Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.259.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 sierpnia 2025 r. oraz pismem z 29 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) r., wraz z małżonką A. kupił Pan niezabudowaną nieruchomość rolno-budowlaną w (…) w gminie (…), złożoną z dwóch działek. Na pierwszej (…), chcieli Państwo wybudować dom, uzyskali Państwo pozwolenie na budowę, lecz jej Państwo nie zaczęli ze względu na COVID i dramatyczny wzrost cen materiałów budowlanych, więc chcieli Państwo wykorzystać drugą działkę, (…). Rozpoczęli Państwo na niej budowę zupełnie innego, małego domu jednorodzinnego, uzyskując (…) r. pozwolenie na budowę. Ze względu na życiowe perypetie nie ukończyli Państwo budowy. Dom w stanie surowym zamkniętym wraz z działką dnia (…) r. został darowany na rzecz Pana rodziców tj. B. o C. Z dniem (…) r. pismem ze Starostwa Powiatowego w (…) zostało przeniesione pozwolenie na budowę na rzecz Pana rodziców i to oni dokończyli budowę i wystąpili z zawiadomieniem do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w (…) o zakończeniu budowy dn. (…) r. – (…).

Jestem Pan lekarzem, po ukończeniu przez Pana specjalizacji z (…) r., w przyszłości planowali Państwo budowę domu na drugiej działce, lecz dostał się Pan na specjalizację z (…) w innym województwie, którą realizuje Pan w (…) (woj. (…)), w związku z czym w bieżącym miesiącu ((…)2025 r.), chce tam Pan kupić dom jednorodzinny z rynku wtórnego, od osoby fizycznej i tam zamieszkać. Z dniem (…) br. notarialnie dokonali Państwo małżeńskiej rozdzielności majątkowej. Aktualnie posiada Pan z małżonką tylko niezabudowaną działkę rolno budowlaną z dawno wygasłym z mocy prawa pozwoleniem na budowę.

Dotychczas nie miał Pan prawa własności żadnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (nawet w ułamkowej części).

Pytanie

Czy w związku z obowiązującymi przepisami podatkowymi będzie Pan zwolniony z podatku PCC skoro kupuje Pan pierwszy dom z rynku wtórnego?

Czy podlega Pan zwolnieniu z podatku PCC przy zakupie pierwszego domu na rynku wtórnym od osoby fizycznej?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, w związku z obowiązującymi przepisami podatkowymi będzie Pan zwolniony z podatku PCC od zakupu pierwszego domu na rynku wtórnym od osoby fizycznej, ponieważ skoro nie ukończyli Państwo budowy domu, nie zgłosili Państwo zakończenia budowy do PINB jako inwestorzy, a nowymi inwestorami zostali Pana rodzice, na których zostało przeniesione pozwolenie na budowę przez Starostwo Powiatowe w (…), którzy zakończyli budowę domu – Państwo nie zostali jego właścicielami, więc formalnie nie posiada Pan prawa do nieruchomości mieszkalnej ani udziału w niej.

Dotychczasowe interpretacje KIS (winno być: Dyrektora KIS) dotyczące możliwości zwolnienia z PCC gdy dom jest w trakcie budowy – nie został zgłoszony do PINB, czyli nie posiada pozwolenia na użytkowanie, są jednoznaczne:

- domy jednorodzinne, które nie zostały oddane do użytkowania (np. w stanie surowym otwartym lub zamkniętym), nie kwalifikują się do zwolnienia z PCC. Kluczowy argument opiera się na definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w Prawie budowlanym – wymaga się, aby budynek służył do normalnego użytkowania mieszkaniowego, co w stanie surowym nie zachodzi.

- Interpretacja z 3 stycznia 2024 (Znak: 0111-KDIB2-3.4014.486.2023.1.BZ): sprzedaż domu w stanie surowym zamkniętym, nieoddanym do użytkowania, nie podlega zwolnieniu z PCC.

W związku z powyższym, Pana zdaniem, zostały spełnione kryteria zwolnienia z PCC od kupna pierwszego domu na rynku wtórnym od osoby fizycznej, który jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, przeznaczonym na własne potrzeby mieszkaniowe oraz kupujący dotychczas nie posiada prawa do nieruchomości mieszkalnej ani udziału w niej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu (…) r., wraz z małżonką kupił Pan niezabudowaną nieruchomość rolno-budowlaną, złożoną z dwóch działek. Na pierwszej (…) działce, chcieli Państwo wybudować dom, uzyskali Państwo pozwolenie na budowę, lecz jej Państwo nie zaczęli ze względu na COVID i dramatyczny wzrost cen materiałów budowlanych, więc chcieli Państwo wykorzystać drugą działkę, (…). Rozpoczęli Państwo na niej budowę zupełnie innego, małego domu jednorodzinnego, uzyskując (…) r. pozwolenie na budowę. Ze względu na życiowe perypetie nie ukończyli Państwo budowy. Dom w stanie surowym zamkniętym wraz z działką dnia (…) r. został darowany na rzecz Pana rodziców. Z dniem (…) r. pismem ze Starostwa Powiatowego w (…) zostało przeniesione pozwolenie na budowę na rzecz Pana rodziców i to oni dokończyli budowę i wystąpili z zawiadomieniem do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w (…) o zakończeniu budowy dn. (…) r. – (…). Chce Pan kupić dom jednorodzinny z rynku wtórnego, od osoby fizycznej i tam zamieszkać. (…) br. notarialnie dokonali Państwo małżeńskiej rozdzielności majątkowej. Aktualnie posiada Pan z małżonką tylko niezabudowaną działkę rolno budowlaną z dawno wygasłym z mocy prawa pozwoleniem na budowę. Dotychczas nie miał Pan prawa własności żadnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (nawet w ułamkowej części).

Pana wątpliwości dotyczą tego czy będzie przysługiwać Panu prawo do ww. zwolnienia w związku z zakupem budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.

Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)

- o których mowa w załączniku do ustawy;

2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;

3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:

1) obiekt budowlany lub jego część;

2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Pana budynek – posadowiony na nieruchomości darowanej Pana rodzicom – nie spełniał definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy był to budynek, który był w trakcie budowy i nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.

Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zatem, jeżeli posiada Pan wyłącznie niezabudowaną działkę oraz posiadał Pan nieruchomość z nieukończoną budową domu, w którym nie można było – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiadał Pan udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy Prawo budowlane.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Jest Pan współwłaścicielem niezabudowanej działki oraz był Pan współwłaścicielem działki, na której znajdował się dom w trakcie budowy (bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), która została darowana Pana rodzicom.

Tym samym, przy zawieraniu w przyszłości umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.