Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.355.2025.4.DR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 listopada 2025 r. (wpływ 28 listopada 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A sp. z o.o.

(…);

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani M. C.

(…);

3)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan D. C.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

A sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący” lub „Nabywca”) zarejestrowana jest w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Pani M. C. i Pan D. C. (dalej „Sprzedawcy”) są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer (…) o powierzchni (...) m², położonej w miejscowości (…), sposób korzystania: grunty orne, oznaczone w ewidencji symbolem Rlllb), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedawcy nabyli Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży (…). Sprzedawcy nabyli Nieruchomość w celach prywatnych i nie wykorzystywali jej do innych celów.

Od chwili nabycia do chwili obecnej Sprzedawcy wykorzystują Nieruchomości do własnej działalności rolniczej - produkty rolne uzyskiwane na własne potrzeby. Nieruchomość nie jest uzbrojona w media (sieć elektroenergetyczna, wodnokanalizacyjna, gaz, itp).

Sprzedawcy są wyłącznymi właścicielami Nieruchomości, która wolna jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich. W dziale l-Sp, i IV ww. księgi wieczystej nie figurują żadne wpisy. Sprzedawcy są ujawnieni w dziale II ww. księgi wieczystej. W dziale III tej księgi figuruje jeden wpis tj. roszczenie Wnioskodawcy o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, o której mowa dalej.

Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym Uchwałą (…). Nieruchomość jest położona na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 1UH-UL-P o przeznaczeniu pod tereny usług handlu lub usług rzemieślniczych lub produkcji. Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem od Sprzedawców własności całej Nieruchomości. Sprzedawcy i Kupująca zamierzają zawrzeć umowę na mocy której Sprzedawcy zobowiążą się przenieść na Kupującą własność całej Nieruchomości i wydać jej tę Nieruchomość, zaś Kupująca zobowiąże się Nieruchomość odebrać i zapłacić Sprzedawcom cenę (dalej „Transakcja”) tj. zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości w rozumieniu art.155 § 1 i art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn, zm.)

Kupująca jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 2017, poz. 2278 z późn. zm.) ponieważ jest kontrolowana przez osobę fizyczną będącą obywatelem (...) (nieposiadającą obywatelstwa polskiego), jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego i na nabycie Nieruchomości nie jest wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Kupująca ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość i sąsiednie nieruchomości do wybudowania inwestycji polegającej na budowie wybudowaniu obiektów magazynowo-usługowo-produkcyjnych z częścią biurowo-socjalną, wszystko o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² (dalej: „Inwestycja”).

Sprzedawcy i Kupująca zawarli już przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości, wedle której przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu warunków zawieszających zdefiniowanych w tej przedwstępnej umowie sprzedaży:

a)  Kupująca uzyska na swój koszt ustalenia, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo- środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującą Inwestycji,

b)  Kupującą uzyska potwierdzenie, że warunki techniczne przyłączenia (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację Inwestycji,

c)  Kupująca uzyska na swój koszt i jej staraniem warunki techniczne, pozwolenia, uzgodnienia oraz zgody właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującą decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

d)  Kupująca uzyska ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Inwestycji.

W celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości strony zobowiązały się podjąć wszelkie czynności niezbędne do spełnienia się ww. warunków zawieszających i zobowiązały się do wzajemnego informowania o wszelkich zdarzeniach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na spełnienie się tego warunku.

W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy udzielili Kupującej oraz osobom działającym na zlecenie Kupującej pełnomocnictw (z prawem substytucji) m.in. do:

a)  przeglądu i dokonywania fotokopii akt załączonych do księgi wieczystej założonej dla Nieruchomości, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości,

b)  wystąpienia w imieniu Sprzedawców do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz włączenia do układu drogowego oraz do zawarcia w imieniu Sprzedawców umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

c)  wystąpienia w imieniu Sprzedawców do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach.

W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy udzielili Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej, na koszt Kupującej, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci. Dodatkowo, Sprzedawcy udzielili też Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Ponadto, Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Ponadto, Kupująca pozyskała już decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach Inwestycji i decyzję o przebudowie oraz likwidacji zjazdu drogowego z Nieruchomości.

Przed dniem zawarcia Transakcji ani Sprzedawcy ani Kupująca nie zamierzają rozpocząć wykonywania na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych. Do czasu zawarcia Transakcji na Nieruchomości nie zostaną wzniesione żadne obiekty budowlane ani urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Jednakże, w oparciu o ww. umocowania Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Ponadto, Kupująca pozyskała już decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach Inwestycji i decyzję o przebudowie oraz likwidacji zjazdu drogowego z Nieruchomości.

Za przeniesienia własności Nieruchomości Kupujący zapłaci Sprzedawcy cenę w wysokości ustalonej w przedwstępnej umowie sprzedaży, powiększoną o podatek VAT, o ile będzie należny w okolicznościach niniejszej sprawy.

Zgodnie z zawartymi w przedwstępnej umowie sprzedaży oświadczeniami Sprzedawcy nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Kupujący jest i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny, również w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym – w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT – Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkowi od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2024 poz. 295, dalej „ustawa o PCC”)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Natomiast w myśl z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem czynności, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a)  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b)  umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W ocenie Wnioskodawcy, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem VAT, tj. Transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest zainteresowany transakcją nabycia nieruchomości od Sprzedawców (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania). Sprzedawcy są właścicielami nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer (…) o powierzchni (...) m², położonej w miejscowości (…). Sprzedawcy i Kupujący zamierzają zawrzeć umowę, na mocy której Sprzedawcy zobowiążą się przenieść na Kupującego własność całej Nieruchomości i wydać mu tę Nieruchomość, zaś Kupujący zobowiąże się Nieruchomość odebrać i zapłacić Sprzedawcom cenę.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z (...), wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (…), Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, brak jest uzasadnienia do rozstrzygania kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy.”

A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy według stawki 2%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.