Możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży domu mieszkalnego jednorodzinnego w sytuacji posiadania dwóch działek gruntu zabudowanych budynkiem, w którym znajduje się lokal mieszkalny i lokal użytkowy, przy czym powierzchnia lokalu użytkowego zdecydowanie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku.
E.U. i M.M. planują wspólny zakup domu jednorodzinnego w równych udziałach. M.M. nigdy nie była właścicielem nieruchomości. E.U. w przeszłości prowadził działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, która posiadała nieruchomości, w tym budynek składający się z lokalu mieszkalnego i użytkowego, gdzie powierzchnia użytkowa…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
19 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży domu mieszkalnego jednorodzinnego. Uzupełnili go Państwo pismem z 19 sierpnia 2025 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 20 września 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
E. U.
(…);
2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
M. M.
(…).
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z M. M. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) zamierzają nabyć na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość mieszkalną (działkę gruntu zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym), w udziałach po 1/2 każdy z kupujących.
Pani M. M. nigdy dotąd nie była właścicielem żadnej nieruchomości (ani udziałów w prawie własności nieruchomości).
Wnioskodawca w okresie od (…) 2020 r. do (…) 2023 r. prowadził działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, wraz z drugim wspólnikiem W. U. (A spółka cywilna W. U. i E. U.). Na podstawie umowy z (…) 2020 r. zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem (…), W. U. przeniósł do majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej nieruchomości objęte księgami wieczystymi: 1) (…), 2) (…), 3) (…).
Nieruchomości ad. 1 i 2 stanowią niezabudowane działki gruntu o numerach i powierzchni odpowiednio: ad.1 – (…), ad. 2 – (…). Nieruchomość ad. 3 składa się z dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), o łącznej powierzchni (…) ha, zabudowanych budynkiem wolnostojącym.
Budynek, o którym mowa, w części o powierzchni (…) m2 stanowi budynek mieszkalny, zaś w pozostałej części o powierzchni (…) m2 stanowi budynek mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Na części jego górnych kondygnacji znajduje się bowiem oddzielne mieszkanie, a w pozostałym zakresie budynek w omawianym okresie wykorzystywany był i jest do prowadzenia działalności (…). Stosownie do podanych powierzchni w omawianym okresie odprowadzano podatek od nieruchomości według właściwych stawek – niższej za powierzchnię (…) m2 i wyższej za powierzchnię (…) m2 przeznaczoną na działalność gospodarczą.
(…) 2022 r. wspólnicy przedmiotowej spółki cywilnej podjęli uchwałę o jej przekształceniu w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Uchwałę zawarto w protokole sporządzonym w formie aktu notarialnego przed notariuszem (…). Wpis spółki przekształconej do Krajowego Rejestru Sądowego nastąpił (…). Poza okolicznościami opisanymi powyżej, Wnioskodawca nie był właścicielem żadnej innej nieruchomości (ani udziałów w prawie własności nieruchomości).
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że budynek znajdujący się na działkach (…) (objęty księgą wieczystą (…)) nie spełnia kryteriów budynku mieszkalnego jednorodzinnego - nie odpowiada definicji z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418), przy uwzględnieniu definicji lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048) i definicji lokalu użytkowego z § 3 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to bowiem budynek wolnostojący, służący częściowo tylko zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym wydzielono lokal mieszkalny i lokal użytkowy, przy czym powierzchnia lokalu użytkowego zdecydowanie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku – stanowi około 89% powierzchni całego budynku. Mieszkanie, znajdujące się w tym budynku, stanowi samodzielny lokal mieszkalny (art. 2 ust. 2 u.w.l.), ale nie stanowi odrębnej nieruchomości, nie ma odrębnej księgi wieczystej. Podsumowując – w budynku znajdującym się na działkach (…) (objętym księgą wieczystą (…)) wydzielono trwałymi ścianami dwa zespoły izb – jeden, o powierzchni (…) m2, przeznaczony na pobyt ludzi, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (mieszkanie), i drugi o powierzchni (…) m2, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza (...). Oba lokale są objęte jedną, wskazaną wyżej księgą wieczystą.
Pytanie
Czy w omawianych okolicznościach kupującym przysługiwać będzie zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości mieszkalnej?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawców, stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 295), zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest (…) prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, (…) jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca jako jedna z osób przystępujących do zakupu, był w przeszłości współwłaścicielem budynku, na prawach wspólności majątkowej wspólników spółki cywilnej. W chwili wpisu do rejestru spółki przekształconej, dotychczasowy majątek wspólników stał się własnością tej spółki. Przy tym budynek objęty księgą wieczystą (…) w ocenie Wnioskodawcy nie spełnia kryteriów budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jako że nie odpowiada definicji z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418), przy uwzględnieniu definicji lokalu użytkowego z § 3 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to bowiem budynek wolnostojący, służący częściowo tylko zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym wydzielono lokal mieszkalny i lokal użytkowy, przy czym powierzchnia lokalu użytkowego zdecydowanie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku – stanowi około 89% powierzchni całego budynku.
Z tego względu w ocenie Wnioskodawcy przedmiotowego budynku nie można uznać za budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem zwolnienie od podatku na podstawie wskazanego przepisu będzie przysługiwać kupującym przy zakupie nieruchomości zabudowanej takim budynkiem.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo nabyć na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość mieszkalną (działkę gruntu zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym), w udziałach po 1/2 każdy z kupujących. Pani M. M. nigdy dotąd nie była właścicielem żadnej nieruchomości (ani udziałów w prawie własności nieruchomości). Pan E. U. w okresie od (...) 2020 r. do (...) 2023 r. prowadził działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, wraz z drugim wspólnikiem W. U. Na podstawie umowy z (...) 2020 r. zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem, W. U. przeniósł do majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej nieruchomości, w tym m.in. nieruchomość składającą się z dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), zabudowanych budynkiem wolnostojącym. (...) 2022 r. wspólnicy przedmiotowej spółki cywilnej podjęli uchwałę o jej przekształceniu w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Uchwałę zawarto w protokole sporządzonym w formie aktu notarialnego. Poza okolicznościami opisanymi powyżej, Pan E. U. nie był właścicielem żadnej innej nieruchomości (ani udziałów w prawie własności nieruchomości). Budynek znajdujący się na działkach (…) (objęty księgą wieczystą (…)) nie spełnia kryteriów budynku mieszkalnego jednorodzinnego - nie odpowiada definicji z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przy uwzględnieniu definicji lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i definicji lokalu użytkowego z § 3 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to bowiem budynek wolnostojący, służący częściowo tylko zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym wydzielono lokal mieszkalny i lokal użytkowy, przy czym powierzchnia lokalu użytkowego zdecydowanie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku – stanowi około 89% powierzchni całego budynku. Mieszkanie, znajdujące się w tym budynku, stanowi samodzielny lokal mieszkalny (art. 2 ust. 2 u.w.l.), ale nie stanowi odrębnej nieruchomości, nie ma odrębnej księgi wieczystej. W budynku znajdującym się na działkach (…) (objętym księgą wieczystą (…)) wydzielono trwałymi ścianami dwa zespoły izb – jeden, o powierzchni (...) m2, przeznaczony na pobyt ludzi, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (mieszkanie), i drugi o powierzchni (...) m2, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza (...). Oba lokale są objęte jedną księgą wieczystą.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
· budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
· budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Jak wynika z wniosku, budynek, którego współwłaścicielem na prawach wspólności majątkowej wspólników spółki cywilnej był Pan E. U., nie spełnia kryteriów budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ponieważ służył częściowo tylko zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym wydzielono lokal mieszkalny i lokal użytkowy, przy czym powierzchnia lokalu użytkowego zdecydowanie przekraczała 30% powierzchni całkowitej budynku – stanowiła około 89% powierzchni całego budynku.
Z kolei w myśl art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Natomiast art. 7 ust. 2 stanowi, że:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Zatem w świetle przepisów ustawy o własności lokali każdy prawnie wyodrębniony lokal jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności całego gruntu. Wyodrębniając lokal z całej nieruchomości, dokonuje się więc jej podziału i tworzy tym samym przedmiot odrębnej własności, tj. samodzielny lokal. Do uznania lokalu jako odrębnej nieruchomości konieczny jest wpis do księgi wieczystej.
W świetle powyższych przepisów opisany we wniosku lokal mieszkalny nie stanowił odrębnej nieruchomości.
Skoro nie są i nie byli Państwo wcześniej właścicielami żadnych nieruchomości mieszkaniowych lub spółdzielczego własnościowego prawa (w tym udziałów w takich nieruchomościach lub prawie) – to w takiej sytuacji przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomość mieszkalnej (działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym) będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pan E. U. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo