W zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej oraz ustanowienia służebności gruntowej.
Pani C jest właścicielem nieruchomości składającej się z kilku działek, którą nabyła w drodze darowizny w 1968 roku. W 2018 roku zawarła umowę zobowiązującą z podmiotem D, na mocy której D zobowiązał się do wykonania określonych usług związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, przygotowaniem projektów i uwag do planu zagospodarowania. W zamian za te usługi, C miała przenieść własność części działek na D oraz ustanowić służebność gruntową. W kolejnych latach prawa z tej umowy były wielokrotnie cedowane, ostatecznie trafiając do małżonków A i C oraz G. Obecnie planowane jest przeniesienie…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:
- w zakresie przeniesienia własności działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej - jest nieprawidłowe,
- w zakresie ustanowienia służebności gruntowej - jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
13 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług. W wyniku wezwania dokonanego pismem z 11 lipca 2025 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.346.2025.1.AAR o uzupełnienie braków formalnych, ww. wniosek został rozszerzony pismem z 24 lipca 2025 r. (data wpływu 24 lipca 2025 r.) o zagadnienie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej oraz ustanowienia służebności gruntowej. W związku z powyższymi okolicznościami datą, od której należy liczyć 3-miesięczny termin na wydanie interpretacji indywidualnej, o którym mowa w art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych, jest data wpływu uzupełnienia rozszerzającego zakres wniosku, tj. 24 lipca 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
Pan A
(…);
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan B
(…);
3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
Pani C
(…);
Opis zdarzenia przyszłego
C (dalej również jako: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), objętej księgą wieczystą nr (…). Nieruchomość ta składa się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych od (…) do (…) oraz działek nr (…), o łącznej powierzchni (...) ha (dalej jako: „Nieruchomość”). Zbywca nabył przedmiotową nieruchomość do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny zawartej (…) 1968 r. Na nieruchomości ustanowione są nieodpłatne i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz (…), obejmujące sieć gazową oraz infrastrukturę elektroenergetyczną. Nieruchomość ta została podzielona decyzją nr (…) z (…) 2018 r.
Działka nr (…) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym. Żadna inna z przedmiotowych działek nie jest zabudowana, a działki nr (…) uzyskają dostęp do drogi publicznej, poprzez ustanowienie stosownej służebności gruntowej obciążającej, która będzie ustanowiona na działkach nr (…), na których zlokalizowana jest wewnętrzna droga dojazdowa stanowiąca dostęp do drogi publicznej tj. ulicy (…).
Ponadto, działki ew. nr od (…) do (…), położone w obrębie (…) znajdują się na terenie, dla którego nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie są objęte decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.
W dniu (…) 2018 r. Zbywca zawarł umowę zobowiązującą z D, zgodnie z którą D zobowiązał się do uzyskania pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych i jednego budynku z częścią usługową, zgodnego z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy nr (…) wydanej (…) 2015 r. oraz do wykonania 15 sztuk indywidualnego projektu budowlanego dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego i 1 sztuki indywidualnego projektu budowlanego dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługą, jak i również do przygotowania uwag do projektu MPZP, w celu złożenia ich w procedurze planistycznej. W zamian za wykonanie tych usług, strony uzgodniły, że D nabędzie własność działek nr (…) oraz zostanie ustanowiona na rzecz tych działek służebność przejazdu i przechodu na działkach (…). W dniu (…) 2019 r. podpisano również aneks do ww. umowy. W późniejszym okresie, na podstawie umów z (…) 2019 r. D sprzedał swoje prawa wynikające z umowy zobowiązującej C i A oraz E i F.
Następnie, (…) 2019 r. E i F sprzedali swoje prawa na C i A oraz G. W wyniku tych transakcji C i A uzyskali ¾ praw, a G ¼ praw wynikających z umowy zobowiązującej.
W celu wykonania zobowiązań wynikających z umowy zobowiązującej z (…) 2018 r., Zbywca planuje przenieść na małżonków A (dalej jako: „Wnioskodawca”) oraz C (dalej łącznie jako: „Wnioskodawcy” lub ,,Nabywcy”) własność niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...). Wartość rynkowa działki została oszacowana na kwotę (…) zł.
Jednocześnie, ustanowiona zostanie nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu wraz z mediami przez działki (…) na rzecz właścicieli działki (…). Strony potwierdziły, że wszelkie prace związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę zostały zakończone, a decyzja nr (…), wydana przez (…), zatwierdzająca projekt budowlany, pozostaje w mocy, ponadto zostały wykonane wszystkie prace wynikające z zapisów umowy zobowiązaniowej z (…) 2018 r. oraz z aneksu z (…) 2019 r. Małżonkowie A i C oraz G oświadczyli, że obejrzeli działkę, znany jest im jej stan faktyczny i prawny, oraz że nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń.
W uzupełnieniu wniosku m.in. doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie, że pomiędzy ww. stronami nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. Jak bowiem opisywano to szeroko we wniosku umowa przeniesienia własności działki nr (…) wraz z ustanowieniem na rzecz każdoczesnych właścicieli tej działki służebności gruntowych stanowi formę wykonania zobowiązania wzajemnego Zbywcy działki z tytułu wykonania umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. Strony na skutek tej umowy dokonują zamiany usługi mającej polegać na uzyskaniu pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a wynagrodzeniem za to świadczenie miało być przeniesienie własności działki (…) wraz z ustanowieniem służebności gruntowej na działkach (…). Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych w takim przypadku świadczenie rzeczowe w formie przeniesienia własności nieruchomości powinno zostać uznane za transakcję barterową, którą w polskim prawie uważana się za jeden z rodzajów umowy zamiany.
Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.
Pytania
1) Czy przeniesienie własności działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do którego zapłaty będą zobowiązani Nabywcy?
2) Czy ustanowienie służebności gruntowej na działkach (…) na rzecz każdoczesnych właścicieli działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego to podatku będą zobowiązani Nabywcy?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Zainteresowanych, zarówno przeniesienie własności działki nr (…) z obrębu (…), jak i ustanowienie służebności gruntowej na działkach nr (…) - dokonane w wykonaniu umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. - będą stanowić czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.).
Planowane przeniesienie własności działki nr (…) na rzecz A i C dokonane zostanie w zamian za wcześniej świadczone usługi organizacyjno-formalne. Będzie to zatem transakcja rozliczana na zasadzie świadczenia wzajemnego, w której po jednej stronie znajduje się przeniesienie prawa własności nieruchomości, a po drugiej wykonanie świadczenia niepieniężnego. Taka forma rozliczenia, mieści się w dyspozycji art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) cyt. ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część. Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że przeniesienie własności nieruchomości w ramach wykonania umowy barterowej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli żadna ze stron z tytułu dokonania tej czynności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W niniejszej sprawie Zbywca - jak wykazano we wniosku - nie działa jako podatnik VAT, a sama transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Wobec braku przesłanek wyłączających z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, po stronie Nabywców powstanie obowiązek podatkowy, jako że to oni nabywają prawo własności nieruchomości. Obowiązek ten wynika wprost z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC.
W ramach wykonania tej samej umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. ma również dojść do ustanowienia służebności gruntowej zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla każdoczesnych właścicieli działki nr (…). Służebność zostanie ustanowiona na działkach należących do Zbywcy (nr (…)). W świetle przepisów ustawy o PCC, ustanowienie odpłatnej służebności również podlega opodatkowaniu (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i). Ustanowienie służebności stanowi bowiem część uzgodnionego wcześniej wzajemnego świadczenia stron - ma charakter ekwiwalentny i realizuje zobowiązanie zaciągnięte w ramach rozliczenia barterowego. W rezultacie, również ta czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC. Obowiązek podatkowy z tego tytułu stosownie do art. 4 pkt 6 ustawy powstanie po stronie Nabywców, jako podmiotów, na rzecz których służebność zostanie ustanowiona.
Zarówno przeniesienie własności działki, jak i ustanowienie służebności gruntowej są czynnościami odpłatnymi, realizowanymi poza zakresem ustawy o VAT. Wobec tego będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek podatkowy będzie ciążył na Nabywcach - A i C - zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o PCC.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:
- w zakresie przeniesienia własności działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej - jest nieprawidłowe,
- w zakresie ustanowienia służebności gruntowej - jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Należy stwierdzić, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Zatem, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.
Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Z powyższego wynika, że elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży są: oznaczenie przedmiotu sprzedaży oraz cena. Innymi słowy, za umowę sprzedaży zostanie uznana tylko taka umowa, która definiuje zarówno przedmiot sprzedaży, jak i cenę należną sprzedającemu. Cena jest ekwiwalentem rzeczy lub praw, nabytych w drodze umowy sprzedaży. Zawiera ona w sobie trzy elementy: wartość rzeczy, zysk sprzedawcy oraz koszty po jego stronie.
Natomiast zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Jak wskazuje się w doktrynie: „Opodatkowaniu podlega także umowa zamiany rzeczy i praw majątkowych, uregulowana w art. 603-604 KC. Jest to umowa nazwana, umożliwiająca wymianę dóbr bez konieczności użycia pieniądza. Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.” (Komentarz art. 1 PCC red. Modzelewski/Janiec-Modzelewska 2022, wyd. 4/Witold Modzelewski, Renata Janiec-Modzelewska)
Z opisu sprawy wynika, że (…) 2018 r. Zbywca zawarł umowę zobowiązującą z D, zgodnie z którą D zobowiązał się do uzyskania pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych i jednego budynku z częścią usługową oraz do wykonania 15 sztuk indywidualnego projektu budowlanego dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego i 1 sztuki indywidualnego projektu budowlanego dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługą, jak i również do przygotowania uwag do projektu MPZP, w celu złożenia ich w procedurze planistycznej. W zamian za wykonanie tych usług, strony uzgodniły, że D nabędzie własność działek nr (…) oraz zostanie ustanowiona na rzecz tych działek służebność przejazdu i przechodu na działkach (…). Na podstawie umów z (…) 2019 r. D sprzedał swoje prawa wynikające z umowy zobowiązującej C i A oraz E i F. Następnie, (…) 2019 r. E i F sprzedali swoje prawa na C i A oraz G. Zbywca planuje przenieść na małżonków A (dalej jako: „Wnioskodawca”) oraz C (dalej łącznie jako: „Wnioskodawcy” lub ,,Nabywcy”) własność niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…).
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że pomiędzy ww. stronami nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. Jak bowiem opisywano to szeroko we wniosku umowa przeniesienia własności działki nr (…) wraz z ustanowieniem na rzecz każdoczesnych właścicieli tej działki służebności gruntowych stanowi formę wykonania zobowiązania wzajemnego Zbywcy działki z tytułu wykonania umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. Strony na skutek tej umowy dokonują zamiany usługi mającej polegać na uzyskaniu pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a wynagrodzeniem za to świadczenie miało być przeniesienie własności działki (…) wraz z ustanowieniem służebności gruntowej na działkach (…).
Mając na uwadze powyższe należy zgodzić się z Państwem, iż w niniejszej sprawie będzie miała miejsce transakcja barterowa.
Sąd Najwyższy - Izba Cywilna w wyroku z 23 września 2004 r. sygn. akt I CK 210/04 stwierdził, że:
W ramach tej umowy każda ze stron zobowiązała się do świadczenia oznaczonych rzeczy w zamian za świadczenie określonych rzeczy przez drugą stronę. Taka umowa realizuje bezpośrednią wymianę dóbr lub usług eliminując przepływ pieniądza pomiędzy stronami. W oparciu o treść łączącego strony stosunku prawnego Sądy stwierdziły, że umowa barterowa jest w zasadzie odmianą umowy zamiany. W myśl przepisu art. 603 KC umowa taka jest konsensualna, odpłatna i wzajemna, a od umowy sprzedaży różni ją zasadniczo przedmiot świadczenia stron. Ekwiwalentem przeniesienia własności rzeczy nie jest bowiem kwota pieniężna, lecz własność innych rzeczy.
Szczegółowe ustalenie zakresu przedmiotowego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
Przeniesienie własności działki nr (…) dokonane zostanie w zamian za wcześniej świadczone usługi organizacyjno-formalne. Będzie to zatem transakcja rozliczana na zasadzie świadczenia wzajemnego, w której po jednej stronie znajduje się przeniesienie prawa własności nieruchomości, a po drugiej wykonanie świadczenia niepieniężnego. Natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany jeżeli przedmiotem tych czynności są rzeczy i prawa majątkowe.
Zatem należy stwierdzić, że przeniesienie własności działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej (towar- działka za wykonanie usługi) nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, wymienionych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie będzie umową sprzedaży ani umową zamiany.
W tej części należy uznać Państwa stanowisko za nieprawidłowe.
Odnosząc się natomiast do ustanowienia służebności gruntowej na działkach (…) na rzecz każdoczesnych właścicieli działki (…), wskazać należy, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Podatkowi podlegają: ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności.
Na podstawie art. 285 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
W myśl art. 145 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Z opisu zdarzenia przyszłego oraz jego uzupełnienia wynika m.in., że ustanowiona zostanie nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu wraz z mediami przez działki (…) na rzecz właścicieli działki (…). Umowa przeniesienia własności działki nr (…) wraz z ustanowieniem na rzecz każdoczesnych właścicieli tej działki służebności gruntowych stanowi formę wykonania zobowiązania wzajemnego Zbywcy działki z tytułu wykonania umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. Strony na skutek tej umowy dokonują zamiany usługi mającej polegać na uzyskaniu pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a wynagrodzeniem za to świadczenie miało być przeniesienie własności działki (…) wraz z ustanowieniem służebności gruntowej na działkach (…).
Jak wskazuje się w doktrynie: „(…) z chwilą ustanowienia służebności powołany zostaje stosunek obligacyjny dotyczący zapłaty wynagrodzenia. (…) Wynagrodzenie może być tak pieniężne, jak i niepieniężne bez względu na źródło ustanowienia służebności.” (Komentarz art. 145 KC red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2024, wyd. 33/Grzegorz Matusik)
Mając na uwadze fakt, iż - jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku - ustanowienie służebności gruntowej na działkach (…) będzie stanowiło wynagrodzenie z tytułu zyskania pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (świadczenie niepieniężne), to w istocie zostanie ustanowiona odpłatna służebność przejazdu i przechodu.
W świetle powyżej przytoczonych przepisów prawa cywilnego należy zauważyć, że służebność gruntowa jest prawem ustanawianym na nieruchomości tzw. służebnej lub obciążonej, na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości, tj. nieruchomości władnącej. Istotą służebności gruntowej jest zapewnienie trwałego korzystania przez każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej - w określonym zakresie - z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża cudzą nieruchomość, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej. Jedną z postaci służebności gruntowej uregulowaną w Kodeksie cywilnym jest służebność drogi koniecznej. Służebność drogi koniecznej, której treścią jest możliwość przechodzenia, przejazdu czy przepędzania bydła, należy do tzw. służebności przymusowych i wyraża się w zezwoleniu na przemieszczanie się w określony sposób przez nieruchomość obciążoną na rzecz tego, kto ze swej nieruchomości nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana za wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.
Na podstawie art. 4 pkt 6 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione.
W myśl art. 6 ust. 5 ww. ustawy:
Jeżeli z treści czynności cywilnoprawnych, wymienionych w ust. 1 pkt 6, wynika prawo żądania świadczeń, które nie mogą być oznaczone pod względem wielkości w chwili zawierania umowy, podstawę opodatkowania ustala się w miarę wykonywania świadczeń. Organ podatkowy może jednak, za zgodą podatnika, przyjąć do podstawy opodatkowania prawdopodobną wartość wszystkich świadczeń za okres trwania czynności.
Zgodnie z art. 6 ust. 6 ww. ustawy:
W przypadku zawarcia umów, o których mowa w ust. 1 pkt 6, na czas nieokreślony, podstawę opodatkowania może stanowić zgodnie z oświadczeniem podatnika:
1) wartość świadczeń za lat 10 albo
2) wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy.
Stosownie do art. 6 ust. 8 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
W przypadku zmiany umów wymienionych w ust. 1 pkt 6, podstawę opodatkowania stanowi:
1) przy przedłużeniu okresu, na jaki zawarto umowę - wartość świadczeń ustalona według zasad przewidzianych w ust. 1 pkt 6 oraz w ust. 5 i 6;
2) przy podwyższeniu wartości świadczeń - różnica wartości świadczeń według zasad przewidzianych w ust. 1 pkt 6 oraz w ust. 5 i 6.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności - 1%, z zastrzeżeniem ust. 5.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W interpretacji indywidualnej z 23 września 2025 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.346.2025.3.AAR, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) ustanowienie służebności gruntowej na działkach (…) na rzecz właścicieli działki (…), dokonywane wraz z dostawą tej działki w okolicznościach przedstawionych we wniosku, nie będzie odbywało się w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.”
Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług - według którego nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że ustanowienie służebności gruntowej na działkach nr (…) - dokonane w wykonaniu umowy zobowiązującej z (…) 2018 r. - będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W powyższej sprawie nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego ustanowienie opisanej we wniosku odpłatnej służebności podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W tej części zatem Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 23 września 2025 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.346.2025.3.AAR.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo