Wnioskodawca, spółka z o.o., planuje nabyć nieruchomość gruntową od Sprzedających, małżeństwa posiadającego nieruchomość od 1997 roku, wykorzystywaną dotychczas w celach prywatnych. Nieruchomość jest niezabudowana, a kupujący zamierza wybudować na niej hale magazynowo-produkcyjne i wykorzystywać je w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Sprzedający nie prowadzili działalności…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
25 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 września 2025 r o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B.B. (…);
3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
C.C. (…)
Opis zdarzenia przyszłego
Transakcja.
Wnioskodawca jest inwestorem zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowych od Sprzedających (dalej: „Transakcja”) pod inwestycję polegającą na budowie dwóch hal magazynowo - produkcyjnych o łącznej powierzchni zabudowy ok. 10 340 m2, z infrastrukturą drogową zapewniającą połączenie z drogą publiczną (w tym minimum 90 miejsc parkingowych) i infrastrukturą zapewniającą przyłącza mediów dla budynków (przyłącze elektryczne, sanitarne, wodociągowe, deszczowe i IT) (dalej: „Inwestycja”). W ramach Transakcji, Wnioskodawca nabędzie nieruchomość, która zlokalizowana jest w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) i obejmuje działkę ewidencyjną nr ew. (…) obręb (…), sposób korzystania „R - grunty orne” oraz nr. ew. (…) obręb (…), sposób korzystania „R - grunty orne”, o łącznym obszarze 2,6645 ha, dla których Sąd Rejonowy (…) w (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Sprzedający nie zbywają jednak całej powierzchni działek - fragment obejmujący rów melioracyjny o powierzchni około 300 m2 nie zostanie przeniesiony w ramach Transakcji.
Inwestycja.
Wnioskodawca planuje wybudować i następnie wybudowane w ramach Inwestycji hale magazynowo-produkcyjne, wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy.
Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) - część nizinna A, zmienioną następnie uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2023 r. - część A nizinna (dalej: „MPZP”). Zgodnie z zapisami MPZP, Nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem A.2.P/U-Przejazdowo - produkcja i składy oraz obsługa ludności.
Budynki, budowle lub ich części.
Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.
Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających.
Sprzedający są właścicielami Nieruchomości, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość weszła w skład majątku osobistego Sprzedających i w dalszym ciągu stanowi element majątku wspólnego Sprzedających. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających na podstawie aktu notarialnego z (…) 1997 roku, Repertorium A numer (…) zawierającego umowę sprzedaży Nieruchomości. To oznacza, że Nieruchomość od 28 lat jest w rękach Sprzedających. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT, a Sprzedającym nie przysługiwało prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Sprzedającym nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją, jednocześnie Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności objętej VAT. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających co do zasady na użytek prywatny/rodzinny oraz w celach rekreacyjnych. Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedających w celu jej dalszej odsprzedaży.
Działalność Sprzedających względem Nieruchomości.
Sprzedający posiadają status emeryta Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Dodatkowo, B.B. jest podatnikiem VAT w prowadzonej działalności gospodarczej (…) (NIP: …), z kolei C.C. nie jest i nie była podatnikiem VAT. Dodatkowo, B.B. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w przeszłości dokonywał sprzedaży nieruchomości wprowadzonych do ewidencji środków trwałych. Obecnie sprzedaż Nieruchomości dokonywana jest z majątku prywatnego, niewprowadzonego do ewidencji działalności gospodarczej. Sprzedający nie posiadają również statusu rolnika ryczałtowego oraz nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających w celach prywatnych.
Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy.
Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:
- ponoszenia nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;
- dokonywania podziału działki lub jej połączeń z innymi;
- podejmowania działań mających na celu uzbrojenie działki;
- wydzielania drogi wewnętrznej;
- podejmowania działań marketingowych w celu sprzedaży działki;
- występowania do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.
Umowa przedwstępna sprzedaży.
Wnioskodawca oraz Sprzedający (…) 2024 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (Repertorium A nr (…)) nieruchomości obejmującej dwie działki, na podstawie której Wnioskodawca zobowiązuje się do zawarcia umowy sprzedaży, w ramach której kupi od sprzedających prawo własności Nieruchomości („Umowa przedwstępna”).
Warunkiem zawarcia umowy jest:
- przeprowadzenie przez Wnioskodawcę badania stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz ekonomicznego Nieruchomości;
- uzyskanie przez Wnioskodawcę własnym staraniem i na swój koszt Decyzji Zezwolenia na Budowę.
W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający w ramach Umowy przedwstępnej udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie przewidzianym w Umowie przedwstępnej. Jednocześnie Sprzedający udzielili Wnioskodawcy pełnomocnictwa w zakresie prac projektowych i uzyskania pozwolenia na budowę bez zaciągania zobowiązań finansowych.
Działalność Sprzedających względem pozostałych składników majątku.
Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiadają również inne nieruchomości oprócz Nieruchomości objętej zakresem niniejszego wniosku. Posiadana nieruchomość nie jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedający nie planują zbycia ww. nieruchomości. W przeszłości Sprzedający dokonali sprzedaży działki o powierzchni 1000 m2 na rzecz córki, przy czym sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.
Udzielone przez Sprzedających pełnomocnictwa.
W Umowie przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się do udzielenia pełnomocnictwa na rzecz Wnioskodawcy oraz wyznaczonych przez Wnioskodawcę osób, umocowującego do reprezentowania Sprzedawców przed sądami i organami administracji publicznej we wszystkich sprawach związanych z zagospodarowaniem Nieruchomości oraz jej przeznaczeniem, w szczególności w celu realizacji Inwestycji przez Wnioskodawcę.
Sprzedający udzielili prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Sprzedający udzielili pełnomocnictwa na rzecz Wnioskodawcy i wyznaczonych przez Wnioskodawcę osób do reprezentowania Sprzedających przed sądami i organami administracji publicznej we wszystkich sprawach związanych z zagospodarowaniem Nieruchomości oraz jej przeznaczeniem, w szczególności w celu realizacji Inwestycji przez Wnioskodawcę.
Status VAT Wnioskodawcy.
Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.
Data Transakcji.
Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej w 2 kwartale 2026 r.
Pytanie
Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż przedmiotowej Działki na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.
W Państwa ocenie, sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.
Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.
W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania VAT, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.
Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działki będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) nieruchomości gruntowe stanowiące działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) (z wyłączeniem fragmentu obejmującego rów melioracyjny o powierzchni około 300 m2, który nie zostanie przeniesiony w ramach Transakcji). Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z 14 listopada 2025 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.742.2025.2.MMA wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) dokonując sprzedaży działek nr (…) oraz nr (…), Sprzedający będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, sprzedaż działek nr (…) oraz nr (…), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”
A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości (działki nr (…) oraz (…)) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy według stawki 2%.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 14 listopada 2025 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.742.2025.2.MMA.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo