Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.378.2025.7.DR

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 2 grudnia 2025 r. oraz - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 13 stycznia 2026 r., pismem z 14 stycznia 2026 r. oraz pismami z 10 grudnia 2025 r. (data wpływu 21 stycznia 2026 r. i 16 lutego 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

X

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Z

(…);

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

4) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y

(…).

Opis stanu faktycznego

Umowa sprzedaży została zawarta w dniu (...) 2025 r. W ramach tej umowy sprzedaży Y, X oraz  Z (dalej łącznie: „Sprzedający”) sprzedali A Sp. z o.o. (dalej także: „Zainteresowana”, „Kupująca”) niezabudowaną działkę numer (...) (dalej: „Nieruchomość”) za cenę (...) zł (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Przy czym, w dniu zawarcia umowy notariusz dokonał polecenia przelewu kwoty (...) zł na rzecz Y oraz po (...) zł na rzecz X oraz Z

Notariusz z tytułu Umowy Sprzedaży pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%, w kwocie (...) zł. W Umowie Sprzedaży Strony zobowiązały się wystąpić o interpretację indywidualną. W Umowie Sprzedaży wskazano, iż w przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że czynność sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości w całości lub części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT strony zobowiązują się w terminie 14 dni od doręczenia interpretacji zawrzeć aneks do Umowy Sprzedaży, na podstawie którego dokonają zmiany ceny w ten sposób, że zostanie do niej odpowiednio doliczony podatek od towarów i usług VAT w stawce przewidzianej obowiązującym przepisami prawa oraz zgodnie z treścią uzyskanej interpretacji.

Sprzedający są polskimi rezydentami podatkowymi i podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Y i Z nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są też czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług (dalej odpowiednio: „Sprzedająca 1” i „Sprzedający 2”).

X prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku VAT. Przeważająca działalność gospodarcza to PKD 18.12.Z - Pozostałe drukowanie (dalej: „Sprzedająca 3”). Sprzedająca 3 nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość w części przypadającej na Sprzedającą 3 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Kupująca jest spółką prawa polskiego i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącą działalność gospodarczą w branży nieruchomościowej.

Na moment zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający byli współwłaścicielami Nieruchomości, tj. działki położonej (...), stanowiącej działkę numer (...) o łącznym obszarze 3,9426 ha, oznaczonej jako grunty orne i grunty rolne zabudowane, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...). Z księgi wieczystej odłączono działki (...). Działki te nie były objęte Umową Sprzedaży.

Przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą (...), stanowi teren zabudowy usługowo-produkcyjnej o symbolu „UP”, teren komunikacji - droga dojazdowa o symbolu „1KUD” oraz zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą (...) stanowi teren usług i produkcji nieuciążliwej o symbolu „3U/P”, teren komunikacji przeznaczenie na poszerzenie drogi lokalnej o symbolu „2KD-L”. Nieruchomość jest oznaczona w księdze wieczystej jako grunt rolny - symbol RIVa, RIVb, RV. W okresie do września 2025 r. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do produkcji rolnej i stanowiła część gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu ani innych umów o podobnym charakterze na rzecz osób trzecich.

Sprzedający w przeszłości nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości. W celu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu jej sprzedaż w tym nie dokonywali żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadzili działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy. Nie dokonywali uzbrojenia Nieruchomości, np. wydzielenia lub budowy drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne. Na Nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zlecili jedynie sprzedaż agencji nieruchomości, która postawiła tablice informacyjne na Nieruchomości. Nieruchomość stanowiła majątek prywatny Sprzedających. Sprzedaż Nieruchomości była związana z podziałem i częściowym rozliczeniem spadku. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości nie zostały dotychczas wydane.

Kupująca nabyła natomiast Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT.

Ze względu na to, że Kupująca i Sprzedający uczestniczyli wspólnie w Umowie Sprzedaży zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy Umowa Sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych ma istotne znaczenie dla obowiązków podatkowych obu Stron Umowy Sprzedaży. Stąd każda ze Stron ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego stanu faktycznego.

Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy w stanie faktycznym opisanym we wniosku o wydanie interpretacji sprzedaż objęta Umową Sprzedaży Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% od wartości Nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w stanie faktycznym opisanym we wniosku o wydanie interpretacji sprzedaż objęta Umową Sprzedaży Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% od wartości Nieruchomości.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

  - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach oraz

  - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie określonymi). W polskim systemie prawnym obowiązuje zasada alternatywności opodatkowania, co oznacza, że dana transakcja jest co do zasady opodatkowana albo podatkiem od towarów i usług, albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie ma możliwości jednoczesnego opodatkowania tej samej czynności obydwoma podatkami. W świetle powyższego, jak i uzasadnienia do pyt. 1-3, skoro sprzedaż Nieruchomości w stanie faktycznym opisanym we wniosku o wydanie interpretacji, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Sprzedający 1, 2 i 3 nie działali w charakterze podatników VAT, to sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%. Wobec powyższego, opisana we wniosku Umowa Sprzedaży Nieruchomości powinna być opodatkowana stawką 2%.

Prawidłowo zatem, notariusz w dniu (...) 2025 r. pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że (...) 2025 r. Zainteresowani zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości. W ramach tej umowy Sprzedający sprzedali Kupującej niezabudowaną działkę numer (...). Notariusz z tytułu Umowy Sprzedaży pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%, w kwocie 250.000 zł.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 23 lutego 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.860.2025.6.KK, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku stanu faktycznego, dostawa Nieruchomości została dokona w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, w związku z czym Sprzedająca 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedająca 3 nie działali w charakterze podatników podatku VAT. W rezultacie sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.”

A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znalazło zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na kupującym - Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy według stawki 2%. Prawidłowo zatem notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 23 lutego 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.860.2025.6.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.