Małżonkowie planują wspólne nabycie lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego jako współwłaściciele z udziałami po 1/2, podczas trwania ustawowej wspólności majątkowej. Finansowanie obejmuje wspólny kredyt hipoteczny, darowiznę od rodziców żony oraz środki ze sprzedaży wcześniej nabytej nieruchomości męża. Dla żony jest to pierwsza nabywana nieruchomość mieszkalna, podczas gdy mąż wcześniej już nabył inną nieruchomość, nie korzystając z ulgi. Zakup…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Opis zdarzenia przyszłego
Wraz z małżonkiem, planują Państwo wspólne nabycie lokalu mieszkalnego (odrębna własność) z rynku wtórnego za (...) zł. Oboje będą Państwo stronami umowy sprzedaży jako współnabywcy z udziałami po 1/2. Łączy Państwa ustawowa wspólność majątkowa. Część ceny zostanie sfinansowana wspólnym kredytem hipotecznym w kwocie (...) zł (oboje jako kredytobiorcy), (...) zł pochodzi z darowizny od Pani rodziców, a pozostała część pochodzi z majątku Pani męża - sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nabytej w 2010 r.
Dla Pani będzie to pierwsza nieruchomość mieszkalna w życiu - nigdy wcześniej nie posiadała Pani własności lokalu/domu ani udziału w nich, ani spółdzielczego prawa do lokalu, nie nabywała Pani też udziałów w drodze spadku.
Dla Pani męża będzie to nabycie drugiej nieruchomości w życiu. Pierwszą nabył w 2010 roku również nie korzystając z ulgi. Zakup nie będzie dokonywany w ramach działalności gospodarczej.
Na moment złożenia wniosku sprawa nie była i nie jest przedmiotem postępowania podatkowego, kontroli podatkowej ani czynności sprawdzających.
Pytanie
Czy przy wspólnym zakupie mieszkania przez małżonków, gdy Pani spełnia warunki „pierwszego mieszkania”, a mąż miał już wcześniej nabytą nieruchomość, przysługuje zwolnienie z PCC co najmniej w części przypadającej na Panią - zarówno gdy kupują Państwo do majątku wspólnego, jak i ewentualnie po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, przy zakupie udziałów po 1/2?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, zwolnienie z art. 9 pkt 17 u.p.c.c. dotyczy nabywcy jako osoby, a zatem powinno obejmować nabywaną przez nią część (1/2) lokalu, gdy spełnia przesłanki „pierwszego mieszkania”, a druga strona nie skorzystała z owego zwolnienia. Każdy współnabywca nabywa odrębny udział, a podstawę PCC można określić proporcjonalnie do udziału, nic nie stoi na przeszkodzie, by zwolnienie zastosować wyłącznie do podstawy opodatkowania przypadającej na uprawnionego nabywcę. Brak przepisu, który uzależniałby zwolnienie jednego nabywcy od spełnienia warunku przez pozostałych współkupujących. Wykładnia celowościowa i zasada in dubio pro tributario przemawiają za rozstrzygnięciem na korzyść podatnika kupującego pierwsze mieszkanie.
Konkluzja: Pani zdaniem, zwolnienie z PCC przysługuje w części odpowiadającej Pani udziałowi (1/2).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z małżonkiem, planują Państwo wspólne nabycie lokalu mieszkalnego (odrębna własność) z rynku wtórnego za (...)0 zł. Oboje będą Państwo stronami umowy sprzedaży jako współnabywcy z udziałami po 1/2. Łączy Państwa ustawowa wspólność majątkowa. Dla Pani będzie to pierwsza nieruchomość mieszkalna w życiu - nigdy wcześniej nie posiadała Pani własności lokalu/domu ani udziału w nich, ani spółdzielczego prawa do lokalu, nie nabywała Pani też udziałów w drodze spadku. Dla Pani męża będzie to nabycie drugiej nieruchomości w życiu. Pierwszą nabył w 2010 roku również nie korzystając z ulgi.
Pani zdaniem, przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w części odpowiadającej Pani udziałowi (1/2).
Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu,
- żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
W przypadku opisanym przez Panią, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem zakupi go Pani na współwłasność z mężem, co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo przysługujące do lokalu mieszkalnego.
Drugi warunek nie zostanie jednak spełniony, ponieważ Pani mąż był już właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej.
Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego - na współwłasność z mężem - nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeden z kupujących (współwłaścicieli) - Pani mąż - nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.
Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.
Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia do opisanej czynności sprzedaży, to żaden z kupujących (również Pani), nie będzie mógł skorzystać z omawianego zwolnienia. W analizowanej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, czy do nabycia przez Panią udziału w nieruchomości dojdzie podczas trwania ustawowej wspólności majątkowej, czy też po ustanowieniu rozdzielności majątkowej między Panią, a Pani mężem.
Ponadto, nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem by można było zastosować zwolnienie wyłącznie do podstawy opodatkowania przypadającej na uprawnionego nabywcę, czyli Panią. Ustawodawca w omawianym zwolnieniu nie wskazał, że zwolnieniem może być objęta sprzedaż, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Gdyby intencją ustawodawcy było zwolnienie umowy sprzedaży udziału w prawach wymienionych tym przepisem, to wskazałby to wyraźnie w treści zwolnienia. Przepis normujący zwolnienie w swojej treści jest jasny i jednoznaczny. Nie można więc interpretować go w sposób inny niż jego literalne brzmienie.
W związku z powyższym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe. Podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie od całej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo