na zasadach rynkowych podmiotowi trzeciemu bezpośrednio po zakończeniu budowy Budynków i Budowli oraz po ich dopuszczeniu do użytkowania na podstawie zaświadczenia z dnia (...) 2022 r. wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (…) o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania (…). Po oddaniu do użytkowania, cała powierzchnia Budynków została przekazana najemcy w dniu (...) 2022 r., zgodnie ze sporządzonym wówczas protokołem zdawczo-odbiorczym, w związku z zawartą umową najmu.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający wynajmuje dwóm najemcom jedną z położonych na Gruncie hal. Termin zakończenia obowiązywania umów z tymi podmiotami przypada po dniu Planowanej Transakcji. W związku z powyższym, Sprzedający przewiduje, że na dzień Planowanej Transakcji, stan wynajęcia powierzchni budynku będzie taki sam jak na dzień złożenia niniejszego wniosku (dalej: „Powierzchnie Wynajęte”).

Zgodnie z powyższym, Nieruchomość od czasu oddania do użytkowania była przedmiotem najmu:

·      w całości od 2022 do 2024 r.,

·      w części, obejmującej jeden z Budynków (halę).

Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszu, a także refaktur dotyczących indywidualnie uzgodnionych kosztów dodatkowych usług (np. ochrony), opodatkowanych wg właściwych stawek VAT. Najemcy uiszczają również na rzecz Wynajmującego opłaty eksploatacyjne.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług, ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego.

Budynki pompowni i portierni oraz Budowle, co do zasady, nie są bezpośrednio wynajmowane najemcy, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynków będących przedmiotem najmu, służąc prawidłowemu ich funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni). Pewne powierzchnie Budynków będących przedmiotem najmu mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług, niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedającego.

W okresie od dnia oddania do użytkowania wyżej wymienionych Budynków i Budowli do dnia sporządzenia niniejszego wniosku, ani Budynki ani żadna z Budowli nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „Ustawa o CIT”), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej odpowiednio Budynku lub którejś z Budowli. Sprzedający przewiduje również, że do dnia Planowanej Transakcji Budynki ani Budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń.

Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe tj. w szczególności: serwis techniczny Facility Management, ochrona ppoż, ochrona, property management (umowa i zarządzanie nieruchomością), umowy z dostawcami mediów (dalej: „Umowy Serwisowe”).

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Strony Planowanej Transakcji na dzień sporządzania niniejszego wniosku zakładają, że jej przedmiotem będą zasadniczo:

1.  Nieruchomości (tj. Działki), Budynki oraz Budowle,

2.  ruchomości/aktywa stanowiące wyposażenie niezbędne do funkcjonowania Budynków a służące obsłudze Nieruchomości, stanowiące własność Sprzedającego, tj. zarówno środki trwałe jak i wyposażenie niestanowiące środków trwałych (dalej: „Ruchomości”).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umowy najmu na miejsce Zbywcy; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Planowanej Transakcji umów najmu - na podstawie art. 678 KC.

Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

a)  praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z tymi umowami, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

b)  praw i obowiązków wynikających z gwarancji budowlanych i rękojmi za wady dotyczących Nieruchomości lub dotyczących projektów budowlanych sporządzonych przez architektów (w zakresie, w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego) oraz praw i obowiązków z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków wynikających z takich gwarancji i rękojmi w tym również przelew kaucji, jeśli takie istnieją;

c)  wszelkich autorskich praw majątkowych oraz praw pokrewnych do utworów związanych z Nieruchomością (dokumentacja projektowa) jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Sprzedającemu), w zakresie w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego;

d)  prawa własności nośników zawierających prawa autorskie, takich jak materiały, nagrania i inne pliki;

e)  prawna, komercyjna, finansowa oraz techniczna i projektowa dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz zbywanych składników majątkowych; oraz

f)   zobowiązanie do zwrotu uiszczonej przez jednego z najemców kaucji, wynikające z przenoszonej na Zbywcę umowy najmu; zobowiązanie do zwrotu drugiemu z najemców dokumentów zabezpieczenia (gwarancji), zgodnie z drugą z przenoszonych umów najmu – w zakresie, w jakim zobowiązania te będą istniały na moment Transakcji;

g)  prawa z decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości, w szczególności pozwoleń wodnoprawnych oraz decyzji o zajęciu pasa drogowego na elementy infrastruktury technicznej służące obsłudze nieruchomości, w szczególności przyłączy energetycznych, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (w zakresie i o ile zostanie to uzgodnione między stronami).

Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego zwane dalej łącznie „Przenoszonymi Elementami”.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego, w ramach Planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

-     dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu lub umów dzierżawy, dokumentów zabezpieczenia);

-     instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

-     dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

-     dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

-     pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

Po przeprowadzeniu Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawca planuje wypowiedzenie zawartych przez niego Umów Serwisowych. Intencją Zainteresowanych jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Zainteresowani nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z Umów Serwisowych zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego. W takiej sytuacji, zwrot kosztów z tytułu usług serwisowych na rzecz Sprzedającego będzie miał miejsce do czasu, aż Kupujący zawrze nowe (własne) Umowy Serwisowe (może to być również inny termin).

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w Dacie Zamknięcia.

Sprzedający wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1.  Nieruchomość nie jest ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.

2.  Sprzedający nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości oraz dla Nieruchomości jako całości. Księgowość prowadzona jest bowiem w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego. Nieruchomość nie jest tym samym wyodrębniona również pod względem finansowym w ramach działalności Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a)  pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy (ustawa z 26 czerwca 1974 r.; Dz. U. z 2025 r., poz. 277; dalej: „KP”);

b)  źródeł finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

c)  praw i obowiązków wynikających z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (opisane szczegółowo poniżej);

d)  jakichkolwiek znaków wizualnych (np. logo), znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

e)  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami), z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji najemców;

f)   zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości;

g)  tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

h)  ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

i)    oznaczenia indywidualizującego Sprzedającego - firmy Sprzedającego w rozumieniu KC;

j)    praw i obowiązków z umów zawartych z podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

k)  praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości;

l)    praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

m)praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć, co do zasady, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych.

Zakłada się, że w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców. Czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Sprzedającego na podstawie faktur dla Najemcy, a Kupujący nie będzie wystawiał faktur na Najemcę za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości. Następnie Sprzedający uiści na rzecz Kupującego kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Kupujący, chcąc prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego, będzie zobowiązany do podjęcia działań, których celem będzie takie zorganizowanie funkcjonowania Nieruchomości, aby mógł w sposób niezakłócony czerpać pożytki z czynszu oraz innych opłat od najemców. W szczególności, Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie zarządzania Nieruchomością. Ponadto Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie świadczenia określonych usług serwisowych na Nieruchomości. Bez zorganizowania zaplecza techniczno-zarządczego, sprawne i niezakłócone funkcjonowanie nieruchomości komercyjnej, a w konsekwencji świadczenie usług najmu nie będzie możliwe.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej, czyli do wykonywania czynności opodatkowanych, o których mowa w art. 86 ustawy o VAT.

Strony Planowanej Transakcji wskazują, że ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składników majątkowych (Działek, Budynków, Budowli oraz Ruchomości) wraz ze wszystkimi elementami bezpośrednio z nim związanymi (Przenoszone Elementy). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zbywca posiada oraz na moment przeprowadzenia Transakcji będzie posiadać status zarejestrowanego podatnika VAT. Ponadto, na moment złożenia niniejszego wniosku oraz na moment przeprowadzenia Transakcji będzie on prowadzić działalność opodatkowaną VAT. Jednocześnie, na dzień Transakcji również Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT. W związku z powyższym, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość nabytą w ramach Transakcji wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Jak wskazano powyżej, po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Będzie to działalność opodatkowana VAT.

Dla kompletności Zainteresowani wskazują, że Sprzedający i Kupujący nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawca oraz Kupujący zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącej przedmiotem Transakcji Nieruchomości. Oświadczenie takie zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że następujące elementy wskazane w wyliczeniu w ramach opisu zdarzenia przyszłego we Wniosku tj.:

a)  drogi, chodniki,

b)  parkingi oraz place manewrowe,

c)  ogrodzenie,

d)  instalacja gazowa wraz ze stacją gazową,

e)  kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna,

f)   mury oporowe,

g)  przyłącze kanalizacji deszczowej,

h)  sieć elektryczna, oświetlenie,

i)    przyłącze elektryczne,

j)    sieć przeciw pożarowa,

k)  sieć wodociągowa,

l)    przyłącze wody,

m)zbiornik przeciw pożarowy,

n)  zbiornik retencyjny

– według najlepszej wiedzy Wnioskodawców stanowią budowle w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane. Ponadto, Wnioskodawcy nie posiadają wiedzy, aby na Gruncie (działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (…)) znajdowały się jakiekolwiek obiekty, które można by uznać za budowle, a które nie zostały ujęte w powyższym spisie.

Pozostałe urządzenia budowlane znajdujące się na Gruncie tj. wiaty-palarnie, szlaban parkingowy, stanowią, zdaniem Wnioskodawców, urządzenia techniczne związane z budynkami i budowlami określonymi we Wniosku oraz powyżej, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z tego też względu, Wnioskodawcy nie zamieścili ich wyczerpującej listy w ramach opisu zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawcy chcą jednocześnie podkreślić, że przepisy ustawy - Prawo budowlane są wysoce nieprecyzyjne co do jednoznacznej kwalifikacji poszczególnych obiektów do kategorii budowli bądź też urządzeń budowlanych. Wnioskodawcy pragną podkreślić, że niniejszy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy zagadnień dot. podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że ewentualne błędne przypisanie niektórych elementów do kategorii na potrzeby podatku od nieruchomości nie powinno mieć wpływu na stan faktyczny i ocenę prawną zdarzenia przyszłego w zakresie przedmiotu interpretacji.

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawców do prawidłowego korzystania z budynków potrzebne są pewne obiekty budowlane/elementy infrastruktury technicznej, które znajdują się poza Gruntem (działkami nr (…)) są to:

a)  linie i przyłącze elektroenergetyczne,

b)  system odprowadzenia wód opadowych i roztopowych.

Pytanie

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%. Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych:

·      do Transakcji dotyczącej dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z którego strony Planowanej Transakcji zrezygnują na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT,

·      zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa gruntu (tj. Działek), na którym znajdują się Budynki i Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%), przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko znalazło potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych, w tym:

·      Interpretacja indywidualna z dnia 23 lipca 2025 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.99.2025.4.PB – w interpretacji stwierdzono, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, co potwierdza wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne nie podlegają opodatkowaniu, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

·      Interpretacja indywidualna z dnia 17 grudnia 2024 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.296.2024.2.PB – w interpretacji potwierdzono, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, co skutkuje wyłączeniem z opodatkowania PCC. Zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne nie podlegają opodatkowaniu PCC w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że w ramach zaplanowanej transakcji, Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawo własności działek gruntu położonych w (...), o numerach ewidencyjnych:

(…) wraz z naniesieniami (Nieruchomość). Na wyżej wymienionych Działkach, znajdują się m.in. następujące naniesienia:

1)  (...) hale logistyczno-magazynowo-produkcyjne z zapleczem techniczno-socjalno-biurowym, budynek pompowni oraz budynek portierni (Budynki); Budynki stanowią budynki w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), oraz

2)  obiekty budowlane oraz inne elementy infrastruktury technicznej, które są lub mogą stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle”) (i) znajdujące się na Gruncie, jak również (ii) mogące znajdować się poza Gruntem, jednak służące do obsługi Nieruchomości.

Na działkach (…) znajdują się dodatkowo inne obiekty infrastruktury, takie jak, np. dwie wiaty-palarnie oraz elementy małej architektury.

Do prawidłowego korzystania z budynków potrzebne są pewne obiekty budowlane/elementy infrastruktury technicznej, które znajdują się poza Gruntem (działkami nr (…)) są to:

a)  linie i przyłącze elektroenergetyczne,

b)  system odprowadzenia wód opadowych i roztopowych.

W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawca oraz Kupujący zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącej przedmiotem Transakcji Nieruchomości. Oświadczenie takie zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z (...) wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. (…) w odniesieniu do posadowionych na Gruncie budynków i budowli, spełnione będą przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) dostawa prawa własności działek nr (…), z którymi związane są ww. budynki i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że planowana dostawa budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

(…) dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości (poza obiektami małej architektury oraz obiektami budowlanymi/elementami infrastruktury technicznej znajdującymi się poza Gruntem) – będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji będą miały możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia a opisana we wniosku transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków i budowli wraz z Gruntem (prawem własności działek nr (…)) na którym posadowione są ww. budynki i budowle (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

(…) Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Zatem w związku z brakiem spełnienia przesłanki wynikającej z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, transakcja zbycia elementów małej architektury, o których mowa we wniosku, nie podlega zwolnieniu i powinna zostać opodatkowana stawką podatku właściwą dla tej czynności.

(…) w przedmiotowej sprawie, sprzedaż obiektów budowlanych/elementów infrastruktury technicznej, stanowiących linie i przyłącze elektroenergetyczne oraz system odprowadzenia wód opadowych i roztopowych, znajdujących się poza Gruntem nie może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów, gdyż - jak wyżej wskazano - nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak dysponując pewnym prawem w postaci nakładów, można to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem dokonując zbycia tych naniesień Sprzedający dokona w istocie zbycia nakładów.

Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości tj. budynków, budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na działkach nr (…) (poza obiektami małej architektury oraz obiektami budowlanymi/elementami infrastruktury technicznej znajdującymi się poza Gruntem) będzie zwolniona z podatku VAT. Przy czym w związku z rezygnacją ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy) sprzedaż ta będzie opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki. Opodatkowana będzie również sprzedaż obiektów małej architektury (bez możliwości zwolnienia z podatku ich dostawy). Natomiast dostawa Nieruchomości w części obejmującej obiekty budowlane/elementy infrastruktury technicznej znajdujące się poza Gruntem będzie opodatkowana jako świadczenie usług.”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana sprzedaż Nieruchomości w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.