Umowa przedwstępna darowizny lokalu mieszkalnego nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Wnioskodawczyni 24 lutego 2025 roku zawarła przed notariuszem dwie czynności cywilnoprawne. Pierwsza to przedwstępna umowa darowizny lokalu mieszkalnego zawarta z A i jego bratem B, która zobowiązuje strony do zawarcia właściwej umowy darowizny najpóźniej do 24 lutego 2030 roku. Druga czynność to uznanie przez A długu wobec Wnioskodawczyni…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych m.in. w zakresie skutków podatkowych zawarcia przedwstępnej umowy darowizny. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawczyni 24 lutego 2025 r. dokonała przed notariuszem … w jej kancelarii notarialnej w …, dwóch czynności cywilnoprawnych.
W ramach pierwszej z nich, opisanej aktem notarialnym Rep. …, Wnioskodawczyni zawarła wraz z A oraz jego bratem B przedwstępną umowę darowizny lokalu mieszkalnego położonego przy ul. …, dla którego Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą o nr kw: …. Jednocześnie zgodnie z § 3.3 Umowy Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej Umowy Darowizny w terminie najpóźniej do 24 lutego 2030 r. Powyższe oznacza, że dokonana czynność prawna nie jest w tym momencie zawarciem właściwej umowy darowizny, a jedynie umowy przedwstępnej tejże darowizny.
Druga z czynności prawnych, jaka została dokonana 24 lutego 2025 r., była uznaniem przez A długu w stosunku do Wnioskodawczyni wynikającego z dokonywania przez nią nakładów na utrzymanie wspólnie zamieszkiwanego mieszkania oraz dokonywania w nim remontów, w tym wyposażenia wnętrz. Zgodnie z zawartą umową A będzie spłacał tak powstałe zadłużenie w 120 ratach, z których pierwsza zostanie uiszczona 10 marca 2025 r., a ostatnia zostanie uiszczona 10 marca 2035 r. Pierwsza rata, zgodnie z opisywanymi powyżej postanowieniami została już uiszczona.
Pytanie
Czy zawarta w dniu 24 lutego 2025 r. umowa przedwstępna darowizny stanowi umowę darowizny w myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, a co za tym idzie czy konieczne jest uiszczenie podatku od darowizny? (pytanie oznaczone nr 1)
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, skoro zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, a zawarta w dniu 24 lutego 2025 r. przez Wnioskodawczynię umowa przedwstępna darowizny nie stanowi jeszcze właściwej umowy przyrzeczonej, a zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta najpóźniej do dnia 24 lutego 2030 r., to powyższa umowa, jako umowa przedwstępna nie podlega opodatkowaniu w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają:
a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
c) (uchylona)
d) umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
e) umowy dożywocia,
f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
g) (uchylona)
h) ustanowienie hipoteki,
i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
j) umowy depozytu nieprawidłowego,
k) umowy spółki.
W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają:
- zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;
- orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi podlegają zatem tylko te czynności (umowy), które zostały w ustawie wymienione. O podleganiu danej czynności opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.
Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 24 lutego 2025 r. zawarła Pani z Panem A i jego bratem B przedwstępną umowę darowizny lokalu mieszkalnego. Jednocześnie strony umowy zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy darowizny w terminie najpóźniej do 24 lutego 2030 r. Powyższe oznacza, że dokonana czynność prawna nie jest w tym momencie zawarciem właściwej umowy darowizny, a jedynie umowy przedwstępnej tejże darowizny.
Pani zdaniem, zawarta przedwstępna umowa darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy darowizny w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
Zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie darowizny ciąży na obdarowanym.
Zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega tylko taka umowa darowizny, która wiąże się z przejęciem przez obdarowanego długów i ciężarów lub zobowiązań darczyńcy a obowiązek podatkowy ciąży na obdarowanym.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Natomiast stosownie do art. 3 ust. 1 cyt. ustawy:
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazano, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, objętej zakresem ustawy. Dodatkowo ustawodawca odrębnie określił moment powstania obowiązku podatkowego dla umów przenoszących własność, zawieranych w następstwie wykonania umowy zobowiązującej. Kluczowe znaczenie ma więc pojęcie czynności prawnej oraz moment jej dokonania. Czynność cywilnoprawna jest dokonana z momentem, gdy dochodzi do zrealizowania wszystkich elementów konstytuujących daną czynność. Należy wskazać, że na moment powstania obowiązku podatkowego, a tym samym na wartość podstawy opodatkowania, nie mają wpływu umowy zobowiązujące do zawarcia w przyszłości określonej umowy objętej zakresem przedmiotowym ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W myśl art. 389 § 1 ww. ustawy:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Z przywołanych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że umowa przedwstępna darowizny nie przenosi własności. Dopiero umowa przeniesienia własności zawierana w wykonaniu umowy pierwszej (przedwstępnej umowy darowizny) przenosi własność nieruchomości z darującego na obdarowanego.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że z chwilą zawarcia przedwstępnej umowy darowizny nieruchomości nie powstał obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zawarta bowiem została jedynie umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy darowizny tej nieruchomości, nie zaś w istocie sama umowa darowizny.
Zatem, jeśli istotnie opisana przez Panią czynność jest umową przedwstępną darowizny lokalu mieszkalnego, a nie inną umową wymienioną w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to nie podlega ona podatkowi od czynności cywilnoprawnych i tym samym, jej zawarcie nie spowodowało po Pani stronie konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Ta interpretacja – zgodnie ze wskazanymi we wniosku przepisami do intepretowania oraz sformułowanym pytaniem – dotyczy tylko podatku do czynności cywilnoprawnych. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem zdarzenia podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Końcowo wskazać należy, że w przedmiotowej interpretacji Organ nie dokonał analizy okoliczności sprawy pod kątem prawnym, a zatem nie przesądzał czy wskazana przez Panią czynność określona jako przedwstępna umowa darowizny w istocie taką jest. W celu rozstrzygnięcia powyższej kwestii konieczne jest przeprowadzenie postępowania dowodowego, do przeprowadzenia którego Organ – w ramach nadanych mu uprawnień – nie jest upoważniony.
Zaznaczyć bowiem należy, iż Organ dokonuje interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę, co wynika wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Organ nie posiada zatem kompetencji do tego, aby rozstrzygać na gruncie aktów prawnych innych niż podatkowe (takich jak np. ustawa Kodeks cywilny), jakim tytułem została/zostanie dokonana dana czynność. Organ interpretacyjny nie przeprowadza też w sprawach dotyczących wydawania interpretacji postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku – czyli stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W stosunku do tych okoliczności (stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego) wyraża następnie swoje stanowisko, które musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Aby jednak mógł tego dokonać stan faktyczny/zdarzenie przyszłe musi być tak opisane, aby nie było wątpliwości jaka czynność i w jakich okolicznościach miała (będzie miała) miejsce. Dokonując rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie, Organ nie analizował zatem dołączonych do wniosku dokumentów lecz oparł się na zawartym przez Panią opisie stanu faktycznego, w którym przedstawiła Pani, iż zawarła przedwstępną umowę darowizny, przyjmując go jako niepodlegający ocenie.
Organ zaznacza, iż funkcja ochronna płynąca z przedmiotowej interpretacji, wynikająca z przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej, zgodnie z uprawnieniami Organu interpretacyjnego nadanymi przez art. 14b § 1 tejże ustawy ma zastosowanie wyłącznie dla Pani.
Pani wniosek dotyczy również skutków podatkowych czynności uznania długu i spłacania go w ratach. W zakresie tym została wydana odrębna interpretacja.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo