Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.37.2026.2.KW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 28 stycznia 2026 r. (wpływ tego samego dnia).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(X)

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-        (Y) (Sprzedający 1)

(…);

-        (Z) (Sprzedająca 2; razem jako Sprzedający)

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

(X) (zwana dalej również „Zainteresowanym 1” lub „Spółką”) jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług („VAT”) z siedzibą w Polsce. Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest dostarczanie usług oraz urządzeń dla branży (…) oraz dla firm produkcyjnych w zakresie (…).

(Y) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. (Y) nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) oraz nie świadczy usług o charakterze komercyjnym. (Y) nie jest czynnym podatnikiem VAT. (Y) jest jednym ze wspólników Spółki.

(Z) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. (Z) nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej, nie świadczy usług o charakterze komercyjnym. (Z) nie jest czynnym podatnikiem VAT. (Z) jest jednym ze wspólników Spółki.

(Y) i (Z) („Współwłaściciele” lub „Sprzedający”) są małżeństwem. W ich majątku, objętym wspólnością majątkową małżeńską, znajdują się nieruchomości opisane w dalszej części wniosku. Współwłaścicielem Nieruchomości 1 jest także osoba trzecia (syn Państwa (…)).

Nieruchomość 1

Nieruchomość 1 jest położona w miejscowości (…), przy ul. (…). Jest to nieruchomość złożona z dwóch działek ewidencyjnych gruntu o nr (…) oraz (…), o łącznej powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W opracowanym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenach zabudowy produkcyjnej, składów, magazynów i usług (P/U).

Udziały w Nieruchomości 1, zostały nabyte przez (Y) i (Z) w części na podstawie umowy sprzedaży z (…) r., udokumentowanej aktem notarialnym (…), zaś w części na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) r., udokumentowanej aktem notarialnym (…). Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w transakcji pozostającej poza zakresem podatku od towarów i usług.

Obie działki ewidencyjne gruntu, tworzące Nieruchomość 1, zostały nabyte jako nieruchomości niezabudowane, tj. na których nie znajdywały się budynki lub budowle.

Po zawarciu pierwszej transakcji nabycia udziałów w Nieruchomości 1, na wniosek złożony formalnie w imieniu współwłaścicieli, została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki o nr ew. (…), która stanowi zasadniczą część powierzchni Nieruchomości 1 (ok. (…)%), a następnie współwłaściciele Nieruchomości 1, w tym (Y) i (Z), uzyskali pozwolenie na budowę na wskazanej działce budynku administracyjnego z halą magazynowo-produkcyjną. Budynek został wybudowany przez Zainteresowanego 1 i oddany do użytkowania w (…) r., a następnie został rozbudowany i przebudowany w (…) r. W późniejszym terminie budynek był przedmiotem niewielkich prac modernizacyjnych, których łączna wartość nie osiągnęła poziomu 30% wartości początkowej budynku. Od momentu wybudowania oraz po przebudowie budynek jest użytkowany wyłącznie przez Zainteresowanego 1, dla celów jego działalności (…).

Natomiast na działce o nr ew. (…) zostały wybudowane obiektu budowlane (budowle) tworzące parking utwardzony kostką brukową. Obiekt ten został wybudowany i oddany do użytkowania przez Spółkę przed ponad 2 laty i nie był przedmiotem późniejszych prac modernizacyjnych. Od momentu oddania do użytkowania wskazane budowle są wykorzystywane wyłącznie dla celów działalności gospodarczej Spółki.

Wskazane decyzje i pozwolenia zostały formalnie wydane na rzecz współwłaścicieli Nieruchomości 1, niemniej działanie to wynikało z zamiaru wybudowania przez Spółkę obiektu budowlanego, koniecznego dla realizacji przez nią działalności gospodarczej. Faktycznym posiadaczem nieruchomości oraz jej użytkownikiem jest bowiem Spółka.

Właściciele nie pobierają wynagrodzenia z tytułu korzystania przez Spółkę z Nieruchomości 1, nie były również rozliczane koszty związane z wybudowaniem i użytkowaniem budynków i budowli na Nieruchomości 1. Żadne rozliczenia nie są także przewidziane pomiędzy stronami w przyszłości. Wyjątek w tym zakresie stanowi kwota podatku od nieruchomości, do którego zapłaty są zobowiązani współwłaściciele. Z uwagi na fakt, że wartość podatku od nieruchomości jest kalkulowana wg stawek właściwych dla obiektów w posiadaniu Spółki, zajętych na prowadzenie jej działalności gospodarczej, wartość podatku jest pokrywana przez Spółkę tj. zwraca ona właścicielom wartość uiszczonego przez nich zobowiązania. Spółka nie jest zobowiązana w sensie prawnym do dokonywania takiej płatności, a współwłaściciele Nieruchomości nie mają wobec niej roszczenia o zapłatę. Pokrywanie ww. kosztu stanowi wyłączną, jednostronną decyzję Spółki.

Wszystkie wydatki związane z zabudową Nieruchomości 1 budynkami lub budowlami były poniesione przez Spółkę. Spółka ponosi także bieżące opłaty związane z wykorzystywaniem Nieruchomości 1 w działalności gospodarczej.

Nieruchomość 2

Nieruchomość 2 jest położona w miejscowości (…), przy ul. (…). Nieruchomość 2 tworzą dwie działki ewidencyjne gruntu o numerach (…) oraz (…), o łącznej powierzchni (…) ha. Dla Nieruchomości 2 prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

(Y) i (Z) są właścicielami Nieruchomości 2 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość 2 została nabyta na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) r., udokumentowanej aktem notarialnym (…). Osoby dokonujące wówczas zbycia Nieruchomości 2 nie działały w charakterze podatników VAT, zaś transakcja pozostawała poza zakresem przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość 2 została nabyta jako niezabudowana, położona na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zabudowa usługowa – U).

Faktycznym posiadaczem i użytkownikiem Nieruchomości jest Spółka. Zainteresowany 1 wybudował na obu działkach tworzących Nieruchomość 2 budynek usługowy z częścią magazynową. Budynek został oddany do użytkowania w (…) r., zaświadczenie właściwego organu administracji o braku sprzeciwu odnośnie użytkowania budynku zostało wydane (…) r. Od momentu oddania do użytkowania budynek jest wykorzystywany przez Zainteresowanego 1 dla potrzeb jego działalności gospodarczej. Ponadto, na Nieruchomości 2 istnieją także budowle lub instalacje służące wykorzystywaniu znajdującego się na niej budynku (…). Obiekty te zostały wybudowane przez Spółkę wraz z budynkiem i są wyłącznie przez nią użytkowane od momentu ich oddania do użytkowania dla celów działalności gospodarczej Spółki (…).

Właściciele nie pobierają wynagrodzenia z tytułu korzystania przez Spółkę z Nieruchomości 2. Zainteresowany 1 wzniósł na Nieruchomości 2 budynki i budowle służące jego działalności gospodarczej.

W związku z budową oraz bieżącym użytkowaniem obiektów budowlanych na Nieruchomości 2 strony nie dokonywały żadnych rozliczeń. Żadne rozliczenia także nie są przewidziane pomiędzy stronami w przyszłości. Wyjątek w tym zakresie dotyczy kwoty podatku od nieruchomości, do którego zapłaty są zobowiązani właściciele. Z uwagi na fakt, że wartość podatku od nieruchomości jest kalkulowana wg stawek właściwych dla obiektów posiadanych przez Spółkę i zajętych przez nią na prowadzenie działalności gospodarczej (a więc działalności Spółki), wartość podatku jest pokrywana przez Spółkę, tj. zwraca ona właścicielom wartość uiszczonego przez nich zobowiązania. Spółka nie jest zobowiązana w sensie prawnym do dokonywania takiej płatności, a współwłaściciele Nieruchomości nie mają wobec niej roszczenia o zapłatę. Pokrywanie ww. kosztu stanowi wyłączną, jednostronną decyzję Spółki.

Od momentu oddania do użytkowania wskazane obiekty budowlane nie były przedmiotem ulepszeń.

Sprzedający planują sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 oraz sprzedaż Nieruchomości 2 na rzecz Spółki. Sprzedający nie są w posiadaniu ww. Nieruchomości, a więc po zawarciu umowy przyrzeczonej nie wystąpi jej wydanie w sensie faktycznym na rzecz Spółki, niemniej posiadanie samoistne zostanie przeniesione na rzecz nabywcy na mocy samej umowy sprzedaży, zgodnie z art. 351 Kodeksu cywilnego. Stosunek prawny, na podstawie którego aktualnie nieruchomość pozostaje w posiadaniu Spółki, nie ulegnie rozwiązaniu przed datą sprzedaży. W sensie cywilnoprawnym przedmiotem sprzedaży będzie zarówno prawo własności gruntów, jak również wszelkich obiektów budowlanych znajdujących się na gruncie. Strony rozważają przyjęcie schematu transakcji, w którym nakłady poniesione przez Spółkę nie zostaną rozliczone pomiędzy stronami, zaś ewentualna faktura sprzedaży – jeżeli istnieje obowiązek jej wystawienia – wskazywać będzie wyłącznie wartość gruntu. Obiekty budowlane, które zostały wybudowane przez Wnioskodawcę nie będą wówczas uwzględniane w cenie sprzedaży w rozumieniu VAT.

Sprzedający z tytułu planowanego zbycia nie angażują sił i środków właściwych działalności gospodarczej, w szczególności nie prowadzą działań marketingowych, handlowych, etc.

Spółka wyklucza możliwość wykorzystywania nabytej Nieruchomości 1 i 2 dla celów działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomości będą wykorzystywane zgodnie z dotychczasowym profilem ich wykorzystywania przez Spółkę, jako biuro i zakład produkcyjny, wyłącznie dla potrzeb działalności Spółki opodatkowanej VAT.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (oznaczone we wniosku nr 3)

Czy zawarcie umowy sprzedaży ww. Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Zawarcie umowy sprzedaży będzie podlegało podatkiem od czynności cywilnoprawnych - jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 1 i 2 będzie uznane za prawidłowe.

Odpowiedź na pytanie 3 przedstawione we wniosku jest bezpośrednią konsekwencją odpowiedzi na pytania wcześniejsze, mając na uwadze następujące okoliczności:

-        Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) podlegają temu podatkowi takie czynności cywilnoprawne, jak umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych;

-        art. 2 pkt. 4 ustawy o PCC wyłącza z opodatkowania tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa Spółki i jej zmiany, w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach.

W tym stanie faktycznym objęcie opodatkowaniem lub zwolnieniem z opodatkowania VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 uzależnione jest od statusu sprzedawcy. Okoliczności opisane w punkcie 1 powyżej uzasadniają stwierdzenie, że Sprzedający (zarówno łącznie jak i każdy z małżonków odrębnie) nie mają statusu podatnika VAT w omawianej transakcji. W konsekwencji umowa sprzedaży Nieruchomości w całości podlega PCC, bowiem wyłączenie z opodatkowania PCC, o którym mowa w cytowanych powyżej przepisach ustawy o PCC nie ma zastosowania w tej sytuacji.

Obowiązek zapłaty PCC spoczywa na podatniku tego podatku. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, obowiązkiem tym ustawa o PCC obciąża kupującego. W opisanej w stanie faktycznym sytuacji jest to Spółka.

Podsumowując, należy stwierdzić, że wobec brak statusu podatnika VAT po stronie każdego ze Sprzedających konieczne jest opodatkowanie przedmiotowej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podatnikiem z tego tytułu będzie Spółka. Stanowisko w zakresie pytania 3 należy więc uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 , 894 , 896 , 1203 , 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) Nieruchomość, tj. prawo własności Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Nieruchomości te są zabudowane.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z (…) r. znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-        sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-        skoro znajdujące się na działkach składających się na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 budynki i budowle zostały wybudowane przez Spółkę i przed dostawą ww. działek na rzecz Spółki nie nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez Spółkę na wybudowanie ww. budynków i budowli, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy tego gruntu (działek) wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami wybudowanymi przez Spółkę, tak więc, w przypadku sprzedaży działek składających się na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt;

-        sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy należy analizować w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów i usług, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości zastosowania ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika nie jest możliwe.

Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do znajdujących się na działkach naniesień, które wg opisu zostały wzniesione przez Spółkę. Powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy ww. składników.

Zgodnie bowiem z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami (tutaj: (…)).

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej – co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty budowlane, które są związane z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu. To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt oraz obiekty budowlane z nim związane.

Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. obiekty budowlane) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi, dotyczącymi m.in. sieci przesyłowych stanowiących własność przedsiębiorstw przesyłowych – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty budowlane, to również te obiekty budowlane stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) dotyczącej budynków, budowli i instalacji wzniesionych przez Spółkę – umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług umowa sprzedaży w części dotyczącej ww. naniesień nie stanowi przedmiotu dostawy. Podkreślić należy, że kwestia władztwa ekonomicznego dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia, ponieważ w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność) a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług.

Tym samym transakcja sprzedaży w ww. zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych zobowiązany będzie Kupujący (Spółka). Stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej tej części przedmiotu transakcji.

Natomiast wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie ta część transakcji, która obejmuje grunt. W tej części sprzedaż podlega bowiem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku.

Zatem tylko w tej części sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z tych też względów stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(X) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.