Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.270.2025.2.MM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani Y;

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Wnioskodawca) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję polegającą na budowie parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym 00, objętą księgą wieczystą …, położoną w … (dalej: „Działka”).

Inwestycja

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego / decyzja o warunkach zabudowy

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr … z … 2021 roku Rady … . Zgodnie z planem Nieruchomość położona jest w większości na terenach produkcyjno-usługowych (2P/U1). W nieznacznej części obejmuje ona również tereny komunikacji przeznaczone na drogę publiczną (2KDL2, 6KDL2) oraz tereny zieleni izolacyjnej (1ZL).

Co więcej, w zakresie terenów zieleni izolacyjnej, w § 48 ust. 3 MPZP z uwzględnieniem odpowiednich zastrzeżeń ustala dopuszczalne przeznaczenie przedmiotowych terenów pod 1) utrzymanie istniejących dojazdów, 2) lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.

Jak wynika z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów z dnia 13 listopada 2024 r., Nieruchomość stanowi grunty orne (RIVb).

Budynki, budowle lub ich części

Na Działce nie znajdują się żadne zabudowania będące własnością Sprzedającego. Przez Działkę przechodzi natomiast sieć teletechniczna, która nie jest własnością Sprzedającego (dalej: „Sieci”).

Sieci stanowią budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedający) nabyła Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej … 2003 roku, Repertorium … . Nabycie miało charakter gotówkowy i nie było finansowane kredytem. Nieruchomość weszła w skład majątku osobistego Sprzedającego.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości

Sprzedający nie prowadził oraz obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest aktywny zawodowo - zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Sprzedający nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego.

Nieruchomość była wykorzystywana jako gospodarstwo rolne, przy czym Sprzedający nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości.

Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, ponieważ takiej działalności nie prowadzi. Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

- ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;

- dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

- podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;

- wydzielanie drogi wewnętrznej;

- podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;

- występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.

Umowa przedwstępna sprzedaży

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”). Razem z Umową przedwstępną została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji Inwestycji:

- zgód, zezwoleń, warunków przyłączeniowych, warunków technicznych, decyzji i pozwoleń w tym występowanie do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie ewentualnej relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją;

- prowadzenia prac związanych z inwentaryzacją i oceną stanu technicznego i zagospodarowania terenu, inwentaryzacji dendrologicznej i przyrodniczej oraz innych, jeśli okażą się konieczne do realizacji planowanej inwestycji;

- dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowanie do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

- prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii archeologicznych, uzyskiwania pozwoleń na poszukiwanie ukrytych lub porzuconych zabytków archeologicznych i pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych w celu realizacji Inwestycji;

- prowadzenia spraw związanych z ochroną konserwatorską, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii i wytycznych konserwatorskich;

- prowadzenia prac geodezyjnych, w tym: wszelkich pomiarów i inwentaryzacji geodezyjnych w zakresie weryfikacji infrastruktury technicznej, przekroczeń oraz granic Nieruchomości;

- uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości;

- wejście na Nieruchomość w celu prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe panujące na Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej Inwestycji, w tym również do uzyskania decyzji zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską;

- wejścia na Nieruchomość w celu wykonania badań geotechnicznych i środowiskowych;

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, jeśli okaże się to zasadne;

- uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania i odbioru;

- do uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej Inwestycji;

- zrzekania się przysługującego Sprzedającemu prawa do odwołania od decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Dewelopera na podstawie uprawnień nadanych Umową użyczenia w odniesieniu do Nieruchomości.

Przy czym prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej zostały przeniesione na rzecz Wnioskodawcy w ramach cesji. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Wnioskodawcy.

Deweloper oraz Wnioskodawca stanowią podmioty niepowiązane.

Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedającego. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy przedwstępnej oraz nawiązał kontakt z ostatecznym nabywcą - Wnioskodawcą. Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiada również inne działki oprócz Nieruchomości objętej zakresem niniejszego wniosku, które są wykorzystywane w gospodarstwie rolnym. Sprzedający nie planuje zbycia ww. nieruchomości.

Sprzedający nie dokonywał również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości.

Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwo

W Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobie fizycznej działającej w imieniu Dewelopera do przeglądania akt Księgi Wieczystej KW nr …, prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w … . Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

- wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

- wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

- wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

- zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

- zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

- zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

- zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunki do Nieruchomości;

- informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;

- innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również przedstawicielowi Dewelopera pełnomocnictwa do reprezentowania go w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, prawomocnego i ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego, skomunikowania terenu Inwestycji, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu do Nieruchomości, jak również w zakresie prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii archeologicznych, uzyskiwania pozwoleń na poszukiwanie ukrytych lub porzuconych zabytków archeologicznych i pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych w celu realizacji Inwestycji przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Sprzedający upoważnił również przedstawicieli Dewelopera do uzyskiwania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym do otrzymywania od właściwych sądów i urzędów wszelkich informacji i dokumentów, w tym w szczególności do:

- przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz dokumentów załączonych do nich;

- otrzymywania odpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

- przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

- przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych, z których została odłączona Nieruchomość oraz zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla niej księgi wieczystej, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomość;

- otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;

- otrzymywania informacji o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości lub o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;

- wglądu do oraz otrzymywania wszelkich dokumentów związanych z procesem inwestycyjnym przeprowadzonym na terenach Nieruchomości, w tym innymi decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie;

- występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, występowania z procedurą uzyskania klauzul ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;

- otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych;

- otrzymywania informacji dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości (w tym nieruchomości, z których powstała Nieruchomość);

- uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków;

- uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów i urzędów czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i lub grunt przeznaczony pod zalesienie lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;

- otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o stanie środowiska Nieruchomości;

- przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.) dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: kwestii reprywatyzacyjnych, rewitalizacyjnych, środowiskowych, geologicznych i górniczych, komunikacyjnych, budowlanych i ochrony konserwatorskiej oraz archeologicznej;

- otrzymywania jakichkolwiek innych zaświadczeń, informacji lub wypisów dotyczących Nieruchomości od wszelkich podmiotów publicznych.

Zainteresowani wskazują, że z uwagi na fakt, że Sprzedający mieszka poza granicami Polski, powyższe umowy oraz pełnomocnictwa były podpisywane w imieniu Sprzedającego przez pełnomocnika (matkę Sprzedającego).

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabył / nabędzie również inne sąsiadujące działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złożył / złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Status VAT Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w 2025 r.

Pytania

1) Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2) W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegająca w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca zwolnieniu z VAT, czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1) W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

W opinii Zainteresowanych, (…) dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach zarządzania przez niego majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ad. 2)

W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 4, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca (w szczególności biorąc pod uwagę wydane Interpretacje). Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż przedmiotowych Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania VAT, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Zainteresowani wskazują, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabyć od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającego) Działkę o numerze ewidencyjnym 00 położoną w miejscowości …. Na Działce nie znajdują się żadne zabudowania będące własnością Sprzedającego. Przez Działkę przechodzi natomiast sieć teletechniczna, która nie jest własnością Sprzedającego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 13 października 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.641.2025.2.AB, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dokonując sprzedaży działki nr … Sprzedający będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr …, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na kupującym - Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy według stawki 2%.

Końcowo zauważyć należy, że analiza pytania oznaczonego we wniosku nr 4 - w związku z rozstrzygnięciem w zakresie podatku od towarów i usług nieuznającym Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług - jest bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 13 października 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.641.2025.2.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.