Podatnik wraz z żoną planuje zakup siedliska składającego się z trzech działek objętych jedną księgą wieczystą. Działka nr 1 to grunty orne, działka nr 2 to sad, a działka nr 3 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Podatnicy nie posiadają wcześniej prawa do nieruchomości mieszkalnej, posiadają jedynie…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Planuje Pan wraz z żoną zakup siedliska, w związku z tym zawarli Państwo umowę sprzedaży warunkowej.
Siedlisko składa się z 3 działek na jednej księdze wieczystej o numerze Kw (…). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów do celów wieczystoksięgowych działka nr 1 o powierzchni 0,2600 ha stanowi grunty orne. Działka nr 2 o powierzchni 0,1600 ha stanowi sad. Działka nr 3 jest gruntem rolnym zabudowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni 76m2 oraz budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa o powierzchni 268m2 (stara obora).
Razem z żoną nie posiadają Państwo ani nie posiadali prawa do nieruchomości mieszkalnej. Posiadają Państwo jedynie działkę niezabudowaną nabytą w drodze darowizny.
Pytanie
W jakim stopniu powinni Państwo zostać zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz po zapoznaniu się i analizie aktualnych interpretacji KIS w sprawach w których stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe zbliżone jest do rozpatrywanej sprawy, stwierdza Pan, że notariusz powinien od Państwa pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych za kupno działek nr 1 (grunty rolne) oraz nr 2 (sad). Notariusz nie powinien od Państwa pobierać podatku od budynku mieszkalnego oraz nie powinien pobierać podatku za budynek gospodarczy ponieważ oba budynki są usytuowane na działce nr 3, są jej częścią składową oraz nie mogą być przedmiotem osobnego obrotu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pan wraz z żoną zakup siedliska, w związku z tym zawarli Państwo umowę sprzedaży warunkowej. Siedlisko składa się z 3 działek na jednej księdze wieczystej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów do celów wieczystoksięgowych działka nr 1 stanowi grunty orne. Działka nr 2 stanowi sad. Działka nr 3 jest gruntem rolnym zabudowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni 76m2 oraz budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa o powierzchni 268m2 (stara obora). Razem z żoną nie posiadają Państwo ani nie posiadali prawa do nieruchomości mieszkalnej. Posiadają Państwo jedynie działkę niezabudowaną nabytą w drodze darowizny.
Pana wątpliwości budzi kwestia w jakim stopniu powinni Państwo zostać zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pana zdaniem, notariusz powinien pobrać podatek od zakupu działki nr 1 (grunty rolne) oraz nr 2 (sad). Notariusz nie powinien pobierać podatku od zakupu działki nr 3, na której usytuowany jest budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy.
Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem, o ile stanowią one część składową tego gruntu.
W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie ww. przepisu − objęta będzie także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z innym budynkiem (budynkiem gospodarczym), jeżeli stanowią one część składową tego gruntu.
Przy czym zwolnieniem objęta jest ta część nieruchomości gruntowej i związanych z nią części składowych gruntu, która obejmuje działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne, na których znajduje się budynek mieszkalny. Jeżeli więc jeden budynek mieszkalny znajduje się na jednej działce ewidencyjnej, to zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest sprzedaż tej działki ewidencyjnej wraz z naniesieniami na niej posadowionymi w postaci budynku mieszkalnego oraz wszystkich innych części składowych gruntu.
Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych, a więc tych, na których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.
Tym samym, w stosunku do nabycia działki nr 3 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa (starą oborą) będzie Panu przysługiwało zwolnienie z podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast ta część transakcji, która dotyczyć będzie nabycia działki nr 1 stanowiącej grunty orne oraz działki nr 2 stanowiącej sad będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a stawka podatku wyniesie 2 %.
Mając na uwadze powyższe, Pana stanowisko w całości należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pana i tylko Pan może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana żony. Gdyby Pana żona chciała skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winna wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji i uiścić stosowną opłatę. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga także o obowiązkach notariusza jako płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo