W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) oraz umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…), w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2023 r.
Spółka działająca w branży nieruchomościowej zawarła w 2023 roku z dwoma deweloperami umowy przedwstępne sprzedaży lokali mieszkalnych (6 z jednym deweloperem i 10 z drugim), które nie były zawarte w formie aktów notarialnych. Umowy te zobowiązują do przyszłego zawarcia umów sprzedaży lokali stanowiących odrębne nieruchomości,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) oraz umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…), w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2023 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Wnioskodawca”) jest spółką działającą w branży nieruchomościowej. Podstawową działalnością Wnioskodawcy jest nabywanie lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, wykańczanie tych lokali w standardzie „pod klucz”, ich wynajem na własny rachunek oraz następcza sprzedaż.
Dnia (…) 2023 r. Wnioskodawca zawarł z B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „B”) sześć pisemnych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (…). Zgodnie z ich treścią lokale te (oznaczone w umowach odpowiednio następującymi numerami budowlanymi: …) będą położone w tym samym budynku położonym na działce nr (…), obszaru 0,1868 ha, objętej księgą wieczystą Kw nr (…). Wskazane przedwstępne umowy sprzedaży nie zostały zawarte w formie aktów notarialnych. Każda z sześciu przedwstępnych umów sprzedaży zawartych (…) 2023 r. zawiera postanowienie, zgodnie z którym: B zobowiązuje się do wybudowania na działce budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której B oraz Wnioskodawca ustanowią odrębną własność lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym – komórką lokatorską – i B sprzeda Wnioskodawcy prawo własności tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich (...). Stąd też, zgodnie z powyższym przedmiotem każdej z umów sprzedaży będzie lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Na marginesie Wnioskodawca wskazał, iż ww. umowy przedwstępne sprzedaży szeroko opisują prawa i obowiązki stron (określają istotne postanowienia umowy przyrzeczonej), przewidują także harmonogram płatności poszczególnych rat na poczet ceny nabycia danego lokalu. Wszystkie umowy przedwstępne sprzedaży zawarte (…) 2023 r. wskazują, iż umowa sprzedaży zostanie zawarta przez strony do 31 grudnia 2025 r.
Sprzedaż lokali mieszkalnych, o których mowa w ramach przedwstępnych umów sprzedaży z (…) 2023 r. podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT). Na dzień składania niniejszego wniosku, doszło 5 czerwca 2025 r. do zawarcia pięciu umów sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz Wnioskodawcy w związku z wykonaniem wskazanych w stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) umów przedwstępnych sprzedaży zawartych (…) 2023 r.
Ponadto, (…) 2023 r. Wnioskodawca zawarł z C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „C”) dziesięć pisemnych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (…). Zgodnie z ich treścią lokale te (oznaczone odpowiednio w umowach następującymi numerami budowlanymi: …) będą położone w tym samym budynku (…) położonym na działce nr (…) o powierzchni 0,3041 ha objętej księgą wieczystą Kw nr (…). Wskazane przedwstępne umowy sprzedaży nie zostały zawarte w formie aktów notarialnych. Każda z dziesięciu przedwstępnych umów sprzedaży zawartych (…) 2023 r. zawiera postanowienie, zgodnie z którym: C zobowiązuje się do wybudowania na nieruchomości budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie strony zobowiązują się do zawarcia w terminie wskazanym w ust. 3 niniejszego paragrafu umowy sprzedaży, na podstawie której C oraz Wnioskodawca ustanowią odrębną własność lokalu i C sprzeda Wnioskodawcy prawo własności tego lokalu (...). Stąd też, zgodnie z powyższym przedmiotem każdej z umów sprzedaży będzie lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Na marginesie Wnioskodawca wskazał, iż ww. umowy przedwstępne sprzedaży szeroko opisują prawa i obowiązki stron (określają istotne postanowienia umowy przyrzeczonej), przewidują także harmonogram płatności poszczególnych rat na poczet ceny nabycia danego lokalu. Wszystkie umowy przedwstępne sprzedaży zawarte (…) 2023 r. wskazują, iż umowa sprzedaży zostanie zawarta przez strony do 31 lipca 2026 r. Sprzedaż lokali mieszkalnych, o których mowa w ramach przedwstępnych umów sprzedaży z (…) 2023 r. podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT). Na dzień składania niniejszego wniosku nie doszło do zawarcia żadnej umowy sprzedaży lokalu na rzecz Wnioskodawcy w związku z wykonaniem wskazanych w stanie faktycznych (winno być: zdarzeniu przyszłym) umów przedwstępnych sprzedaży zawartych (…) 2023 r.
Pytania
1. Czy zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC?
2. Czy zawarcie umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy:
Ad. 1)
Zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) nie będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.
Ad. 2)
Zawarcie umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) nie będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (wspólne dla obu pytań)
Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC: nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.
Zgodnie z kolei z art. 7a ust. 1 ustawy o PCC: w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
Należy mieć na względzie, iż wyżej wskazane regulacje zostały dodane do ustawy o PCC na mocy art. 4 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako „ustawa zmieniająca”). Co prawda, zgodnie z art. 17 ustawy zmieniającej omawiane przepisy weszły w życie z dniem 1 stycznia 2024 r. Niemniej, co istotne, art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej zawiera przepis przejściowy, który w ocenie Wnioskodawcy będzie miał zastosowanie w przypadku zawarcia umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) oraz w przypadku zawarcia umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…).
Mianowicie, zgodnie z treścią art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej; przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy. Oznacza to, iż zgodnie z zasadami ochrony praw nabytych i niedziałania prawa wstecz, jeśli do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%. W ocenie Wnioskodawcy, celem wprowadzenia wyżej cytowanego przepisu przejściowego była ochrona interesu podatnika podejmującego przed 1 stycznia 2024 r. decyzję w postaci zobowiązania się w ramach umowy przedwstępnej do zakupu lokali mieszkalnych (tj. zawarcia umowy sprzedaży) i co do zasady ponoszącego już po zawarciu umowy przedwstępnej przynajmniej część kosztów zakupu. Stąd też, za pomocą regulacji przejściowych, ustawodawca postanowił chronić przyszłego nabywcę nieruchomości przed skutkami wejścia w życie przepisu wprowadzającego opodatkowanie umowy sprzedaży 6% stawką podatku PCC, gdyż istotnie podwyższa ona koszt zakupu lokali mieszkalnych, których zobowiązanie do zakupu zostało powzięte przed wprowadzeniem opodatkowania na zasadach wskazanych art. 7a ustawy o PCC.
W ocenie Wnioskodawcy nie ma wątpliwości, iż zawarcie przed 1 stycznia 2024 r. umów przedwstępnych, o których mowa we wniosku, stanowiło zawarcie umów zobowiązujących do dokonania sprzedaży (a konkretnie z perspektywy Wnioskodawcy zakupu) lokali mieszkalnych objętych niniejszym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego.
Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (dalej jako „KC”) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Idąc dalej, zgodnie z art. 390 § 1 KC jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Jak wskazuje się w doktrynie „Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą.” (Art. 389 k.c. red. Gniewek/Machnikowski 2023, wyd. 11/Machnikowski). Warto podkreślić, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem PCC jest umowa sprzedaży (por. art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), a bez wątpienia umowy przedwstępne wskazane we wniosku stanowiły zobowiązanie do zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych.
Z kolei co do formy umowy przedwstępnej w doktrynie wskazuje się, że „Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Co istotne, zasada ta znajduje zastosowanie również wobec umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy przyrzeczonej, która dla swej ważności wymaga zachowania formy szczególnej. Choć zawarcie umowy przedwstępnej w (określonej) formie szczególnej nie jest przesłanką jej ważności, dochowanie takiej formy będzie niekiedy istotne z punktu widzenia uprawnień, o których mowa w art. 390 § 2 k.c., tj. dla wywołania skutku silniejszego umowy przedwstępnej. Można więc przyjąć, że wymóg zachowania formy szczególnej został w przypadku umowy przedwstępnej zastrzeżony jedynie dla wywołania określonych skutków prawnych (ad eventum). Dla zobrazowania powyższych rozważań warto posłużyć się następującym przykładem: umowa przedwstępna, zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży oznaczonej nieruchomości, została zawarta w tzw. zwykłej formie pisemnej. Umowa taka, o ile określa ona istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, jest ważna. Z uwagi jednak na to, że umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (umowa przedwstępna nie została bowiem zawarta w formie aktu notarialnego), strona uprawniona z umowy przedwstępnej nie będzie mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna wywoła w analizowanym wypadku jedynie skutek słabszy, a zatem stronie uprawnionej z umowy przedwstępnej będą przysługiwać wyłącznie roszczenia odszkodowawcze w granicach tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 k.c.).” (Art. 389 k.c. red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2023, wyd. 31/A. Zbiegień-Turzańska). Podobne wnioski płyną także z komentarza do art. 389 kc. pod redakcją M. Balwicka-Szczyrba oraz A. Sylwestrzak stan prawny na 1 kwietnia 2025 r., zgodnie z którym umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie. Kwestia ta nie ma wpływu na ważność umowy przedwstępnej, a jedynie może decydować o tzw. silniejszym lub słabszym skutku zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 i 2). Stąd też, podsumowując, dla zachowania ważności umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Mając na uwadze, iż umowy przedwstępne sprzedaży, o których mowa we wniosku zobowiązały do sprzedaży wskazanych w nich lokali mieszkalnych, a ich zawarcie miało miejsce przed 1 stycznia 2024 r., to zgodnie z treścią art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej opodatkowaniu na zasadach wskazanych w art. 7a ust. 1 ustawy o PCC nie będzie podlegało zarówno zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…), jak i zawarcie umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…).
Powyższe stanowisko potwierdzają następujące indywidualne interpretacje prawa podatkowego:
- interpretacja indywidualna z 30 listopada 2023 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB;
- interpretacja indywidualna z 6 grudnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB;
- interpretacja indywidualna z 16 lutego 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.4.2024.1.MD;
- interpretacja indywidualna z 16 lutego 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD;
- interpretacja indywidualna z 22 kwietnia 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.24.2024.1.PB;
- interpretacja indywidualna z 7 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.67.2024.1.MD.
Ponadto, analogiczne wnioski płyną także z wyroku WSA w Gdańsku z 11 czerwca 2025 r. sygn. akt I SA/Gd 255/25, zgodnie z którym: „Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji pojęcia "umowy sprzedaży", a tym bardziej pojęcia "umowy sprzedaży zawieranej w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży", co oznacza, że dla prawidłowego rozumienia treści art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej w pierwszej kolejności odwołać się należy do powszechnego rozumienia tego pojęcia przez adresatów przepisu, nie mających wykształcenia prawniczego. Przy ustaleniu znaczenia języka powszechnego można odwołać się też do intuicji językowej interpretatora (por. szerzej B. Brzeziński, Podstawy wykładni prawa podatkowego, ODDK, Gdańsk 2008, s.50-52). Dla tut. Sądu oczywistym jest, że Skarżący jako adresat przepisu (nabywca nieruchomości) powinien rozumieć pojęcie "umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych" jednoznacznie, jako umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia późniejszej umowy sprzedaży lokali przez Dewelopera z mocy której staje się ich właścicielem.”
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:
1. W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
2. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:
Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.
Zgodnie natomiast z art. 13 ww. ustawy:
1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (…) 2023 r. zawarliście Państwo z B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sześć pisemnych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (…). Zgodnie z ich treścią lokale te będą położone w tym samym budynku położonym na działce nr (…). Wskazane przedwstępne umowy sprzedaży nie zostały zawarte w formie aktów notarialnych. Każda z sześciu przedwstępnych umów sprzedaży zawiera postanowienie, zgodnie z którym: B zobowiązuje się do wybudowania na działce budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której B oraz Państwo ustanowią odrębną własność lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym – komórką lokatorską – i B sprzeda Państwu prawo własności tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich. Wszystkie umowy przedwstępne sprzedaży zawarte (…) 2023 r. wskazują, iż umowa sprzedaży zostanie zawarta przez strony do 31 grudnia 2025 r. Sprzedaż lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT).
Ponadto, (...) 2023 r. zawarliście Państwo z C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dziesięć pisemnych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (…). Zgodnie z ich treścią lokale te będą położone w tym samym budynku (…) położonym na działce nr (…). Wskazane przedwstępne umowy sprzedaży nie zostały zawarte w formie aktów notarialnych. Każda z dziesięciu przedwstępnych umów sprzedaży zawiera postanowienie, zgodnie z którym: C zobowiązuje się do wybudowania na nieruchomości budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie strony zobowiązują się do zawarcia w terminie wskazanym w ust. 3 niniejszego paragrafu umowy sprzedaży, na podstawie której C oraz Państwo ustanowią odrębną własność lokalu i C sprzeda Państwu prawo własności tego lokalu. Wszystkie umowy przedwstępne sprzedaży zawarte (…) 2023 r. wskazują, iż umowa sprzedaży zostanie zawarta przez strony do 31 lipca 2026 r. Sprzedaż lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT).
Państwa wątpliwości budzi to, czy zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) oraz umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (...) będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.
Podstawą zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych będą umowy przedwstępne, które zawaliście Państwo ze sprzedającymi w 2023 r. Istotne zatem w rozstrzygnięciu sprawy jest ustalenie czy umowy, które zawarliście Państwo ze sprzedającymi stanowią umowę, o której mowa w art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej. Wprowadzony w art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej przepis przejściowy ma na celu ochronę interesów osób, które zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości przed dniem wejścia w życie nowych przepisów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. przed 1 stycznia 2024 r.
W przywołanym przepisie przejściowym jest mowa o umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Należy jednocześnie podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. Istnieją bowiem zasadnicze różnice między umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, a umową przedwstępną.
Zgodnie z art. 389 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Zatem umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej.
Stosownie do art. 390 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności stanowi podstawę do dochodzenia przeniesienia własności danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz oznaczoną co do tożsamości, jak w przypadku nieruchomości.
Zgodnie z art. 155 § 1 i § 2 ww. Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
By spełnić warunek przeniesienia własności rzeczy przyszłej, tj. wejścia w posiadanie rzeczy przez nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy zobowiązującej) strony podpisują niekiedy dwa osobne dokumenty – umowę zobowiązującą do przeniesienia własności oraz umowę przenoszącą własność (o skutku rozporządzającym). Dzięki takiemu zabiegowi do umowy zobowiązującej można wprowadzić warunek lub termin. Nie jest to możliwe przy zawarciu jednej umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym, co określa Kodeks cywilny.
Ponadto należy zauważyć, że umowa przedwstępna może być zawarta w zasadzie w dowolnej formie (forma ma znaczenie dla skutków, ale nie dla ważności takiej umowy). Umowę taką zatem można zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i aktu notarialnego (nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej w formie ustnej). Taka umowa przedwstępna ma charakter organizacyjny. Oznacza to, że przepis art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej odnosi się do umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, a nie umów przedwstępnych.
Jak wynika z wniosku, na podstawie zawartych umów przedwstępnych dojdzie do zawarcia umów sprzedaży 6 lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (…) oraz 10 lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (…). Umowy te będą zawarte na warunkach określonych w przedmiotowych umowach przedwstępnych. Tym samym podstawą zawarcia przez Państwa umów sprzedaży ww. lokali mieszkalnych będą umowy przedwstępne, które zawarliście Państwo ze sprzedającymi w 2023 r.
We własnym stanowisku wprost powołują się Państwo na art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny wskazując, że przedmiotowa umowa przedwstępna w myśl tego przepisu zobowiązuje jedną ze stron lub obie do zawarcia oznaczonej umowy i przez to określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Mając powyższe na względzie nie można uznać, że przedmiotowe umowy przedwstępne są umowami zobowiązującymi w myśl art. 155 Kodeksu cywilnego. Tym samym zawarcie ich (tj. umów przedwstępnych) w 2023 r. nie uprawnia Państwa do skorzystania z wyżej cytowanego przepisu przejściowego – art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej.
Zatem do umów sprzedaży lokali mieszkalnych, które zawrą Państwo w 2025 r. i 2026 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych 2023 r., będzie mieć zastosowanie art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidujący podwyższoną 6% stawkę podatku w przypadku nabycia łącznie co najmniej sześciu lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej.
Tym samym, w przypadku zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego, których sprzedaż podlega podatkowi od towarów i usług, będą Państwo także zobowiązani uiścić 6% podatek od czynności cywilnoprawnych. W sytuacjach objętych dyspozycją art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma bowiem zastosowania wyłączenie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Odnosząc się do powołanych przez Państwa we własnym stanowisku interpretacji indywidualnych, należy podkreślić, że interpretacje indywidualne podlegają kontroli przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej i mogą zostać zmienione.
Natomiast wskazać należy, że wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 11 czerwca 2025 r. sygn. akt I Sa/Gd 255/25, na który powołują się Państwo we własnym stanowisku, został wydany w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie wiąże Organu w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo