W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim od 2014 roku w ustawowej wspólności majątkowej. Jego współmałżonka jest właścicielką mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed zawarciem małżeństwa. Wnioskodawca do 2024 roku nie posiadał żadnych praw do nieruchomości mieszkaniowych. W 2024 roku nabył on lokal mieszkalny na podstawie umowy notarialnej, korzystając ze środków pochodzących w całości z jego majątku osobistego,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca zawarł związek małżeński (...) 2014 r. i od tego momentu nadal pozostaje ze swoją współmałżonką A w stanie ustawowej wspólności majątkowej. Współmałżonka jest właścicielką mieszkania, które otrzymała w darowiźnie od rodziców przed zawarciem małżeństwa z Wnioskodawcą. Wnioskodawca aż do (...) 2024 r. nigdy nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
W dniu (...) 2024 r. Wnioskodawca na mocy umowy notarialnej sporządzonej przez notariusza (…) zakupił lokal mieszkalny za kwotę (…) zł. Środki te w całości pochodziły z majątku osobistego Wnioskodawcy, przy czym ich część w kwocie (…) zł Wnioskodawca otrzymał (...) 2024 r. jako darowiznę pieniężną od współmałżonki, z jej majątku osobistego. W konsekwencji, na mocy umowy sprzedaży z (...) 2024 r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nabywanej nieruchomości, a współmałżonka nie ma żadnego w niej udziału.
Pytanie
Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. w sytuacji gdy nabył swój pierwszy lokal mieszkalny do swojego majątku osobistego ze środków częściowo pochodzących z darowizny od współmałżonki będącej już właścicielką innego lokalu mieszkalnego?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, tak. Wnioskodawca ma prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca nigdy nie był właścicielem ani współwłaścicielem żadnej nieruchomości, a zakupioną nieruchomość nabył indywidualnie ze środków w całości pochodzących ze swojego majątku osobistego. Fakt, iż Wnioskodawca pozostaje w ustawowej wspólności majątkowej z współmałżonką, która jest już właścicielką lokalu mieszkalnego, nie pozbawia go prawa do zwolnienia z podatku, gdyż zakupiona nieruchomość w całości weszła do jego majątku osobistego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolnieniem tym objęte jest nabycie przez osoby fizyczne m.in. prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość pod warunkiem, że kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 % i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że (...) 2024 r. zakupił Pan lokal mieszkalny za kwotę (…) zł. Środki te w całości pochodziły z Pana majątku osobistego, przy czym ich część w kwocie (…) zł otrzymał Pan (...) 2024 r. jako darowiznę pieniężną od współmałżonki, z jej majątku osobistego. Do (...) 2024 r. nigdy nie posiadał Pan prawa własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Pana żona, z którą pozostaje Pan w stanie ustawowej wspólności majątkowej, jest właścicielką mieszkania, które otrzymała w darowiźnie od rodziców przed zawarciem małżeństwa. Na mocy umowy sprzedaży z (...) 2024 r. stał się Pan jedynym właścicielem nabywanej nieruchomości, a współmałżonka nie ma żadnego w niej udziału.
Kwestie stosunków majątkowych małżeńskich reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).
Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Stosownie do art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka (np. nabyte w zamian za składniki majątku osobistego), pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.
Zatem zgodnie z przepisami prawa rodzinnego o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do wspólnego czy też odrębnego majątku decyduje przede wszystkim moment oraz sposób ich nabycia. Rzeczy i prawa nabyte w drodze darowizny – zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – stanowią wyłączną własność małżonka, którą może on swobodnie rozporządzać bez zgody drugiego z nich. Również nieruchomości nabyte przez małżonków na zasadzie surogacji – mimo trwania wspólności ustawowej małżeńskiej – nie wchodzą w skład majątku wspólnego, ale należą do majątków osobistych małżonków, o czym stanowi art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
W najogólniejszym ujęciu istota surogacji przewidzianej w art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego polega na zaliczeniu do majątku osobistego przedmiotów majątkowych nabytych w czasie trwania wspólności przez każdego z małżonków w zamian za przedmioty stanowiące jego majątek osobisty. Ogólnie przyjmuje się, że surogacja może być wielokrotna, np. kolejnymi surogatami należącymi do majątku osobistego są: kwota pieniężna uzyskana za rzecz należącą do majątku osobistego, rzecz nabyta za tę kwotę, a w razie jej późniejszej zamiany – inna rzecz nabyta w ten sposób lub odszkodowanie za nią.
Jak wskazuje się w doktrynie: „W wyr. z 12.5.2000 r. (V CKN 50/00, Legalis) SN określił przesłanki przewidzianej w art. 33 pkt 3 KRO surogacji. Są nimi dwa wymagania: po pierwsze, aby jedno i to samo zdarzenie spowodowało wyjście określonego przedmiotu z majątku odrębnego i nabycie innego przedmiotu majątkowego, oraz po drugie, aby przedmiot nabyty był uzyskany także w sensie ekonomicznym kosztem majątku odrębnego. Przedmiot nabywany do majątku osobistego powinien zatem być ekwiwalentem przedmiotu, który z majątku wychodzi” (Komentarz do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, Art. 33 KRO red. serii Osajda/red. tomu Domański, Słyk 2024, wyd. 11/J. Słyk)
Innymi słowy zasada surogacji wyraża się w tym, że do majątku osobistego małżonków zalicza się również przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności małżeńskiej majątkowej w zamian za inne przedmioty stanowiące majątek osobisty małżonka.
Należy pamiętać, że skutek surogacji (przynależność przedmiotów nabytych w zamian za składniki majątku osobistego do tego majątku) następuje z mocy prawa. Aby skutek ten zaistniał, nie jest konieczne oświadczenie woli małżonków. Nabycie przedmiotu w ramach surogacji nie wymaga ujawnienia tego faktu w treści czynności prawnej (np. umowie sprzedaży).
Mając na uwadze powyższe rozważania wskazać należy, że nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego nastąpiło do Pana majątku osobistego, skoro został nabyty w zamian za składniki majątku osobistego – w tym środki pieniężne pochodzące z darowizny od Pana żony z jej majątku osobistego, które weszły do Pana majątku osobistego.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego lub udziału w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Skoro więc nie posiadał Pan wcześniej nieruchomości mieszkaniowych, bądź też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego lub udziału w ww. prawach, to w przedmiotowej sprawie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, skoro umowa sprzedaży została zawarta tylko przez Pana (lokal mieszkalny nie został nabyty na współwłasność z Pana żoną). Nie był Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego, który wszedł do Pana majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Bez znaczenia w tej sytuacji pozostawała okoliczność, że Pana żona jest właścicielką opisanego we wniosku mieszkania.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Do wniosku dołączył Pan dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku, z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i Pana stanowiskiem.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo